Vedat Kitapçılık
Kargo Gönderim Saatleri;
Hafta İçi Saat 16:00 'ya kadar
Cumartesi Saat 11:00 'e kadar
Kartlarına Taksit
Seçeneklerimiz Vardır!
Banka Hesap Bilgilerimiz
Destek
HATTI
0212
240 12 54
240 12 58
Favori
Listenizde
Ürün Yok!
Sepetinizde
Ürün Yok!
Yeni Çıkan Yayınlar:      Nisan (36)      Mart (138)      Şubat (201)      Ocak (190)

Tüm Yönleriyle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları

Tüm Yönleriyle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları



Sayfa Sayısı
:  
224
Kitap Ölçüleri
:  
21x18 cm
Basım Yılı
:  
2004
ISBN NO
:  
978-6835-07-3

25,00 TL











ÖNSÖZ Gayrimenkuller gelişmekte olan ülkelerde en çok tercih edilen yatırım araçları arasında yer almaktadır. Bunun temel nedenlerinin başında, bu ülkelerde yatırım araçlarının yeterince çeşitlenmemiş ve gelişmemiş olması yatmaktadır. Böyle olunca tasarruf sahipleri birikimlerini riski az, uzun dönem getirişi tatmin edici, aynı zamanda belli bir güvenceyi haiz gayrimenkul yatırımlarına yöneltmektedirler. Gayrimenkuller Ülkemizde de halen önde gelen yatırım araçları arasında bulunmaktadır. Buna rağmen, gayrimenkul sektöründeki finansman sıkıntısı ve gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesi önündeki sorunlar çeşitli nedenlerle çözülmüş değildir. Bu sorunların çözümü yolunda atılan adımlardan biri, kurumsal bir gayrimenkul yatırımcısı olarak gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşuna imkan tanıyan Sermaye Piyasası Kanunu\′na dayalı olarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılan düzenlemelerdir. Bu eserde, gayrimenkul sektöründeki sorunlara çözüm getirecek önemli bir aktör olma potansiyeline sahip, bunu da batılı ülkelerde, özellikle Amerika Birleşik Devletleri\′ndeki uygulamasıyla ispat etmiş olan gayrimenkul yatırım ortaklıkları incelenmeye çalışılmıştır. Çalışma, hukuk öğretisine ve uygulamacılara küçük bir katkı sağlasa dahi amacına ulaşmış olacaktır. Eserin, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tanıtımına vesile olması da dileğimdir. Bu çalışmamda bana desteğini esirgemeyen ve yol gösteren hocam İsmet SAYHAN\′a saygı ve hürmetlerimi sunarım. Kitabın yayımı ve dağıtımını içtenlikle üstlenen, Adalet Yayınevi\′nin Müdürü Hakan KARAASLAN başta olmak üzere tüm çalışanlarına teşekkür ederim. Kitabın tashihinde yardımlarıyla yükümü hafifletip bana destek veren mesai arkadaşlarım Hukuk Müşavirleri Ümit Kemal KILIÇ, Gönül AKDOĞAN ve İbrahim YILDIZ\′ın gösterdikleri nezaketi unutamam. Kitabın içeriğine ve dizaynına ilişkin fikirleriyle yardımcı olan meslektaşım Avukat Mustafa ÖZOĞUL\′a ve sevgili Mevlüt ÖZER\′e katkısından dolayı müteşekkirim. Bu kitabımı, zahmetli ve sıkıntılı çalışmalarım sırasında bana tahammül edip, gösterdiği anlayış ve sevecenlikle her zaman yanımda olduğunu hissettiren sevgili eşim Ayşe SUSAR\′a ithaf ediyorum. Ocak 2004, Elvankent/ANKARA Özkan SUSAR İÇİNDEKİLER ÖNSÖZ VII KISALTMALAR XV GİRİŞ 1 BİRİNCİ BOLUM GENEL OLARAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI §1. TARİHÇESİ A. Amerika Birleşik Devletleri\′nde B. Almanya\′da § II. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ ORTAYA ÇIKIŞINDA ROL OYNAYAN ETKENLER A. Dönemin Amerika Birleşik Devletleri\′ndeki Hukuki Düzenlemeler B. Gayrimenkul Piyasalarının Yapısı C. Gayrimenkul Finansmanı Sıkıntısı D. Menkul Kıymetleştirme Amacı E. Yatırım Alternatifi Arayışları F. Sermaye Piyasasının Geliştirilmesi Amacı III. AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİ\′NDE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI A. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Olmanın Şartlan 1. Gelire İlişkin Şartlar 2. Ortaklara İlişkin Şartlar 3. Kâr Dağıtımına İlişkin Şartlar B. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Türleri 1. Örgütlenme Biçimlerine Göre a. Klasik Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları b. Tam Şemsiye Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklan(UPREIT) c. Eksik Şemsiye Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları(DOWNREIT) 2. Gayrimenkullerin Mülkiyetine Sahip Olup Olmadıklarına Göre a. Özvarlığa Dayalı Gayrimenkul Yatırım Ortakhkları(Equity REITs) b. İpoteğe Dayalı Gayrimenkul Yatırım Ortakhkları(Mortgage REITs) c. Karma Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları(Hybrid REITs) 9 9 12 14 15 15 16 18 19 21 22 23 23 24 24 25 25 25 25 26 26 26 27 27 IX C. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Performansı § IV. TÜRKİYE\′DE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI.. A. Hukuki Altyapısı 1. Sermaye Piyasası Kanunu 2. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği B. Tebliğlerin Hukuk Kaynakları Arasındaki Yeri C. Ana Unsurları 1. Anonim Ortaklık Şeklinde Kurulma 2. Halka Açık Olma 3. Kayıtlı Sermaye Esasına Göre Kurulma 4. Unvan 5. Faaliyet Konusu § V. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINI NİTELENDİREN ÇEŞİTLİ KESİMLER A. Yatırımcılar B. Finansman Kaynağı İhtiyacı Olanlar C. Finans Kesimi D. Hükümetler 27 29 31 31 32 33 34 35 36 37 39 40 41 41 42 42 43 İKİNCİ BOLUM GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUŞU § VI. KURULUŞ ESASLARI A. Kayıtlı Sermaye Sistemi Zorunluluğu 1. Kayıtlı Sermaye Tavanının Belirlenmesi 2. Kayıtlı Sermaye Tavanının Yükseltilmesi B. Çıkarılmış Sermayenin Asgari I\′u Oranındaki Hisse Senetlerini Halka Arz Etmek Üzere Kurulma 1. I\′luk Asgari Halka Açılma Oranının Sürekliliği 2. Yeterli Talebin Olmaması Nedeniyle I\′luk Asgari Halka Açılma Oranına Ulaşılamaması Hali C. Asgari Sermaye Miktarı 1. Asgari Sermaye Şartı Sağlanmadan Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına Dönüşümün Mümkün Olmaması .... 2. Asgari Sermaye Şartını Sağlayarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına Dönüşüm D. Başlangıç Sermayesini Temsil Eden Hisse Senetlerinin En Az %\′inin Nakit Karşılığı Çıkarılmış Olması 1. Ayni Sermaye Koyabilme İmkanı 2. Gayrinıenkullerin Ayni Sermaye Olarak Konulması Durumunda Tapu Siciline Tescilin İşlevi 3. Hiç Nakit Sermaye Konulmaması 49 51 51 52 54 57 58 60 60 63 64 64 74 77 E. Unvanında \"Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı\" İbaresi Bulunması 78 F. Portföy İşletmeciliği Faaliyetinde Bulunma 79 G. Kurucu Veya Mevcut Ortaklardan En Az Birinin Lider Girişimci Olması 81 1. Lider Girişimci Kavramı 81 2. Kamu Tüzel Kişilerinin Lider Girişimci Olması 85 3. Lider Girişimci Birliği 86 a. Mali Şartlar 87 b. Mali Olmayan Şartlar 88 4. Lider Girişimci Hisse Senetlerinin Bir Yıl Süreyle Satılamaması 89 5. Lider Girişimci Niteliğinin Devam Süresi 91 H. Kuruculara İlişkin Şartlar 94 § VII. KURULUŞ İŞLEMLERİ 96 A. Anasözleşmenin Hazırlanması 97 1. Anasözleşmenin Zorunlu İçeriği 97 a. Gayrimenkul Yatırını Ortaklığının Kuruluş Usulü 98 b. Kurucuların Ad, Soyad, Adres Ve Uyrukları 98 c. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Ticaret Unvanı Ve Merkezi 98 d. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Amacı Ve İşletme Konusu 99 e. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Kayıtlı Sermayeli Olduğu, Başlangıç Veya Çıkarılmış Sermayesi, Hisselerinin Sayısı, İtibarî Değeri, Türü, Ödenme Şekli Ve Şartları 100 f. Yönetim Kurulu Üyeleri İle Denetçilerin Ne Şekilde Seçilecekleri, Bunların Hak Ve Görevleri, Ad, Soyad, Adres Ve Uyrukları 101 g. Genel Kurulların Toplantıya Çağrı Şekli, Toplantıların Zamanı, Görüşme, Oy Ve Kararlara İlişkin Hususlar 102 h. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına Ait İlanların Ne Şekilde Yapılacağı 103 i. Birinci Temettü Oranı 103 2. Özellikli Kuruluşta Anasözleşmenin İçeriği 105 3. Anasözleşmenin İhtiyari İçeriği 106 B. Sermaye Piyasası Kurulu\′nun Uygun Görüşü 106 C. Sanayi Ve Ticaret Bakanlığı\′nm İzni 107 D. Türk Ticaret Sicili\′ne Tescil 108 § VIII TÜZEL KİŞİLİĞİN KAZANILMASI SONRASI YAPILMASI GEREKEN İŞLEMLER 109 XI A. Gerekli Mekan, Donanım ve Personel Temini, Organizasyon Kurma Ve Portföy Oluşturma 109 B. Hisse Senetlerinin Halka Arzı İçin Kayda Alınma Başvurusu.. 110 1. Portföy İşletmeciliği İzni 113 2. Kurul Kaydına Alınma 113 C. İzahname Ve Sirkülerin İlanı 116 D. Hisse Senetlerinin Satışı 116 E. Hisse Senetlerinin Satışında Özel Durumlar 117 1. Halka Arzda Ön Talep Toplama 118 2. Ek Satış Hakkı Talep Edilmesi 118 3. Yeni Pay Alma Hakkının Kısıtlanmaması 118 4. İmtiyazlı Pay İhracının Söz Konusu Olması 119 F. Hisse Senetlerinin Satışından Sonra Yapılacak İşlemler 120 1. Varsa Satın Alma Taahhüdünün Yerine Getirilmesi 120 2. Yeni Durumu Gösterir Belgelerin Sermaye Piyasası Kurulu\′na Verilmesi 120 3. Borsaya Kotasyon 121 j IX. TEDRİCİ KURULUŞUN MÜMKÜN OLMAMASI 121 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA YÖNETİM § X. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA YÖNETİM KURULUNUN ÖZEL YETKİLERİ 123 A. Kayıtlı Sermaye Tavanına Kadar Sermaye Artırımına Karar Verme 124 B. Pay Sahiplerinin Yeni Pay Alma Haklarını Kısıtlama 127 C. İmtiyazlı Pay Çıkarma 128 D. İmtiyazlı Pay Sahiplerinin Haklarını Kısıtlama 129 E. İtibarî Değerinin Üzerinde Hisse Senedi Çıkarma 132 F. Tahvil Çıkarma 132 G. Hisse Senedi İle Değiştirilebilir Tahvil Çıkarma 135 H. Sermaye Piyasası Aracı Niteliğindeki Diğer Borçlanma Senetleri Çıkarma 136 § XI. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YÖNETİMİNDE ÖZELLİK ARZ EDEN HUSUSLAR 137 A. Yönetim Kurulu Üyelerinin Nitelikleri 137 B. Yönetim Kurulunun Bağımsızlığı 138 C. Bir Yıl Süre İle Seçilme 139 D. Yönetim Kurulu Üyelerine İlişkin Yasaklar 139 E. Özellik Arz Eden Kararlarda Oybirliği 140 XII DÖRDÜNCÜ BÖLÜM GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAALİYETLERİ, İŞLEVLERİ VE VERGİLENDİRİLMESİ § XII GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAALİYET ALANI 143 § XIII PORTFÖY KAVRAMI VE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI AÇISINDAN İÇERİĞİ 143 A. Portföyün Hukuki Durumu 144 B. Portföyün İçeriği 145 1. Gayrimenkul 146 2. Gayrimenkul Projeleri 146 3. Gayrimenkule Dayalı Haklar 146 4. Gayrimenkule Dayalı Sermaye Piyasası Araçları 147 5. Diğer Sermaye Piyasası Araçları 147 C. Portföy Sınırlamaları 148 1. Gayrimenkul Ve Gayrimenkule Dayalı Varlıklara İlişkin Sınırlamalar 148 2. Sermaye Piyasası Araçlarına İlişkin Sınırlamalar 151 3. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünün Yapısı 153 D. Portföy Sınırlarının Aşılması 154 §XIV PORTFÖY YÖNETİMİNE İLİŞKİN ESASLAR 155 A. Portföyün Çeşitlendirilmesi 155 B. Uzun Vadeli Yönetim 158 C. Uzman Kişilerce Yönetim 158 D. Portföyün Bizzat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Tarafından İşletilmesi 158 E. Danışman Şirket Kullanılabilmesi 159 F. Birden Fazla Portföy İşletilip İşletilemeyeceği Sorunu 160 § XV GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAALİYETLERİ 160 A. Portföy Oluşturma 161 B. Yatırım Faaliyetleri 161 C. Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar 163 D. Diğer Faaliyetleri 164 1. Bazı Durumlarda İşletmeci Şirket Kullanma Zorunluluğu 164 2. Teminat Verebilme 165 3. Borçlanabilme 166 4. Sermaye Piyasası Aracı Niteliğindeki Borçlanma Senetleri Çıkarabilme 167 5. Adi Ortaklık Oluşturabilme 169 6. Değerleme Yaptırma Zorunluluğu 169 XIII a. Değerlemenin Ekspertiz Şirketlere Yaptırılması Zorunluluğu 170 i. Gayrimenkul Değerleme İşinin Niteliği 171 ii. Ekspertiz Raporlarında Uyulacak Hususlar 172 b. Ekspertiz Değerinin Kullanılması Zorunluluğu 172 7. Bilgi Verme Ve Kamuyu Aydınlatma Faaliyetleri 173 a. Ekspertiz Raporları 175 b. Portföyün \′unun Aşan Alım-Satımlarla İlgili Kararlar 175 c. Portföy Tablosu 175 d. Bağımsız Denetim Raporu Ve Mali Tablolar 175 e. Yıllık Faaliyet Raporu.... 176 f. Her Türlü İlan Ve Reklamın Yayımlandığı Gazetelerin Birer Nüshası 176 E. Yapamayacakları İşler 176 § XVI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ İŞLEVLERİ 177 A. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Asıl İşlevleri 178 1. Gayrimenkulleri Menkul Kıymetleştirilme 178 2. Gayrimenkul Finansmanı Sağlama 179 B. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Tâli İşlevleri 181 1. Kayıt Dışılığa Son Verme 181 a. Gayrimenkullerin Değeri Konusundaki Kayıt Dışıhk.... 181 b. Yapı Denetimi Konusundaki Kayıt Dişilik 181 2. Sermaye Piyasasının Gelişimine Katkı Sağlama 182 3. Yatırım Alternatifi Olma 183 4. Sermayeyi Tabana Yayma 184 § XVII GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDAN ETKİN ŞEKİLDE YARARLANILABİLECEK ALANLAR 184 A. Planlı Şehirleşme 184 B. Gecekondu Bölgelerinin İslahı.... 186 C. Kamu Arazilerinin Değerlendirilmesi 187 E. Doğal Ve Kültürel Varlıkların Korunup, İşletilmesi 187 §XVIIII VERGİLENDİRME............................................ 188 A. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Vergilendirilmesi. 188 1. Kurumlar Vergisi.,.. 188 2. Gelir Vergisi 189 3. Katma Değer Vergisi................................................................... 190 4. Emlak Vergisi 190 5. Damga Vergisi 191 6. Harçlar 191 a. Tapu Harçları 191 b. Diğer Harçlar 191 XIV B. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarından Kazanç Elde Edenlerin Vergilendirilmesi 192 1. Tam Mükellef Gerçek Kişiler 193 a. Kâr Payları 193 b. Hisse Senedi Alım-Satım Kazançları 197 2. Dar Mükellef Gerçek Kişiler 200 a. Kâr Paylan 200 b. Hisse Senedi Alım-Satım Kazançları 201 3. Tam Mükellef Tüzel Kişiler 202 a. Kâr Payları(İştirak Paylan) 202 b. Hisse Senedi Alım-Satım Kazançları 204 4. Dar Mükellef Tüzel Kişiler 205 SONUÇ 207 BİBLİYOGRAFYA 213 KAVRAM FİHRİSTİ 221