Kargo Gönderim Saatleri;
Yeni Ãœyelik
Ãœye GiriÅŸi
Toplu Yapılarda Yönetim
Toplu Yapılarda Yönetim
Seda ÖKTEM ÇEVİK
Sayfa Sayısı
:
312
Kitap Ölçüleri
:
16x23 cm
Basım Yılı
:
2010
ISBN NO
:
9786054396078
65,00
TL 
Bu ürün şu anda stoklarımızda yok!Yazarın diğer ürünlerine gözatmanızı tavsiye ederiz...
GÄ°RÄ°Åž
Sanayileşmenin gelişmesi ve nüfus artışı gibi sebeplerle konutların yetersiz kalması sorunu diğer ülkelerde olduğu gibi bizde de kat mülkiyetine geçiş sürecini başlatmıştır. Kat mülkiyeti sistemine geçiş ile beraber tek katlı yapı dönemi yavaş yavaş sona ermeye başlamış, yerini ise çok katlı yapılar almaya başlamıştır1. Buradaki asıl amaç, çok katlı yapılar yapılması suretiyle arsalardan daha fazla yararlanmak ve gökyüzüne doğru çıkılarak hava boşluğunu mülkiyetin konusu yapmak suretiyle değerlendirmektir.
Türk kanun koyucusu kat mülkiyetini, önce Medeni Kanun′un sistemini ve özellikle bütünleyici parça hakkındaki kuralları örselemeden karşılamak istemiÅŸtir. 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesinde 06.01.1954 tarihli ve 6217 sayılı Kanunla bir deÄŸiÅŸiklik yapılmıştır. Buna göre bir binanın bağımsız olarak kullanılmaya elveriÅŸli bölümleri üzerinde, paydaÅŸların her birine münhasır istifade saÄŸlamak amacıyla irtifak hakları tanınmasına imkan verilmiÅŸtir. Ancak sonradan 6217 sayılı Kanun yetersiz kalmıştır3. Bu süreç, kanun koyucuya özel olarak kat mülkiyetini düzenleme ihtiyacı hissettirmiÅŸ ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun′dan ayrı bir kanun olarak 23.06.1965 tarihinde kabul edilmiÅŸ ve 02.01.1966 tarihinde ise yürürlüğe girmiÅŸtir4. Memleketimizde 23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Kanunla düzenlenen kat mülkiyetini, kanun koyucunun, taşınmazın özel bir çeÅŸidi olarak kabul ettiÄŸi KMK.′nın 3. maddesi ile 13. maddesinden anlaşılmaktadır5.
Kat mülkiyeti hukuk sistemimiz yönünden, bir yapının (binanın) başlı başına kullanılmaya elverişli bölümlerini, bütünden ayırarak onlara bağımsız bir hüviyet veren ve böylece mülkiyet hakkının konusu haline getiren bir kurumdur. Bu bakımdan kat mülkiyeti sosyal ve ekonomik ihtiyaçların zorladığı, geniş kitlelerin konut sıkıntısını gidermek amacıyla kabul edilmiş özel bir taşınmaz mülkiyeti çeşididir6.
KMK.′mn 1. maddesi uyarınca; kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının kat, daire, iÅŸ bürosu, dükkan, maÄŸaza, depo gibi bölümlerinde kurulmuÅŸ bağımsız mülkiyet hakkıdır. Böylece kat maliki, bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kiÅŸi olarak tanımlanabilir.
Yukarıdaki tanımdan anlaşılacağı üzere, "kat mülkiyeti" belli bir anlamda kullanılmış teknik bir deyimdir. Bu deyimle, yalnız katlar üzerinde mülkiyet hakkı değil, fakat duruma göre, bir kattaki muhtelif daireler ve mağaza, depo gibi bağımsız bölümler üzerindeki bağımsız mülkiyet hakları da ifade edilmiştir7.
Kat mülkiyeti sui generis mahiyette toplu bir mülkiyet çeşididir. Çünkü bu mülkiyette birbirine bağlı fakat konu ve muhteva itibariyle birbirlerinden farklı iki hak mevcuttur. Bu haklardan biri bir binanın muayyen bir bağımsız bölümü -kat, daire gibi- üzerinde sahip olunan özel mülkiyetteki hak, diğeri ise, arsa ve ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet hakkıdır. İşte paylı maliklerden her birinin kendisine tahsis edilen bağımsız bölüm üzerindeki hakkı ile paylı mülkiyet payı kat mülkiyeti olarak adlandırılır8. Kat maliklerinin paylı mülkiyet payları ile katlar üzerinde sahip oldukları özel nitelikteki mülkiyet hakları birbiri ile bağlantılıdır.
Kat mülkiyetinin hukuki niteliği konusunda hukukumuzda bir görüş birliği bulunmamaktadır. Buradaki görüş ayrılığının sebebini, kat maliklerinin bağımsız bölümler üzerinde sahip oldukları özel hakkın niteliğioluşturmaktadır. Özellikle söz konusu hakkın niteliğinin teknik anlamda bir mülkiyet hakkı olup olmadığı konusunda tartışmalar yaşanmıştır.
Hukukçularımız arasında bu konudaki uyuÅŸmazlığın ana nedeni, kat mülkiyeti sisteminin temelini; paylı mülkiyet paylan üzerinden mi yoksa bağımsız bölümler üzerinden mi aldığı noktası oluÅŸturur. Yazarların çoÄŸunluÄŸu, Türk Hukuku′nda Ä°sviçre Hukuku′ndan farklı olarak, kanunun aradığı ÅŸartları haiz olan her bağımsız bölümün, arsa payı ve ortak yerlerle birlikte ayrı ve özel bir mülkiyetin konusunu oluÅŸturduÄŸunu düşünmektedirler. Bu fikre göre, kanun kat mülkiyetini düzenlerken açıkça paylı mülkiyet payını deÄŸil, bağımsız bölümleri esas almıştır. Bu görüş uyarınca, kat mülkiyeti taşınmazdaki paylı mülkiyet payının kat üzerindeki türü kendine özel mülkiyetle baÄŸlantılı olmasını ifade etmektedir9.
Bu görüşü savunan Türk hukukçularına göre; 634 sayılı Kanunda paylı mülkiyet payları deÄŸil, bağımsız bölümler esas alınmaktadır. Tapu sicilinde paylı mülkiyet payları yerine bağımsız bölümlere sahife açılması bunu gösterir. Bu görüşe göre, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına kim sahipse, arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payına da o sahiptir10. OÄŸuzman′a göre; "..kat, daire veya diÄŸer bir bölümde hissedarın sahip olduÄŸu münhasır istifade hakkı bir kat mülkiyeti, daire mülkiyeti, bölüm mülkiyeti olarak isimlendirilse dahi, realitede, bunun, gayrimenkulde hissedar olmaya baÄŸlı, paylı mülkiyet nizamına tabi, bir münhasır istifade hakkı olduÄŸu görülmektedir."11. Bu görüş çerçevesinde OÄŸuzman/Seliçi/Oktay Özdemir; KMK.′da, kat mülkiyeti kavramı ile eÅŸyaya baÄŸlı bir paylı mülkiyet düzeni kurulduÄŸunu ileri sürmektedirler.
Böylece; bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına kim sahipse, arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet hakkına da o sahiptir12.
Buna karşılık doktrindeki diÄŸer bir görüş ise, kat mülkiyetinin bağımsız özel bir mülkiyet olarak deÄŸerlendirilemeyeceÄŸini ileri sürmektedir. Bu görüşü savunanlar, Türk Hukuku′nda da Ä°sviçre Hukuku′na benzer bir düzenleme olması gerektiÄŸini düşünmektedir. Bu görüş uyarınca, kat mülkiyeti taşınmazdaki paylı mülkiyet payının kat üzerindeki türü kendine özel mülkiyetle baÄŸlantılı olmasını ifade etmektedir13.
Bu görüşü savunan Sungurbey′e göre; kat mülkiyetinde asıl olan paylı mülkiyet paylarıdır ve hukukumuzda da, Ä°sviçre Hukuku′nda ■ olduÄŸu gibi tapu kütüğünde ayrı sahifeler, bağımsız bölümlerden tek başına yararlanma hakkı veren arsa payları için açılmaktadır14. Ä°sviçre Hukuku′nda kat mülkiyeti, her kat üzerinde kurulmuÅŸ bağımsız bir mülkiyet deÄŸildir. Bu sistemde kat mülkiyeti, türü kendine özel (sui generis) ve iki unsurdan oluÅŸan bir ayni hak olarak düzenlenmiÅŸtir. Bunlardan biri taşınmazın tümüne yaygın bir mülkiyet payı, diÄŸeri de taşınmazın belli bir bölümünde münhasır bir yararlanma ve yönetme hakkıdır. Dolayısıile Ä°sviçre Hukuku′nda kat mülkiyetinde asıl olan paylı mülkiyet payıdır15. Sungurbey, Alman Hukuku16 açısından ise meselenin tartışmalı olduÄŸu-nu iÅŸaret etmiÅŸtir. Alman Hukuku′nda, tartışmanın kaynağını paydaÅŸların katlardaki özel mülkiyetinin tek başına bağımsız bir mülkiyet mi, yoksa katlarla belirlenmiÅŸ kendine özgü bir mülkiyet hakkı olup, olmadığı oluÅŸturur. Sungurbey, paydaÅŸların katlardaki bu "özel mülkiyetinin gerçek bir mülkiyet olmadığını ve sadece katlarda belirlenmiÅŸ kendine özgü bir egemenlik hakkı olduÄŸunu ifade etmektedir. Dolayısıyla, Kat Mülkiyeti Kanunu nun ifadesine bakıp da bağımsız bölümler üzerinde gerçek anlamda bir mülkiyet hakkının bulunduÄŸunu düşünmek yanlıştır17.
Tekinay ise, paylı mülkiyete tabi ortak yerlerin çerçevelendiği bölümlerde tasarruf, kullanma ve yararlanma yetkilerini elinde toplayan kişiyi kat maliki sayıp onun sahip olduğu hakkın özel bir mülkiyet olarak -kabul edilmesi gerektiğini düşünmektedir. Yazara göre, mülkiyetin içeriği toplumsal ihtiyaçlara göre şekillenmektedir18.
Çalışmamızın konusu itibariyle kat mülkiyetinin hukuki niteliği çalışmamızın sınırları dışında kalmaktadır. Dolayısıyla, bu konudaki görüşlerin kısa bir özetini verdikten sonra çalışmamızın konusunu teşkil eden toplu yapı kavramı ve toplu yapılarda yönetim kısmını inceleyece-ğiz. Toplu yapının hukuki niteliği konusu ise, çalışmamız içerisinde ayrı bir bölüm altında ayrıntılı olarak değerlendirilecektir.
5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda DeÄŸiÅŸiklik Yapılmasına Ä°liÅŸkin Kanun′un 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu′na "Toplu Yapılara Ä°liÅŸkin Özel Hükümler" baÅŸlıklı yeni bir bölüm eklenmiÅŸ ve böylece ilk defa toplu yapı kavramı ve toplu yapı yönetimi kanunda düzenlenmiÅŸtir. Bugüne kadar Yargıtay kararları ile ÅŸekillenen toplu yapılar ve toplu yapıların yönetimine iliÅŸkin hususlar, söz konusu deÄŸiÅŸiklik kanunu ile hukuki mevzuatımızda düzenlenmiÅŸ olmaktadır. Çalışmamızda, söz konusu deÄŸiÅŸiklik ile hukukumuza giren toplu yapılarda yönetim kavramı deÄŸerlendirilecektir.
Çalışmamızın birinci bölümünde öncelikli olarak toplu yapı kavramı incelenecektir. Toplu yapı kavramının tanımı, unsurları, hukuki niteliği değerlendirilecek; toplu yapılarda ortak yerler, toplu yapı vaziyet plan ve projeleri, toplu yapılarda yönetim planı ve toplu yapıların kurulması konularına açıklık getirilecektir.
Çalışmamızın ikinci bölümünde ise toplu yapıların organları ve toplu yapıların yönetimi incelenecektir. Toplu yapılarda yönetim konusu, 5711 sayılı Kanun ile ayrıntılı bir biçimde düzenlenmiştir. Söz konusu düzenleme uyarınca, toplu yapıların yönetiminde kat malikleri kurulu, yönetim kurulu (yönetici) ve denetim kurulu (denetçi) yer alacaktır. Ancak bu organlar, klasik anlamda kat mülkiyetinde yer alan organlardan farklılık taşımaktadırlar. Özellikle, kat malikleri kurulu, toplu yapılarda 3 ayrı organ şeklinde düzenlenmiştir. Bunlar; blok kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu ve toplu yapı kat malikleri kurulu olarak kanun koyucu tarafından belirtilmiştir. Bununla beraber; ada kat malikleri kurulu yetkisini yönetim planında ada temsilciler kuruluna; toplu yapı kat malikleri kurulu ise yetkisini yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna bırakabilecektir. Çalışmamızda toplu yapılarda yer alacak kat malikleri kurulları ayrıntılı olarak incelenecektir. Toplu yapı bünyesinde görev yapacak kat malikleri kurullarının görevleri, görev alanları ve çakışan görev alanlarında hangi organın yetkili olacağı hususları ayrıntılı olarak ele alınacaktır. Bu inceleme kapsamında toplu yapılarda yer alan
organların toplantı zamanı, toplantı ve karar yeter sayısı, toplantıya katılma ve oy hakkı konuları, toplu yapılarda yer alan kurullara uygulanacak ortak hükümler başlığı altında değerlendirilecektir.
Toplu yapı yönetimi içerisinde yer alan kat malikleri kurul kararı gerektiren işler, toplu yapı kat malikleri kurul kararlarının iptali ve hakimin müdahalesi, toplu yapılarda ortak giderlere katılma ve ortak giderlere katılmamanın yaptırımları çalışmamızın ikinci bölümünde ele alınacaktır.
Toplu yapılarda yönetim konusunda, kat malikleri kurullarının yanında yönetici (veya yönetim kurulu) ve denetçi (veya denetim kurulu) organları da 5711 sayılı Kanun ile düzenleme konusu yapılmıştır. Çalışmamızda, toplu yapılarda yönetici kavramı açıklanacak ve toplu yapı içerisinde yer alan yöneticilerin atanması, görevleri, sorumluluğu, hakları ve görevlerinin sona ermesi konuları incelenecektir. Toplu yapılarda yöneticinin incelenmesinin ardından, toplu yapılarda geçici yönetim konusu değerlendirilecektir. Çalışmamızın ikinci bölümünün sonunda ise, toplu yapılarda görev yapacak son organ olan denetçi inceleme alanı bulacaktır. Bu inceleme kapsamında, denetçinin atanması, görevleri ve denetçinin görevinin sona ermesi konularına değinilecektir.
öNSöZ
"Mobil Telefon Abonelik Sözleşmesi" konulu yüksek lisans tezi ile hukuk yaşamına eserler vermeye başlayan yazar Sevik Öktem Çevik, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Doktora Programında "Toplu Yapılarda Yönetim" isimli konuyu doktora tez konusu olarak alma cesaretini göstermiştir.
Prof. Dr. Özer Seliçi′nin önerdiÄŸi konunun zorluÄŸunu Doktora danışmanı olarak kendisine belirtmeme raÄŸmen, yazar bu konuyu almak konusunda tereddüt göstermedi. Zira tez konusunun çok yeni bir olgu olmasının yanında, bu konuda yazılmış genel bir eser bulunmamakta hatta bu hususta yazılmış bir monografi ve tez de bulunmamaktaydı. 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda DeÄŸiÅŸiklik Yapılmasına Ä°liÅŸkin Kanun′un 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu′na "Toplu Yapılara Ä°liÅŸkin Özel Hükümler" baÅŸlıklı yeni bir bölüm eklenmiÅŸ ve böylece ilk defa toplu yapı kavramı ve toplu yapı yönetimi kanunda düzenlenmiÅŸti. Bu düzenleme 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiÅŸ; 28.11.2007 tarihinde de yürürlüğe girmiÅŸti. Tez konusunda Mukayeseli Hukuktan yararlanma imkanı da yoktu. Yazarın elinde sadece Kanun ve onun gerekçesi vardı. Bu kaynaklardan baÅŸlayarak tezi pozitif düzenlemeyi esas alarak tartışarak tamamladık ve Doktora Tez Jürisine sunduk. Prof. Dr. Özer Seliçi de teze deÄŸerli eleÅŸtiri ve görüşleriyle katkıda bulundu. Danışman olarak benim ve Prof. Dr. Özer Seliçi, Prof. Dr. Cumhur Özakman, Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Prof. Dr. Serap Helvacı′nın katılımından oluÅŸan Jüri; 15.02.2010 tarihinde Marmara Ãœniversitesi Hukuk Fakültesi HaydarpaÅŸa kampüsün-de toplanarak oybirliÄŸiyle tezi kabul etti.
Tezin birinci bölümünde toplu yapı kavramı ve bu kavramın tanımı, unsurları, hukuki niteliği değerlendirilerek; toplu yapılarda ortak yerler, toplu yapı vaziyet plan ve projeleri, toplu yapılarda yönetim planı ve toplu yapıların kurulması konulan açıklanmıştır. Tezin ikinci bölümünde ise toplu yapıların organları ve toplu yapıların yönetimi incelenmiştir. Bu bölümde toplu yapı organlarından toplu yapılarda görev yapacak kat malikleri kurulları ve kurulların görev ve yetki alanları incelenmiştir. Toplu yapılarda yönetim konusu, 5711 sayılı Kanundaki düzenlemeye uygun olarak, toplu yapılarda yer alan organların toplantı zamanı, toplantı ve karar yeter sayısı, toplantıya katılma ve oy hakkı konuları, toplu yapılarda yer alan kurullara uygulanacak ortak hükümler başlığı altında değerlendirilmiştir. Yine ikinci bölümde toplu yapı yönetimi içerisinde yer alan kat malikleri kurul kararı gerektiren işler, toplu yapı kat malikleri kurul kararlarının iptali ve hakimin müdahalesi, toplu yapılarda ortak giderlere katılma ve ortak giderlere katılmamanın yaptırımları ele alınmıştır. Toplu yapılarda görev yapacak diğer organlar olan yönetici ve denetçi organları; bu organların atanması, görevleri ve görevlerinin sona ermesi başlıkları altında incelenmiştir.
Türk hukuk dünyasına hayırlı olmasını dilerim.
03.05.2010
Prof. Dr. O. Gökhan Antalya
YAZARIN öNSöZü
Nüfus artışı ile ülkemizde ortaya çıkan konut sıkıntısını gidermek amacıyla son yıllarda toplu yapılar kurulmaya baÅŸlanmış ve sayıları gün geçtikçe artış göstermiÅŸtir. "Toplu yapı" kavramı ilk kez Yargıtay tarafından kullanılmış ancak ihtilafların çözümlenmesi için Yüksek Mahkemenin vardığı sonuçlar yetersiz kalmıştır. Ä°htilafların artması ve olayların çeÅŸitliliÄŸi karşısında, 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda DeÄŸiÅŸiklik Yapılmasına Ä°liÅŸkin Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu′na toplu yapı kavramı ve toplu yapılarda yönetim kavramı eklenmiÅŸtir. Toplu yapı kavramının Kat Mülkiyeti Kanunu′na getirilen yeni bir düzenlenme olması ve bu düzenlemenin mevcut sorunların çözümündeki etkisinin ne yönde olacağı hususları, konunun doktora tez konusu olarak seçilme nedenini oluÅŸturmuÅŸtur. Çalışmamızda 5711 sayılı Kanun ile getirilen toplu yapılarda yönetim düzeni ayrıntılı olarak deÄŸerlendirilmiÅŸtir. Çalışmamızın toplu yapıların yönetimine iliÅŸkin uygulamada ortaya çıkacak sorunların çözümünde faydalı olmasını ve uygulamaya yön verici nitelikte olmasını umut etmekteyiz.
"Toplu Yapılarda Yönetim" baÅŸlıklı çalışmanın temelini, Marmara Ãœniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı bünyesinde hazırlanan doktora tezi oluÅŸturmaktadır. Tez, Prof. Dr. Özer Seliçi baÅŸkanlığında Prof. Dr. Cumhur Özakman, Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Prof. Dr. Gökhan Antalya ve Prof. Dr. Serap Helvacı′dan oluÅŸan jüri önünde, 15 Åžubat 2010 tarihinde savunulmuÅŸ ve oybirliÄŸi ile baÅŸarılı bulunmuÅŸtur. Çalışmamız, savunulmasının ardından kısa bir süre içinde Sayın jüri üye-lerinin dikkat çektikleri bazı hususlarda deÄŸiÅŸiklik yapılarak ve orjinalliÄŸi bozulmadan sonuna ilgili mevzuat eklenerek basıma hazırlanmıştır.
Bu çalışmanın oluşmasında pek çok değerli hocamızın ve araştırma görevlisi arkadaşlarımın desteğini gördüm. Kendilerine bu vesileyle teşekkürlerimi iletmek isterim.
MesleÄŸe adım attığım ilk günden beri her zaman yanımda olan, bana yeni ufuklar açan, asistanları olmaktan onur duyduÄŸum kıymetli Hocalarım Sayın Prof. Dr. Özer Seliçi ve Sayın Prof. Dr. Cumhur Özakman′a en baÅŸta yer vermek isterim. Aynı kürsüde kendisi ile çalışma ayrıcalığına sahip olduÄŸum, engin bilgi ve tecrübesi ile geliÅŸmemde büyük katkı saÄŸlayan, beni yetiÅŸtiren ve desteÄŸini her zaman yanımda hissettiÄŸim Sayın Hocam Prof. Dr. Özer Seliçi′ye bu vesile ile teÅŸekkürlerimi sunarım. Sayın Hocam, konunun seçilmesinden en son aÅŸamasına kadar bana yardımcı olmuÅŸ, sorularımı büyük bir hassasiyetle cevaplandırmış ve beni cesaretlendirmiÅŸtir. BahçeÅŸehir Ãœniversitesi′ne adım attığım gün ne kadar ÅŸanslı olduÄŸumu bana hissettiren, kürsümü sevmeme sebep olan, beni yetiÅŸtiren ve yolumda doÄŸru yürümeyi öğreten, üzerimdeki emeÄŸini ve hakkını asla ödemeyeceÄŸim Sayın Hocam Prof. Dr.Cumhur Özakman′a da teÅŸekkür ve şükranlarımı iletmek isterim.
Söz konusu çalışmanın hazırlanması ve tamamlanması hiç şüphesiz ki kolay olmadı. Bu dönemde ilgisini benden eksik etmeyen, yaptığı katkılarla tezimin geliÅŸmesini saÄŸlayan; akademik, bilimsel ve manevi anlamda desteÄŸini hiçbir zaman esirgemeyen tez danışmanım Sayın Prof. Dr. Gökhan Antalya′ya müteÅŸekkirim. Bu vesile ile jürimde yer almayı kabul eden ve beni onurlandıran deÄŸerli hocalarım Sayın Prof. Dr. Cevdet Yavuz ve Sayın Prof. Dr. Serap Helvacı′ya da katkıları sebebi ile teÅŸekkürlerimi sunmak isterim.
Akademisyenlik mesleÄŸi kapılarını bana açan, kendisinden hem akademik hem de insani yönden çok ÅŸey öğrendiÄŸim, her zaman ışığı ile bizleri aydınlatan Sayın Hocam Prof. Dr. Süheyl Batum′a teÅŸekkürlerimi sunmak isterim. Hukuki bilgisini ve tecrübelerini hiçbir zaman esirgemeyen ve beni destekleyen BahçeÅŸehir Ãœniversitesi Hukuk Fakültesi Dekanı Sayın Hocam Prof. Dr. Aziz Can Tuncay′a, hukukçu olarak yetiÅŸmemdebana verdikleri emek ve destekleri için Sayın Hocam Prof. Dr. Åžaibe Oktay Özdemir ve Sayın Hocam Prof. Dr. Gülçin Elçin Grassinger′e; ilgisini ve güvenini her zaman hissettiren, kendisinden her gün yeni bir ÅŸey öğrendiÄŸim Sayın Hocam Yard. Doç. Dr. Murat Canyürek′e, çıktığımız zor ve meÅŸakatli yolda her zaman yardımını gördüğüm Sayın Hocam Yard. Doç. Dr. Emin Cem KahyaoÄŸlu′na genç bir meslektaÅŸları olarak teÅŸekkürü borç bilirim.
Doktora tez çalışmamın bir döneminde, Almanya′nın Hamburg ÅŸehrinde bulunan Max-Planck Enstitüsü′nde (Max-Planck Institut für auslandishes und internationales Privatrecht), bu kurumdan almış olduÄŸum burs ile bulunma ÅŸansına sahip oldum. Bu kurumun bana sunduÄŸu verimli ve zevkli çalışma ortamı tezimde yeni ufukların açılmasına yol açmıştır. Bu vesile ile Max-Planck Enstitüsü′ne ve kütüphanesinin nazik çalışanlarına sonsuz teÅŸekkürlerimi sunarım.
BahçeÅŸehir Ãœniversitesi Hukuk Fakültesi′nde baÅŸladığım meslek hayatımın ilk gününden bu yana büyük bir aile ortamı içerisinde çalışma fırsatına sahip oldum. Bu vesile ile çalışma arkadaÅŸlarım deÄŸerli akademisyenler; Gamze Hildbrand, Mahmut Özdil, Sinan Altunç ve sevgisini hiçbir zaman benden esirgemeyen, dostluÄŸu karşısında kendimi ÅŸanslı hissettiÄŸim Aslıhan Öztezel′e, yıllarca aynı odayı paylaÅŸtığım, kendisi ile çalışma ayrıcalığına sahip olduÄŸum deÄŸerli kürsü arkadaşım Yard. Doç. Dr. Aslı Makaracı′ya, çalışmamın her döneminde yardımları ile beni güçlendiren deÄŸerli kürsü arkadaÅŸlarım Öz Seçer ve Zafer Kahraman′a ve Ãœniversitede bulunan tüm çalışma arkadaÅŸlarıma ne kadar teÅŸekkür etsem azdır.
Haklarını hiçbir zaman ödeyemeyeceÄŸim canım annem ve babama bana verdikleri emek için sonsuz teÅŸekkürlerimi sunarım. Aynı sıraları paylaÅŸtığım, acı tatlı günlerimde yanımda olan can dostum kardeÅŸim Aslı KarataÅŸ′a da kalpten teÅŸekkür ederim.
Çıktığım zor ve meşakatli yolda elimden tutan, sevgisini ve şefkatini benden esirgemeyen sevgili eşim Serdar Çevik... Senin varlığını, sevgini ve gücünü her zaman yanımda hissettim. Bu kitap, sevgili eşime ithaf edilmiştir
Dr. Seda Öktem Çevik İstanbul, 5 Mayıs 2010
Dr. Seda Öktem Çevik
1980 yılında Ä°zmir′de doÄŸdu. Lise öğrenimini 1998 yılında Salihli Sekine Evren Anadolu Lisesinde tamamlayan Seda Öktem Çevik, aynı yıl baÅŸladığı Ä°stanbul Bilgi Ãœniversitesi Hukuk Fakültesi′nden 2002 yılında mezun oldu. Yazar, 2002 yılında Ä°stanbul Bilgi Ãœniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Ekonomi Hukuku yüksek lisans programına kabul edildi. Prof. Dr. Cumhur Özakman′ın tez danışmanlığını yürüttüğü "Mobil Telefon Abonelik SözleÅŸmesi" baÅŸlıklı yüksek lisans tezini savunarak 2005 yılında yüksek lisansını tamamladı.
2005 yılındabaÅŸladığı Marmara Ãœniversitesi Sosyal BilimlerEnstitüsü′nün Özel Hukuk doktora programını, Prof. Dr. Gökhan Antalya′nın tez danışmanlığını yürüttüğü "Toplu Yapılarda Yönetim" baÅŸlıklı doktora tezini savunarak 2010 yılında tamamladı. 2003 yılında araÅŸtırma görevlisi olarak baÅŸladığı BahçeÅŸehir Ãœniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabi-lim Dalı nda öğretim görevlisi olarak görev yapmaktadır.
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ vii
YAZARIN ÖNSÖZÜ ix
İÇİNDEKİLER xiii
KISALTMALAR xxi
GÄ°RÄ°Åž 1
Birinci Bölüm
GENEL OLARAK TOPLU YAPI VE KURULMASI
§1 TOPLU YAPI KAVRAMI, UNSURLARI VE HUKUKİ
NİTELİĞİ 11
I. Toplu Yapı Kavramı 11
A. Yapı Kavramı 11
B. Bireysel Yapı Kavramı 14
C.Toplu Yapı Kavramı 15
1. 5711 Sayılı Kanundan Önceki Durum 17
2. 5711 Sayılı Kanun ile Getirilen Durum 21
II. Toplu Yapının Unsurları 28
A. Bir veya Birden Fazla Ä°mar Parseli Ãœzerinde Birden Fazl
Yapı Olmalı 28
1. Tek Parsel Üzerinde Birden Fazla Yapı 28
2. Birden Fazla Parsel Üzerinde Birden Fazla Yapı 29
a. Blok Yapı Kavramı 31
b. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Kavramı 32
B. Alt Yapı Tesisler^ Ortak Kullanım Yerleri, Sosyal
Tesis ve Hizmetler İle Bunların Yönetimi Bakımından
Birbirleriyle Bağlantılı Birden Çok Yapı Olmalı 32
1. Alt Yapı Tesisleri 33
2. Ortak Kullanım Yerleri 33
3. Sosyal Tesis ve Hizmetler 33
4. Diğer Bağlantılı Yapılar 34
C.Tüm Yapılar ve Ortak Yerler İçin Yönetim Yönünden
Bağlantı Olmalı 34
III. Toplu Yapıların Hukuki Niteliği 35
§2 TOPLU YAPILARDA ORTAK YERLER 38
I. Ortak Yer Kavramı ve Unsurları 38
A. Kavram 38
B. Unsurları 43
1. OrtaklaÅŸa Kullanma, Korunma veya Faydalanma
Olması 43
2. Ortaklaşa Kullanma, Korunma veya Faydalanmanın
Zaruri Olması 46
II. Toplu Yapı Kapsamında Ortak Yerler 46
A. Kavram 46
B. Unsurları 47
1. Toplu Yapı Kapsamında Olması 47
2. OrtaklaÅŸa Kullanma, Korunma veya Faydalanma
Olması ve Bu Kullanma, Korunma veya
Faydalanmanın Zaruri Olması 47
C.Ortak Yerin Belirlenmesi 48
1. Tapu Siciline Kayıt İle Belirlenmesi 48
2. Vaziyet Planı ve Projelerinde Belirlenmesi 49
3. Yönetim Planında Belirlenmesi 50
D. Ortak Yerlerin Çeşitleri 50
1. BloÄŸa Ait Ortak Yerler 51
2. Adaya Ait Ortak Yerler 52
3. Toplu Yapı Ortak Yerleri 52
a. Kavram 52
b. Çeşitleri 53
aa. Ortak Yer NiteliÄŸindeki Parseller 53
aaa. Kavram 53
bbb. NiteliÄŸi 54
ccc. Çeşitleri 57
i. Ortak Hizmet Yerleri 57
ii. Ortak Koruma Yerleri 58
bb. Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri 58
aaa. Kavram 58
bbb. NiteliÄŸi 60
§3 TOPLU YAPILARDA VAZİYET PLANI VE PROJELERİ,
YÖNETİM PLANI VE TOPLU YAPILARIN KURULMASI 61
I. Toplu Yapılarda Vaziyet Planı ve Projeleri 61
II. Toplu Yapılarda Yönetim Planı 65
A. Genel Olarak Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı 65
B. Toplu Yapılarda Yönetim Planı 67
1. Toplu Yapı Yönetim Planının Şekli 70
2. Toplu Yapı Yönetim Planının İçeriği 71
3. Toplu Yapı Yönetim Planında Değişiklik Yapılması 74
4. Toplu Yapı Yönetim Planının Bağlayıcı Etkisi 77
III. Toplu Yapıların Kurulması 79
İkinci Bölüm
TOPLU YAPILARIN ORGANLARI VE YÖNETİMİ
§4 TOPLU YAPILARDA KAT MALİKLERİ KURULU 88
I. Kat Mülkiyetinde Kat Malikleri Kurulu 88
II. Toplu Yapılarda Kat Malikleri Kurulu 89
A. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurullarında Zorunlu Organ-
İhtiyari Organ Ayrımı 91
B. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurullarının Görev ve Yetkileri 93
1. Blok Kurulları 93
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 93
aa. OluÅŸumu 93
bb. Hukuki NiteliÄŸi 94
cc. Görev ve Yetkileri 95
b. Blok Niteliği Taşımayan Yapıların Kat Malikleri Kurulu99
aa. OluÅŸumu 100
bb. Hukuki NiteliÄŸi 100
cc. Görev ve Yetkileri 100
2. Ada Kurulları 102
a. Ada Kat Malikleri Kurulu 102
aa. OluÅŸumu 102
bb. Hukuki NiteliÄŸi 103
cc. Görev ve Yetkileri 103
b. Ada Temsilciler Kurulu 105
aa. OluÅŸumu 105
bb. Hukuki NiteliÄŸi 109
cc. Görev ve Yetkileri 109
3. Toplu Yapı Kurulları 110
a. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 111
aa. OluÅŸumu 111
bb. Hukuki NiteliÄŸi 111
cc. Görev ve Yetkileri 111
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 113
aa. OluÅŸumu 113
bb. Hukuki NiteliÄŸi 116
cc. Görev ve Yetkileri 116
III. Toplu Yapılarda Yer Alan Kurullara Uygulanacak Ortak
Hükümler 117
A.Toplu Yapılarda Yer Alan Kurulların Toplantı Zamanı 117
1. Olağan Toplantı Zamanı 117
2. Olağanüstü Tpplantı Zamanı 119
B. Toplu Yapılarda Yer Alan Kurulların Toplantı ve Karar
Yeter Sayısı ve Hukuki Sonuçları 125
C.Toplu Yapılarda Yer Alan Kurullara Katılma ve Oy Hakkı.... 132
IV. Kat Malikleri Kurul Kararı Gerektiren İşler 136
A. Basit Oyçokluğu Gerektiren İşler 136
B. Vasıflı Oyçokluğu Gerektiren İşler 139
1. Çifte Çoğunluk Gerektiren İşler 139
a. Yönetici (veya Yönetim Kurulu Üyesi) Tayini 140
b. Denetçi (veya Denetim Kurulu Üyesi) Tayini 141
c. Ortak Yerlerde Yenilik ve Ä°laveler 143
aa. Faydalı Yenilik ve İlaveler 143
bb. Çok Masraflı ve Lüks Yenilik ve İlaveler 145
d. Özürlülerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler .... 147
e. Anayapınm Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin ve Yakıtının
DeÄŸiÅŸtirilmesi 150
2. Beşte Dört Çoğunluk Gerektiren İşler 152
a. Yönetim Planının Değiştirilmesi 152
b. Anataşınmazın Bakımına, Güzelliğinin Korunmasına
Ä°liÅŸkin DeÄŸiÅŸiklikler 152
C.OybirliÄŸi Gerektiren Ä°ÅŸler 156
1. Bir Mesken (Konut) Olarak Kullanılan Bağımsız
Bölümün Eğlence veya Toplantı Yeri, Gıda ve
Beslenme Yeri, İmalathane, Boyahane, Basımevi,
Dükkan, Galeri veya Çarşı Gibi Yerler Haline Getirilmesil56
2. Anataşınmaza Yeni Bağımsız Bölüm Eklenmesi veya
Mevcut Çekme Kat Yerine Tam Kat Yapılması veya
Zemin veya Bodrum Katlarında veya Arsanın Boş
Kısmında 24. Maddenin İkinci Fıkrasında Yazılı
Yerlerin Sonradan Yapımı veya İlavesi 161
3. Anayapının Dış Duvarlarının, Çatı veya Damın
Reklam Maksadıyla Kiralanması Gibi Önemli
Yönetim İşleri 166
4. Anataşınmazın Bir Hakla Kayıtlanması veya Arsanın
Bölünmesi ve Bölünen Kısmın Mülkiyetinin
Başkasına Devrolunması Gibi Temliki Tasarruflar 168
V. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali ve Hakimin
Müdahalesi 170
A.İptal Davası 171
B. Hakimin Müdahalesi 176
VI. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma 180
A. Belli Bir Yapıya veya Yapılardan Salt Birkaçındaki
Kat Maliklerinin Ortak Kullanma ve Yararlanmasına
Özgülenmiş Olan Ortak Yer ve Tesislere İlişkin Ortak
Giderler 181
B. Bütün Bağımsız Bölümlerin Ortak Kullanım ve
Yararlanmasına Tahsis Edilmiş Tesis ve Yerlere İlişkin
Ortak Giderler 183
C.Ortak Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin
Yaptırımı 186
§5 TOPLU YAPILARDA YÖNETİCİ (VEYA YÖNETİM
KURULU) VE TOPLU YAPILARDA GEÇİCİ YÖNETİM 194
I. Kat Mülkiyetinde Yönetici (veya Yönetim Kurulu) 194
II. Toplu Yapılarda Yönetici (veya Yönetim Kurulu) 197
A. Toplu Yapılarda Yöneticilerin Atanması 199
1. Blok Yöneticisi 199
2. Blok Niteliği Taşımayan Yapılar İçin Seçilecek
Yönetici 200
3. Toplu Yapı Yöneticisi 201
B. Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin Görevleri 202
C. Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin
SorumluluÄŸu 214
D. Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin Hakları 218
E. Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin
Görevlerinin Sona Ermesi 221
III. Toplu Yapılarda Geçici Yönetim 223
§6 TOPLU YAPILARDA DENETÇİ (VEYA DENETİM
KURULU) 226
I. Kat Mülkiyetinde Denetçi (veya Denetim Kurulu) 226
II. Toplu Yapılarda Denetçi (veya Denetim Kurulu) 229
SONUÇ 237
KAYNAKÇA 247
EKLER
Eki: Kat Mülkiyeti Kanunu 263
Ek2: Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair
Yönetmelik 301
Ek3: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hakkında Genelge
(1651-2008/1) 307
Sanayileşmenin gelişmesi ve nüfus artışı gibi sebeplerle konutların yetersiz kalması sorunu diğer ülkelerde olduğu gibi bizde de kat mülkiyetine geçiş sürecini başlatmıştır. Kat mülkiyeti sistemine geçiş ile beraber tek katlı yapı dönemi yavaş yavaş sona ermeye başlamış, yerini ise çok katlı yapılar almaya başlamıştır1. Buradaki asıl amaç, çok katlı yapılar yapılması suretiyle arsalardan daha fazla yararlanmak ve gökyüzüne doğru çıkılarak hava boşluğunu mülkiyetin konusu yapmak suretiyle değerlendirmektir.
Türk kanun koyucusu kat mülkiyetini, önce Medeni Kanun′un sistemini ve özellikle bütünleyici parça hakkındaki kuralları örselemeden karşılamak istemiÅŸtir. 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesinde 06.01.1954 tarihli ve 6217 sayılı Kanunla bir deÄŸiÅŸiklik yapılmıştır. Buna göre bir binanın bağımsız olarak kullanılmaya elveriÅŸli bölümleri üzerinde, paydaÅŸların her birine münhasır istifade saÄŸlamak amacıyla irtifak hakları tanınmasına imkan verilmiÅŸtir. Ancak sonradan 6217 sayılı Kanun yetersiz kalmıştır3. Bu süreç, kanun koyucuya özel olarak kat mülkiyetini düzenleme ihtiyacı hissettirmiÅŸ ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun′dan ayrı bir kanun olarak 23.06.1965 tarihinde kabul edilmiÅŸ ve 02.01.1966 tarihinde ise yürürlüğe girmiÅŸtir4. Memleketimizde 23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Kanunla düzenlenen kat mülkiyetini, kanun koyucunun, taşınmazın özel bir çeÅŸidi olarak kabul ettiÄŸi KMK.′nın 3. maddesi ile 13. maddesinden anlaşılmaktadır5.
Kat mülkiyeti hukuk sistemimiz yönünden, bir yapının (binanın) başlı başına kullanılmaya elverişli bölümlerini, bütünden ayırarak onlara bağımsız bir hüviyet veren ve böylece mülkiyet hakkının konusu haline getiren bir kurumdur. Bu bakımdan kat mülkiyeti sosyal ve ekonomik ihtiyaçların zorladığı, geniş kitlelerin konut sıkıntısını gidermek amacıyla kabul edilmiş özel bir taşınmaz mülkiyeti çeşididir6.
KMK.′mn 1. maddesi uyarınca; kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının kat, daire, iÅŸ bürosu, dükkan, maÄŸaza, depo gibi bölümlerinde kurulmuÅŸ bağımsız mülkiyet hakkıdır. Böylece kat maliki, bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kiÅŸi olarak tanımlanabilir.
Yukarıdaki tanımdan anlaşılacağı üzere, "kat mülkiyeti" belli bir anlamda kullanılmış teknik bir deyimdir. Bu deyimle, yalnız katlar üzerinde mülkiyet hakkı değil, fakat duruma göre, bir kattaki muhtelif daireler ve mağaza, depo gibi bağımsız bölümler üzerindeki bağımsız mülkiyet hakları da ifade edilmiştir7.
Kat mülkiyeti sui generis mahiyette toplu bir mülkiyet çeşididir. Çünkü bu mülkiyette birbirine bağlı fakat konu ve muhteva itibariyle birbirlerinden farklı iki hak mevcuttur. Bu haklardan biri bir binanın muayyen bir bağımsız bölümü -kat, daire gibi- üzerinde sahip olunan özel mülkiyetteki hak, diğeri ise, arsa ve ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet hakkıdır. İşte paylı maliklerden her birinin kendisine tahsis edilen bağımsız bölüm üzerindeki hakkı ile paylı mülkiyet payı kat mülkiyeti olarak adlandırılır8. Kat maliklerinin paylı mülkiyet payları ile katlar üzerinde sahip oldukları özel nitelikteki mülkiyet hakları birbiri ile bağlantılıdır.
Kat mülkiyetinin hukuki niteliği konusunda hukukumuzda bir görüş birliği bulunmamaktadır. Buradaki görüş ayrılığının sebebini, kat maliklerinin bağımsız bölümler üzerinde sahip oldukları özel hakkın niteliğioluşturmaktadır. Özellikle söz konusu hakkın niteliğinin teknik anlamda bir mülkiyet hakkı olup olmadığı konusunda tartışmalar yaşanmıştır.
Hukukçularımız arasında bu konudaki uyuÅŸmazlığın ana nedeni, kat mülkiyeti sisteminin temelini; paylı mülkiyet paylan üzerinden mi yoksa bağımsız bölümler üzerinden mi aldığı noktası oluÅŸturur. Yazarların çoÄŸunluÄŸu, Türk Hukuku′nda Ä°sviçre Hukuku′ndan farklı olarak, kanunun aradığı ÅŸartları haiz olan her bağımsız bölümün, arsa payı ve ortak yerlerle birlikte ayrı ve özel bir mülkiyetin konusunu oluÅŸturduÄŸunu düşünmektedirler. Bu fikre göre, kanun kat mülkiyetini düzenlerken açıkça paylı mülkiyet payını deÄŸil, bağımsız bölümleri esas almıştır. Bu görüş uyarınca, kat mülkiyeti taşınmazdaki paylı mülkiyet payının kat üzerindeki türü kendine özel mülkiyetle baÄŸlantılı olmasını ifade etmektedir9.
Bu görüşü savunan Türk hukukçularına göre; 634 sayılı Kanunda paylı mülkiyet payları deÄŸil, bağımsız bölümler esas alınmaktadır. Tapu sicilinde paylı mülkiyet payları yerine bağımsız bölümlere sahife açılması bunu gösterir. Bu görüşe göre, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına kim sahipse, arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payına da o sahiptir10. OÄŸuzman′a göre; "..kat, daire veya diÄŸer bir bölümde hissedarın sahip olduÄŸu münhasır istifade hakkı bir kat mülkiyeti, daire mülkiyeti, bölüm mülkiyeti olarak isimlendirilse dahi, realitede, bunun, gayrimenkulde hissedar olmaya baÄŸlı, paylı mülkiyet nizamına tabi, bir münhasır istifade hakkı olduÄŸu görülmektedir."11. Bu görüş çerçevesinde OÄŸuzman/Seliçi/Oktay Özdemir; KMK.′da, kat mülkiyeti kavramı ile eÅŸyaya baÄŸlı bir paylı mülkiyet düzeni kurulduÄŸunu ileri sürmektedirler.
Böylece; bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına kim sahipse, arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet hakkına da o sahiptir12.
Buna karşılık doktrindeki diÄŸer bir görüş ise, kat mülkiyetinin bağımsız özel bir mülkiyet olarak deÄŸerlendirilemeyeceÄŸini ileri sürmektedir. Bu görüşü savunanlar, Türk Hukuku′nda da Ä°sviçre Hukuku′na benzer bir düzenleme olması gerektiÄŸini düşünmektedir. Bu görüş uyarınca, kat mülkiyeti taşınmazdaki paylı mülkiyet payının kat üzerindeki türü kendine özel mülkiyetle baÄŸlantılı olmasını ifade etmektedir13.
Bu görüşü savunan Sungurbey′e göre; kat mülkiyetinde asıl olan paylı mülkiyet paylarıdır ve hukukumuzda da, Ä°sviçre Hukuku′nda ■ olduÄŸu gibi tapu kütüğünde ayrı sahifeler, bağımsız bölümlerden tek başına yararlanma hakkı veren arsa payları için açılmaktadır14. Ä°sviçre Hukuku′nda kat mülkiyeti, her kat üzerinde kurulmuÅŸ bağımsız bir mülkiyet deÄŸildir. Bu sistemde kat mülkiyeti, türü kendine özel (sui generis) ve iki unsurdan oluÅŸan bir ayni hak olarak düzenlenmiÅŸtir. Bunlardan biri taşınmazın tümüne yaygın bir mülkiyet payı, diÄŸeri de taşınmazın belli bir bölümünde münhasır bir yararlanma ve yönetme hakkıdır. Dolayısıile Ä°sviçre Hukuku′nda kat mülkiyetinde asıl olan paylı mülkiyet payıdır15. Sungurbey, Alman Hukuku16 açısından ise meselenin tartışmalı olduÄŸu-nu iÅŸaret etmiÅŸtir. Alman Hukuku′nda, tartışmanın kaynağını paydaÅŸların katlardaki özel mülkiyetinin tek başına bağımsız bir mülkiyet mi, yoksa katlarla belirlenmiÅŸ kendine özgü bir mülkiyet hakkı olup, olmadığı oluÅŸturur. Sungurbey, paydaÅŸların katlardaki bu "özel mülkiyetinin gerçek bir mülkiyet olmadığını ve sadece katlarda belirlenmiÅŸ kendine özgü bir egemenlik hakkı olduÄŸunu ifade etmektedir. Dolayısıyla, Kat Mülkiyeti Kanunu nun ifadesine bakıp da bağımsız bölümler üzerinde gerçek anlamda bir mülkiyet hakkının bulunduÄŸunu düşünmek yanlıştır17.
Tekinay ise, paylı mülkiyete tabi ortak yerlerin çerçevelendiği bölümlerde tasarruf, kullanma ve yararlanma yetkilerini elinde toplayan kişiyi kat maliki sayıp onun sahip olduğu hakkın özel bir mülkiyet olarak -kabul edilmesi gerektiğini düşünmektedir. Yazara göre, mülkiyetin içeriği toplumsal ihtiyaçlara göre şekillenmektedir18.
Çalışmamızın konusu itibariyle kat mülkiyetinin hukuki niteliği çalışmamızın sınırları dışında kalmaktadır. Dolayısıyla, bu konudaki görüşlerin kısa bir özetini verdikten sonra çalışmamızın konusunu teşkil eden toplu yapı kavramı ve toplu yapılarda yönetim kısmını inceleyece-ğiz. Toplu yapının hukuki niteliği konusu ise, çalışmamız içerisinde ayrı bir bölüm altında ayrıntılı olarak değerlendirilecektir.
5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda DeÄŸiÅŸiklik Yapılmasına Ä°liÅŸkin Kanun′un 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu′na "Toplu Yapılara Ä°liÅŸkin Özel Hükümler" baÅŸlıklı yeni bir bölüm eklenmiÅŸ ve böylece ilk defa toplu yapı kavramı ve toplu yapı yönetimi kanunda düzenlenmiÅŸtir. Bugüne kadar Yargıtay kararları ile ÅŸekillenen toplu yapılar ve toplu yapıların yönetimine iliÅŸkin hususlar, söz konusu deÄŸiÅŸiklik kanunu ile hukuki mevzuatımızda düzenlenmiÅŸ olmaktadır. Çalışmamızda, söz konusu deÄŸiÅŸiklik ile hukukumuza giren toplu yapılarda yönetim kavramı deÄŸerlendirilecektir.
Çalışmamızın birinci bölümünde öncelikli olarak toplu yapı kavramı incelenecektir. Toplu yapı kavramının tanımı, unsurları, hukuki niteliği değerlendirilecek; toplu yapılarda ortak yerler, toplu yapı vaziyet plan ve projeleri, toplu yapılarda yönetim planı ve toplu yapıların kurulması konularına açıklık getirilecektir.
Çalışmamızın ikinci bölümünde ise toplu yapıların organları ve toplu yapıların yönetimi incelenecektir. Toplu yapılarda yönetim konusu, 5711 sayılı Kanun ile ayrıntılı bir biçimde düzenlenmiştir. Söz konusu düzenleme uyarınca, toplu yapıların yönetiminde kat malikleri kurulu, yönetim kurulu (yönetici) ve denetim kurulu (denetçi) yer alacaktır. Ancak bu organlar, klasik anlamda kat mülkiyetinde yer alan organlardan farklılık taşımaktadırlar. Özellikle, kat malikleri kurulu, toplu yapılarda 3 ayrı organ şeklinde düzenlenmiştir. Bunlar; blok kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu ve toplu yapı kat malikleri kurulu olarak kanun koyucu tarafından belirtilmiştir. Bununla beraber; ada kat malikleri kurulu yetkisini yönetim planında ada temsilciler kuruluna; toplu yapı kat malikleri kurulu ise yetkisini yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna bırakabilecektir. Çalışmamızda toplu yapılarda yer alacak kat malikleri kurulları ayrıntılı olarak incelenecektir. Toplu yapı bünyesinde görev yapacak kat malikleri kurullarının görevleri, görev alanları ve çakışan görev alanlarında hangi organın yetkili olacağı hususları ayrıntılı olarak ele alınacaktır. Bu inceleme kapsamında toplu yapılarda yer alan
organların toplantı zamanı, toplantı ve karar yeter sayısı, toplantıya katılma ve oy hakkı konuları, toplu yapılarda yer alan kurullara uygulanacak ortak hükümler başlığı altında değerlendirilecektir.
Toplu yapı yönetimi içerisinde yer alan kat malikleri kurul kararı gerektiren işler, toplu yapı kat malikleri kurul kararlarının iptali ve hakimin müdahalesi, toplu yapılarda ortak giderlere katılma ve ortak giderlere katılmamanın yaptırımları çalışmamızın ikinci bölümünde ele alınacaktır.
Toplu yapılarda yönetim konusunda, kat malikleri kurullarının yanında yönetici (veya yönetim kurulu) ve denetçi (veya denetim kurulu) organları da 5711 sayılı Kanun ile düzenleme konusu yapılmıştır. Çalışmamızda, toplu yapılarda yönetici kavramı açıklanacak ve toplu yapı içerisinde yer alan yöneticilerin atanması, görevleri, sorumluluğu, hakları ve görevlerinin sona ermesi konuları incelenecektir. Toplu yapılarda yöneticinin incelenmesinin ardından, toplu yapılarda geçici yönetim konusu değerlendirilecektir. Çalışmamızın ikinci bölümünün sonunda ise, toplu yapılarda görev yapacak son organ olan denetçi inceleme alanı bulacaktır. Bu inceleme kapsamında, denetçinin atanması, görevleri ve denetçinin görevinin sona ermesi konularına değinilecektir.
öNSöZ
"Mobil Telefon Abonelik Sözleşmesi" konulu yüksek lisans tezi ile hukuk yaşamına eserler vermeye başlayan yazar Sevik Öktem Çevik, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Doktora Programında "Toplu Yapılarda Yönetim" isimli konuyu doktora tez konusu olarak alma cesaretini göstermiştir.
Prof. Dr. Özer Seliçi′nin önerdiÄŸi konunun zorluÄŸunu Doktora danışmanı olarak kendisine belirtmeme raÄŸmen, yazar bu konuyu almak konusunda tereddüt göstermedi. Zira tez konusunun çok yeni bir olgu olmasının yanında, bu konuda yazılmış genel bir eser bulunmamakta hatta bu hususta yazılmış bir monografi ve tez de bulunmamaktaydı. 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda DeÄŸiÅŸiklik Yapılmasına Ä°liÅŸkin Kanun′un 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu′na "Toplu Yapılara Ä°liÅŸkin Özel Hükümler" baÅŸlıklı yeni bir bölüm eklenmiÅŸ ve böylece ilk defa toplu yapı kavramı ve toplu yapı yönetimi kanunda düzenlenmiÅŸti. Bu düzenleme 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiÅŸ; 28.11.2007 tarihinde de yürürlüğe girmiÅŸti. Tez konusunda Mukayeseli Hukuktan yararlanma imkanı da yoktu. Yazarın elinde sadece Kanun ve onun gerekçesi vardı. Bu kaynaklardan baÅŸlayarak tezi pozitif düzenlemeyi esas alarak tartışarak tamamladık ve Doktora Tez Jürisine sunduk. Prof. Dr. Özer Seliçi de teze deÄŸerli eleÅŸtiri ve görüşleriyle katkıda bulundu. Danışman olarak benim ve Prof. Dr. Özer Seliçi, Prof. Dr. Cumhur Özakman, Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Prof. Dr. Serap Helvacı′nın katılımından oluÅŸan Jüri; 15.02.2010 tarihinde Marmara Ãœniversitesi Hukuk Fakültesi HaydarpaÅŸa kampüsün-de toplanarak oybirliÄŸiyle tezi kabul etti.
Tezin birinci bölümünde toplu yapı kavramı ve bu kavramın tanımı, unsurları, hukuki niteliği değerlendirilerek; toplu yapılarda ortak yerler, toplu yapı vaziyet plan ve projeleri, toplu yapılarda yönetim planı ve toplu yapıların kurulması konulan açıklanmıştır. Tezin ikinci bölümünde ise toplu yapıların organları ve toplu yapıların yönetimi incelenmiştir. Bu bölümde toplu yapı organlarından toplu yapılarda görev yapacak kat malikleri kurulları ve kurulların görev ve yetki alanları incelenmiştir. Toplu yapılarda yönetim konusu, 5711 sayılı Kanundaki düzenlemeye uygun olarak, toplu yapılarda yer alan organların toplantı zamanı, toplantı ve karar yeter sayısı, toplantıya katılma ve oy hakkı konuları, toplu yapılarda yer alan kurullara uygulanacak ortak hükümler başlığı altında değerlendirilmiştir. Yine ikinci bölümde toplu yapı yönetimi içerisinde yer alan kat malikleri kurul kararı gerektiren işler, toplu yapı kat malikleri kurul kararlarının iptali ve hakimin müdahalesi, toplu yapılarda ortak giderlere katılma ve ortak giderlere katılmamanın yaptırımları ele alınmıştır. Toplu yapılarda görev yapacak diğer organlar olan yönetici ve denetçi organları; bu organların atanması, görevleri ve görevlerinin sona ermesi başlıkları altında incelenmiştir.
Türk hukuk dünyasına hayırlı olmasını dilerim.
03.05.2010
Prof. Dr. O. Gökhan Antalya
YAZARIN öNSöZü
Nüfus artışı ile ülkemizde ortaya çıkan konut sıkıntısını gidermek amacıyla son yıllarda toplu yapılar kurulmaya baÅŸlanmış ve sayıları gün geçtikçe artış göstermiÅŸtir. "Toplu yapı" kavramı ilk kez Yargıtay tarafından kullanılmış ancak ihtilafların çözümlenmesi için Yüksek Mahkemenin vardığı sonuçlar yetersiz kalmıştır. Ä°htilafların artması ve olayların çeÅŸitliliÄŸi karşısında, 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda DeÄŸiÅŸiklik Yapılmasına Ä°liÅŸkin Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu′na toplu yapı kavramı ve toplu yapılarda yönetim kavramı eklenmiÅŸtir. Toplu yapı kavramının Kat Mülkiyeti Kanunu′na getirilen yeni bir düzenlenme olması ve bu düzenlemenin mevcut sorunların çözümündeki etkisinin ne yönde olacağı hususları, konunun doktora tez konusu olarak seçilme nedenini oluÅŸturmuÅŸtur. Çalışmamızda 5711 sayılı Kanun ile getirilen toplu yapılarda yönetim düzeni ayrıntılı olarak deÄŸerlendirilmiÅŸtir. Çalışmamızın toplu yapıların yönetimine iliÅŸkin uygulamada ortaya çıkacak sorunların çözümünde faydalı olmasını ve uygulamaya yön verici nitelikte olmasını umut etmekteyiz.
"Toplu Yapılarda Yönetim" baÅŸlıklı çalışmanın temelini, Marmara Ãœniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı bünyesinde hazırlanan doktora tezi oluÅŸturmaktadır. Tez, Prof. Dr. Özer Seliçi baÅŸkanlığında Prof. Dr. Cumhur Özakman, Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Prof. Dr. Gökhan Antalya ve Prof. Dr. Serap Helvacı′dan oluÅŸan jüri önünde, 15 Åžubat 2010 tarihinde savunulmuÅŸ ve oybirliÄŸi ile baÅŸarılı bulunmuÅŸtur. Çalışmamız, savunulmasının ardından kısa bir süre içinde Sayın jüri üye-lerinin dikkat çektikleri bazı hususlarda deÄŸiÅŸiklik yapılarak ve orjinalliÄŸi bozulmadan sonuna ilgili mevzuat eklenerek basıma hazırlanmıştır.
Bu çalışmanın oluşmasında pek çok değerli hocamızın ve araştırma görevlisi arkadaşlarımın desteğini gördüm. Kendilerine bu vesileyle teşekkürlerimi iletmek isterim.
MesleÄŸe adım attığım ilk günden beri her zaman yanımda olan, bana yeni ufuklar açan, asistanları olmaktan onur duyduÄŸum kıymetli Hocalarım Sayın Prof. Dr. Özer Seliçi ve Sayın Prof. Dr. Cumhur Özakman′a en baÅŸta yer vermek isterim. Aynı kürsüde kendisi ile çalışma ayrıcalığına sahip olduÄŸum, engin bilgi ve tecrübesi ile geliÅŸmemde büyük katkı saÄŸlayan, beni yetiÅŸtiren ve desteÄŸini her zaman yanımda hissettiÄŸim Sayın Hocam Prof. Dr. Özer Seliçi′ye bu vesile ile teÅŸekkürlerimi sunarım. Sayın Hocam, konunun seçilmesinden en son aÅŸamasına kadar bana yardımcı olmuÅŸ, sorularımı büyük bir hassasiyetle cevaplandırmış ve beni cesaretlendirmiÅŸtir. BahçeÅŸehir Ãœniversitesi′ne adım attığım gün ne kadar ÅŸanslı olduÄŸumu bana hissettiren, kürsümü sevmeme sebep olan, beni yetiÅŸtiren ve yolumda doÄŸru yürümeyi öğreten, üzerimdeki emeÄŸini ve hakkını asla ödemeyeceÄŸim Sayın Hocam Prof. Dr.Cumhur Özakman′a da teÅŸekkür ve şükranlarımı iletmek isterim.
Söz konusu çalışmanın hazırlanması ve tamamlanması hiç şüphesiz ki kolay olmadı. Bu dönemde ilgisini benden eksik etmeyen, yaptığı katkılarla tezimin geliÅŸmesini saÄŸlayan; akademik, bilimsel ve manevi anlamda desteÄŸini hiçbir zaman esirgemeyen tez danışmanım Sayın Prof. Dr. Gökhan Antalya′ya müteÅŸekkirim. Bu vesile ile jürimde yer almayı kabul eden ve beni onurlandıran deÄŸerli hocalarım Sayın Prof. Dr. Cevdet Yavuz ve Sayın Prof. Dr. Serap Helvacı′ya da katkıları sebebi ile teÅŸekkürlerimi sunmak isterim.
Akademisyenlik mesleÄŸi kapılarını bana açan, kendisinden hem akademik hem de insani yönden çok ÅŸey öğrendiÄŸim, her zaman ışığı ile bizleri aydınlatan Sayın Hocam Prof. Dr. Süheyl Batum′a teÅŸekkürlerimi sunmak isterim. Hukuki bilgisini ve tecrübelerini hiçbir zaman esirgemeyen ve beni destekleyen BahçeÅŸehir Ãœniversitesi Hukuk Fakültesi Dekanı Sayın Hocam Prof. Dr. Aziz Can Tuncay′a, hukukçu olarak yetiÅŸmemdebana verdikleri emek ve destekleri için Sayın Hocam Prof. Dr. Åžaibe Oktay Özdemir ve Sayın Hocam Prof. Dr. Gülçin Elçin Grassinger′e; ilgisini ve güvenini her zaman hissettiren, kendisinden her gün yeni bir ÅŸey öğrendiÄŸim Sayın Hocam Yard. Doç. Dr. Murat Canyürek′e, çıktığımız zor ve meÅŸakatli yolda her zaman yardımını gördüğüm Sayın Hocam Yard. Doç. Dr. Emin Cem KahyaoÄŸlu′na genç bir meslektaÅŸları olarak teÅŸekkürü borç bilirim.
Doktora tez çalışmamın bir döneminde, Almanya′nın Hamburg ÅŸehrinde bulunan Max-Planck Enstitüsü′nde (Max-Planck Institut für auslandishes und internationales Privatrecht), bu kurumdan almış olduÄŸum burs ile bulunma ÅŸansına sahip oldum. Bu kurumun bana sunduÄŸu verimli ve zevkli çalışma ortamı tezimde yeni ufukların açılmasına yol açmıştır. Bu vesile ile Max-Planck Enstitüsü′ne ve kütüphanesinin nazik çalışanlarına sonsuz teÅŸekkürlerimi sunarım.
BahçeÅŸehir Ãœniversitesi Hukuk Fakültesi′nde baÅŸladığım meslek hayatımın ilk gününden bu yana büyük bir aile ortamı içerisinde çalışma fırsatına sahip oldum. Bu vesile ile çalışma arkadaÅŸlarım deÄŸerli akademisyenler; Gamze Hildbrand, Mahmut Özdil, Sinan Altunç ve sevgisini hiçbir zaman benden esirgemeyen, dostluÄŸu karşısında kendimi ÅŸanslı hissettiÄŸim Aslıhan Öztezel′e, yıllarca aynı odayı paylaÅŸtığım, kendisi ile çalışma ayrıcalığına sahip olduÄŸum deÄŸerli kürsü arkadaşım Yard. Doç. Dr. Aslı Makaracı′ya, çalışmamın her döneminde yardımları ile beni güçlendiren deÄŸerli kürsü arkadaÅŸlarım Öz Seçer ve Zafer Kahraman′a ve Ãœniversitede bulunan tüm çalışma arkadaÅŸlarıma ne kadar teÅŸekkür etsem azdır.
Haklarını hiçbir zaman ödeyemeyeceÄŸim canım annem ve babama bana verdikleri emek için sonsuz teÅŸekkürlerimi sunarım. Aynı sıraları paylaÅŸtığım, acı tatlı günlerimde yanımda olan can dostum kardeÅŸim Aslı KarataÅŸ′a da kalpten teÅŸekkür ederim.
Çıktığım zor ve meşakatli yolda elimden tutan, sevgisini ve şefkatini benden esirgemeyen sevgili eşim Serdar Çevik... Senin varlığını, sevgini ve gücünü her zaman yanımda hissettim. Bu kitap, sevgili eşime ithaf edilmiştir
Dr. Seda Öktem Çevik İstanbul, 5 Mayıs 2010
Dr. Seda Öktem Çevik
1980 yılında Ä°zmir′de doÄŸdu. Lise öğrenimini 1998 yılında Salihli Sekine Evren Anadolu Lisesinde tamamlayan Seda Öktem Çevik, aynı yıl baÅŸladığı Ä°stanbul Bilgi Ãœniversitesi Hukuk Fakültesi′nden 2002 yılında mezun oldu. Yazar, 2002 yılında Ä°stanbul Bilgi Ãœniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Ekonomi Hukuku yüksek lisans programına kabul edildi. Prof. Dr. Cumhur Özakman′ın tez danışmanlığını yürüttüğü "Mobil Telefon Abonelik SözleÅŸmesi" baÅŸlıklı yüksek lisans tezini savunarak 2005 yılında yüksek lisansını tamamladı.
2005 yılındabaÅŸladığı Marmara Ãœniversitesi Sosyal BilimlerEnstitüsü′nün Özel Hukuk doktora programını, Prof. Dr. Gökhan Antalya′nın tez danışmanlığını yürüttüğü "Toplu Yapılarda Yönetim" baÅŸlıklı doktora tezini savunarak 2010 yılında tamamladı. 2003 yılında araÅŸtırma görevlisi olarak baÅŸladığı BahçeÅŸehir Ãœniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabi-lim Dalı nda öğretim görevlisi olarak görev yapmaktadır.
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ vii
YAZARIN ÖNSÖZÜ ix
İÇİNDEKİLER xiii
KISALTMALAR xxi
GÄ°RÄ°Åž 1
Birinci Bölüm
GENEL OLARAK TOPLU YAPI VE KURULMASI
§1 TOPLU YAPI KAVRAMI, UNSURLARI VE HUKUKİ
NİTELİĞİ 11
I. Toplu Yapı Kavramı 11
A. Yapı Kavramı 11
B. Bireysel Yapı Kavramı 14
C.Toplu Yapı Kavramı 15
1. 5711 Sayılı Kanundan Önceki Durum 17
2. 5711 Sayılı Kanun ile Getirilen Durum 21
II. Toplu Yapının Unsurları 28
A. Bir veya Birden Fazla Ä°mar Parseli Ãœzerinde Birden Fazl
Yapı Olmalı 28
1. Tek Parsel Üzerinde Birden Fazla Yapı 28
2. Birden Fazla Parsel Üzerinde Birden Fazla Yapı 29
a. Blok Yapı Kavramı 31
b. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Kavramı 32
B. Alt Yapı Tesisler^ Ortak Kullanım Yerleri, Sosyal
Tesis ve Hizmetler İle Bunların Yönetimi Bakımından
Birbirleriyle Bağlantılı Birden Çok Yapı Olmalı 32
1. Alt Yapı Tesisleri 33
2. Ortak Kullanım Yerleri 33
3. Sosyal Tesis ve Hizmetler 33
4. Diğer Bağlantılı Yapılar 34
C.Tüm Yapılar ve Ortak Yerler İçin Yönetim Yönünden
Bağlantı Olmalı 34
III. Toplu Yapıların Hukuki Niteliği 35
§2 TOPLU YAPILARDA ORTAK YERLER 38
I. Ortak Yer Kavramı ve Unsurları 38
A. Kavram 38
B. Unsurları 43
1. OrtaklaÅŸa Kullanma, Korunma veya Faydalanma
Olması 43
2. Ortaklaşa Kullanma, Korunma veya Faydalanmanın
Zaruri Olması 46
II. Toplu Yapı Kapsamında Ortak Yerler 46
A. Kavram 46
B. Unsurları 47
1. Toplu Yapı Kapsamında Olması 47
2. OrtaklaÅŸa Kullanma, Korunma veya Faydalanma
Olması ve Bu Kullanma, Korunma veya
Faydalanmanın Zaruri Olması 47
C.Ortak Yerin Belirlenmesi 48
1. Tapu Siciline Kayıt İle Belirlenmesi 48
2. Vaziyet Planı ve Projelerinde Belirlenmesi 49
3. Yönetim Planında Belirlenmesi 50
D. Ortak Yerlerin Çeşitleri 50
1. BloÄŸa Ait Ortak Yerler 51
2. Adaya Ait Ortak Yerler 52
3. Toplu Yapı Ortak Yerleri 52
a. Kavram 52
b. Çeşitleri 53
aa. Ortak Yer NiteliÄŸindeki Parseller 53
aaa. Kavram 53
bbb. NiteliÄŸi 54
ccc. Çeşitleri 57
i. Ortak Hizmet Yerleri 57
ii. Ortak Koruma Yerleri 58
bb. Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri 58
aaa. Kavram 58
bbb. NiteliÄŸi 60
§3 TOPLU YAPILARDA VAZİYET PLANI VE PROJELERİ,
YÖNETİM PLANI VE TOPLU YAPILARIN KURULMASI 61
I. Toplu Yapılarda Vaziyet Planı ve Projeleri 61
II. Toplu Yapılarda Yönetim Planı 65
A. Genel Olarak Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı 65
B. Toplu Yapılarda Yönetim Planı 67
1. Toplu Yapı Yönetim Planının Şekli 70
2. Toplu Yapı Yönetim Planının İçeriği 71
3. Toplu Yapı Yönetim Planında Değişiklik Yapılması 74
4. Toplu Yapı Yönetim Planının Bağlayıcı Etkisi 77
III. Toplu Yapıların Kurulması 79
İkinci Bölüm
TOPLU YAPILARIN ORGANLARI VE YÖNETİMİ
§4 TOPLU YAPILARDA KAT MALİKLERİ KURULU 88
I. Kat Mülkiyetinde Kat Malikleri Kurulu 88
II. Toplu Yapılarda Kat Malikleri Kurulu 89
A. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurullarında Zorunlu Organ-
İhtiyari Organ Ayrımı 91
B. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurullarının Görev ve Yetkileri 93
1. Blok Kurulları 93
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 93
aa. OluÅŸumu 93
bb. Hukuki NiteliÄŸi 94
cc. Görev ve Yetkileri 95
b. Blok Niteliği Taşımayan Yapıların Kat Malikleri Kurulu99
aa. OluÅŸumu 100
bb. Hukuki NiteliÄŸi 100
cc. Görev ve Yetkileri 100
2. Ada Kurulları 102
a. Ada Kat Malikleri Kurulu 102
aa. OluÅŸumu 102
bb. Hukuki NiteliÄŸi 103
cc. Görev ve Yetkileri 103
b. Ada Temsilciler Kurulu 105
aa. OluÅŸumu 105
bb. Hukuki NiteliÄŸi 109
cc. Görev ve Yetkileri 109
3. Toplu Yapı Kurulları 110
a. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 111
aa. OluÅŸumu 111
bb. Hukuki NiteliÄŸi 111
cc. Görev ve Yetkileri 111
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 113
aa. OluÅŸumu 113
bb. Hukuki NiteliÄŸi 116
cc. Görev ve Yetkileri 116
III. Toplu Yapılarda Yer Alan Kurullara Uygulanacak Ortak
Hükümler 117
A.Toplu Yapılarda Yer Alan Kurulların Toplantı Zamanı 117
1. Olağan Toplantı Zamanı 117
2. Olağanüstü Tpplantı Zamanı 119
B. Toplu Yapılarda Yer Alan Kurulların Toplantı ve Karar
Yeter Sayısı ve Hukuki Sonuçları 125
C.Toplu Yapılarda Yer Alan Kurullara Katılma ve Oy Hakkı.... 132
IV. Kat Malikleri Kurul Kararı Gerektiren İşler 136
A. Basit Oyçokluğu Gerektiren İşler 136
B. Vasıflı Oyçokluğu Gerektiren İşler 139
1. Çifte Çoğunluk Gerektiren İşler 139
a. Yönetici (veya Yönetim Kurulu Üyesi) Tayini 140
b. Denetçi (veya Denetim Kurulu Üyesi) Tayini 141
c. Ortak Yerlerde Yenilik ve Ä°laveler 143
aa. Faydalı Yenilik ve İlaveler 143
bb. Çok Masraflı ve Lüks Yenilik ve İlaveler 145
d. Özürlülerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler .... 147
e. Anayapınm Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin ve Yakıtının
DeÄŸiÅŸtirilmesi 150
2. Beşte Dört Çoğunluk Gerektiren İşler 152
a. Yönetim Planının Değiştirilmesi 152
b. Anataşınmazın Bakımına, Güzelliğinin Korunmasına
Ä°liÅŸkin DeÄŸiÅŸiklikler 152
C.OybirliÄŸi Gerektiren Ä°ÅŸler 156
1. Bir Mesken (Konut) Olarak Kullanılan Bağımsız
Bölümün Eğlence veya Toplantı Yeri, Gıda ve
Beslenme Yeri, İmalathane, Boyahane, Basımevi,
Dükkan, Galeri veya Çarşı Gibi Yerler Haline Getirilmesil56
2. Anataşınmaza Yeni Bağımsız Bölüm Eklenmesi veya
Mevcut Çekme Kat Yerine Tam Kat Yapılması veya
Zemin veya Bodrum Katlarında veya Arsanın Boş
Kısmında 24. Maddenin İkinci Fıkrasında Yazılı
Yerlerin Sonradan Yapımı veya İlavesi 161
3. Anayapının Dış Duvarlarının, Çatı veya Damın
Reklam Maksadıyla Kiralanması Gibi Önemli
Yönetim İşleri 166
4. Anataşınmazın Bir Hakla Kayıtlanması veya Arsanın
Bölünmesi ve Bölünen Kısmın Mülkiyetinin
Başkasına Devrolunması Gibi Temliki Tasarruflar 168
V. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali ve Hakimin
Müdahalesi 170
A.İptal Davası 171
B. Hakimin Müdahalesi 176
VI. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma 180
A. Belli Bir Yapıya veya Yapılardan Salt Birkaçındaki
Kat Maliklerinin Ortak Kullanma ve Yararlanmasına
Özgülenmiş Olan Ortak Yer ve Tesislere İlişkin Ortak
Giderler 181
B. Bütün Bağımsız Bölümlerin Ortak Kullanım ve
Yararlanmasına Tahsis Edilmiş Tesis ve Yerlere İlişkin
Ortak Giderler 183
C.Ortak Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin
Yaptırımı 186
§5 TOPLU YAPILARDA YÖNETİCİ (VEYA YÖNETİM
KURULU) VE TOPLU YAPILARDA GEÇİCİ YÖNETİM 194
I. Kat Mülkiyetinde Yönetici (veya Yönetim Kurulu) 194
II. Toplu Yapılarda Yönetici (veya Yönetim Kurulu) 197
A. Toplu Yapılarda Yöneticilerin Atanması 199
1. Blok Yöneticisi 199
2. Blok Niteliği Taşımayan Yapılar İçin Seçilecek
Yönetici 200
3. Toplu Yapı Yöneticisi 201
B. Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin Görevleri 202
C. Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin
SorumluluÄŸu 214
D. Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin Hakları 218
E. Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin
Görevlerinin Sona Ermesi 221
III. Toplu Yapılarda Geçici Yönetim 223
§6 TOPLU YAPILARDA DENETÇİ (VEYA DENETİM
KURULU) 226
I. Kat Mülkiyetinde Denetçi (veya Denetim Kurulu) 226
II. Toplu Yapılarda Denetçi (veya Denetim Kurulu) 229
SONUÇ 237
KAYNAKÇA 247
EKLER
Eki: Kat Mülkiyeti Kanunu 263
Ek2: Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair
Yönetmelik 301
Ek3: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hakkında Genelge
(1651-2008/1) 307
© Copyright 2024
Sitemizde yayınlanan görsel ve yazılı