Vedat Kitapçılık
Kargo Gönderim Saatleri;
Hafta İçi Saat 16:00 'ya kadar
Cumartesi Saat 11:00 'e kadar
Kartlarına Taksit
Seçeneklerimiz Vardır!
Banka Hesap Bilgilerimiz
Destek
HATTI
0212
240 12 54
240 12 58
Favori
Listenizde
Ürün Yok!
Sepetinizde
Ürün Yok!
Yeni Çıkan Yayınlar:      Eylül (184)      Ağustos (118)      Temmuz (128)      Haziran (104)

Toplu Yapılarda Yönetim

Toplu Yapılarda Yönetim



Sayfa Sayısı
:  
312
Kitap Ölçüleri
:  
16x23 cm
Basım Yılı
:  
2010
ISBN NO
:  
978-605-4396-07-8

65,00 TL









GİRİŞ




Sanayileşmenin gelişmesi ve nüfus artışı gibi sebeplerle konutların yetersiz kalması sorunu diğer ülkelerde olduğu gibi bizde de kat mülkiyetine geçiş sürecini başlatmıştır. Kat mülkiyeti sistemine geçiş ile beraber tek katlı yapı dönemi yavaş yavaş sona ermeye başlamış, yerini ise çok katlı yapılar almaya başlamıştır1. Buradaki asıl amaç, çok katlı yapılar yapılması suretiyle arsalardan daha fazla yararlanmak ve gökyüzüne doğru çıkılarak hava boşluğunu mülkiyetin konusu yapmak suretiyle değerlendirmektir.



Türk kanun koyucusu kat mülkiyetini, önce Medeni Kanun′un sistemini ve özellikle bütünleyici parça hakkındaki kuralları örselemeden karşılamak istemiştir. 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesinde 06.01.1954 tarihli ve 6217 sayılı Kanunla bir değişiklik yapılmıştır. Buna göre bir binanın bağımsız olarak kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, paydaşların her birine münhasır istifade sağlamak amacıyla irtifak hakları tanınmasına imkan verilmiştir. Ancak sonradan 6217 sayılı Kanun yetersiz kalmıştır3. Bu süreç, kanun koyucuya özel olarak kat mülkiyetini düzenleme ihtiyacı hissettirmiş ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun′dan ayrı bir kanun olarak 23.06.1965 tarihinde kabul edilmiş ve 02.01.1966 tarihinde ise yürürlüğe girmiştir4. Memleketimizde 23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Kanunla düzenlenen kat mülkiyetini, kanun koyucunun, taşınmazın özel bir çeşidi olarak kabul ettiği KMK.′nın 3. maddesi ile 13. maddesinden anlaşılmaktadır5.




Kat mülkiyeti hukuk sistemimiz yönünden, bir yapının (binanın) başlı başına kullanılmaya elverişli bölümlerini, bütünden ayırarak onlara bağımsız bir hüviyet veren ve böylece mülkiyet hakkının konusu haline getiren bir kurumdur. Bu bakımdan kat mülkiyeti sosyal ve ekonomik ihtiyaçların zorladığı, geniş kitlelerin konut sıkıntısını gidermek amacıyla kabul edilmiş özel bir taşınmaz mülkiyeti çeşididir6.




KMK.′mn 1. maddesi uyarınca; kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo gibi bölümlerinde kurulmuş bağımsız mülkiyet hakkıdır. Böylece kat maliki, bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kişi olarak tanımlanabilir.




Yukarıdaki tanımdan anlaşılacağı üzere, "kat mülkiyeti" belli bir anlamda kullanılmış teknik bir deyimdir. Bu deyimle, yalnız katlar üzerinde mülkiyet hakkı değil, fakat duruma göre, bir kattaki muhtelif daireler ve mağaza, depo gibi bağımsız bölümler üzerindeki bağımsız mülkiyet hakları da ifade edilmiştir7.




Kat mülkiyeti sui generis mahiyette toplu bir mülkiyet çeşididir. Çünkü bu mülkiyette birbirine bağlı fakat konu ve muhteva itibariyle birbirlerinden farklı iki hak mevcuttur. Bu haklardan biri bir binanın muayyen bir bağımsız bölümü -kat, daire gibi- üzerinde sahip olunan özel mülkiyetteki hak, diğeri ise, arsa ve ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet hakkıdır. İşte paylı maliklerden her birinin kendisine tahsis edilen bağımsız bölüm üzerindeki hakkı ile paylı mülkiyet payı kat mülkiyeti olarak adlandırılır8. Kat maliklerinin paylı mülkiyet payları ile katlar üzerinde sahip oldukları özel nitelikteki mülkiyet hakları birbiri ile bağlantılıdır.



Kat mülkiyetinin hukuki niteliği konusunda hukukumuzda bir görüş birliği bulunmamaktadır. Buradaki görüş ayrılığının sebebini, kat maliklerinin bağımsız bölümler üzerinde sahip oldukları özel hakkın niteliğioluşturmaktadır. Özellikle söz konusu hakkın niteliğinin teknik anlamda bir mülkiyet hakkı olup olmadığı konusunda tartışmalar yaşanmıştır.




Hukukçularımız arasında bu konudaki uyuşmazlığın ana nedeni, kat mülkiyeti sisteminin temelini; paylı mülkiyet paylan üzerinden mi yoksa bağımsız bölümler üzerinden mi aldığı noktası oluşturur. Yazarların çoğunluğu, Türk Hukuku′nda İsviçre Hukuku′ndan farklı olarak, kanunun aradığı şartları haiz olan her bağımsız bölümün, arsa payı ve ortak yerlerle birlikte ayrı ve özel bir mülkiyetin konusunu oluşturduğunu düşünmektedirler. Bu fikre göre, kanun kat mülkiyetini düzenlerken açıkça paylı mülkiyet payını değil, bağımsız bölümleri esas almıştır. Bu görüş uyarınca, kat mülkiyeti taşınmazdaki paylı mülkiyet payının kat üzerindeki türü kendine özel mülkiyetle bağlantılı olmasını ifade etmektedir9.




Bu görüşü savunan Türk hukukçularına göre; 634 sayılı Kanunda paylı mülkiyet payları değil, bağımsız bölümler esas alınmaktadır. Tapu sicilinde paylı mülkiyet payları yerine bağımsız bölümlere sahife açılması bunu gösterir. Bu görüşe göre, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına kim sahipse, arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payına da o sahiptir10. Oğuzman′a göre; "..kat, daire veya diğer bir bölümde hissedarın sahip olduğu münhasır istifade hakkı bir kat mülkiyeti, daire mülkiyeti, bölüm mülkiyeti olarak isimlendirilse dahi, realitede, bunun, gayrimenkulde hissedar olmaya bağlı, paylı mülkiyet nizamına tabi, bir münhasır istifade hakkı olduğu görülmektedir."11. Bu görüş çerçevesinde Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir; KMK.′da, kat mülkiyeti kavramı ile eşyaya bağlı bir paylı mülkiyet düzeni kurulduğunu ileri sürmektedirler.





Böylece; bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına kim sahipse, arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet hakkına da o sahiptir12.




Buna karşılık doktrindeki diğer bir görüş ise, kat mülkiyetinin bağımsız özel bir mülkiyet olarak değerlendirilemeyeceğini ileri sürmektedir. Bu görüşü savunanlar, Türk Hukuku′nda da İsviçre Hukuku′na benzer bir düzenleme olması gerektiğini düşünmektedir. Bu görüş uyarınca, kat mülkiyeti taşınmazdaki paylı mülkiyet payının kat üzerindeki türü kendine özel mülkiyetle bağlantılı olmasını ifade etmektedir13.



Bu görüşü savunan Sungurbey′e göre; kat mülkiyetinde asıl olan paylı mülkiyet paylarıdır ve hukukumuzda da, İsviçre Hukuku′nda ■ olduğu gibi tapu kütüğünde ayrı sahifeler, bağımsız bölümlerden tek başına yararlanma hakkı veren arsa payları için açılmaktadır14. İsviçre Hukuku′nda kat mülkiyeti, her kat üzerinde kurulmuş bağımsız bir mülkiyet değildir. Bu sistemde kat mülkiyeti, türü kendine özel (sui generis) ve iki unsurdan oluşan bir ayni hak olarak düzenlenmiştir. Bunlardan biri taşınmazın tümüne yaygın bir mülkiyet payı, diğeri de taşınmazın belli bir bölümünde münhasır bir yararlanma ve yönetme hakkıdır. Dolayısıile İsviçre Hukuku′nda kat mülkiyetinde asıl olan paylı mülkiyet payıdır15. Sungurbey, Alman Hukuku16 açısından ise meselenin tartışmalı olduğu-nu işaret etmiştir. Alman Hukuku′nda, tartışmanın kaynağını paydaşların katlardaki özel mülkiyetinin tek başına bağımsız bir mülkiyet mi, yoksa katlarla belirlenmiş kendine özgü bir mülkiyet hakkı olup, olmadığı oluşturur. Sungurbey, paydaşların katlardaki bu "özel mülkiyetinin gerçek bir mülkiyet olmadığını ve sadece katlarda belirlenmiş kendine özgü bir egemenlik hakkı olduğunu ifade etmektedir. Dolayısıyla, Kat Mülkiyeti Kanunu nun ifadesine bakıp da bağımsız bölümler üzerinde gerçek anlamda bir mülkiyet hakkının bulunduğunu düşünmek yanlıştır17.



Tekinay ise, paylı mülkiyete tabi ortak yerlerin çerçevelendiği bölümlerde tasarruf, kullanma ve yararlanma yetkilerini elinde toplayan kişiyi kat maliki sayıp onun sahip olduğu hakkın özel bir mülkiyet olarak -kabul edilmesi gerektiğini düşünmektedir. Yazara göre, mülkiyetin içeriği toplumsal ihtiyaçlara göre şekillenmektedir18.



Çalışmamızın konusu itibariyle kat mülkiyetinin hukuki niteliği çalışmamızın sınırları dışında kalmaktadır. Dolayısıyla, bu konudaki görüşlerin kısa bir özetini verdikten sonra çalışmamızın konusunu teşkil eden toplu yapı kavramı ve toplu yapılarda yönetim kısmını inceleyece-ğiz. Toplu yapının hukuki niteliği konusu ise, çalışmamız içerisinde ayrı bir bölüm altında ayrıntılı olarak değerlendirilecektir.



5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun′un 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu′na "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı yeni bir bölüm eklenmiş ve böylece ilk defa toplu yapı kavramı ve toplu yapı yönetimi kanunda düzenlenmiştir. Bugüne kadar Yargıtay kararları ile şekillenen toplu yapılar ve toplu yapıların yönetimine ilişkin hususlar, söz konusu değişiklik kanunu ile hukuki mevzuatımızda düzenlenmiş olmaktadır. Çalışmamızda, söz konusu değişiklik ile hukukumuza giren toplu yapılarda yönetim kavramı değerlendirilecektir.



Çalışmamızın birinci bölümünde öncelikli olarak toplu yapı kavramı incelenecektir. Toplu yapı kavramının tanımı, unsurları, hukuki niteliği değerlendirilecek; toplu yapılarda ortak yerler, toplu yapı vaziyet plan ve projeleri, toplu yapılarda yönetim planı ve toplu yapıların kurulması konularına açıklık getirilecektir.




Çalışmamızın ikinci bölümünde ise toplu yapıların organları ve toplu yapıların yönetimi incelenecektir. Toplu yapılarda yönetim konusu, 5711 sayılı Kanun ile ayrıntılı bir biçimde düzenlenmiştir. Söz konusu düzenleme uyarınca, toplu yapıların yönetiminde kat malikleri kurulu, yönetim kurulu (yönetici) ve denetim kurulu (denetçi) yer alacaktır. Ancak bu organlar, klasik anlamda kat mülkiyetinde yer alan organlardan farklılık taşımaktadırlar. Özellikle, kat malikleri kurulu, toplu yapılarda 3 ayrı organ şeklinde düzenlenmiştir. Bunlar; blok kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu ve toplu yapı kat malikleri kurulu olarak kanun koyucu tarafından belirtilmiştir. Bununla beraber; ada kat malikleri kurulu yetkisini yönetim planında ada temsilciler kuruluna; toplu yapı kat malikleri kurulu ise yetkisini yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna bırakabilecektir. Çalışmamızda toplu yapılarda yer alacak kat malikleri kurulları ayrıntılı olarak incelenecektir. Toplu yapı bünyesinde görev yapacak kat malikleri kurullarının görevleri, görev alanları ve çakışan görev alanlarında hangi organın yetkili olacağı hususları ayrıntılı olarak ele alınacaktır. Bu inceleme kapsamında toplu yapılarda yer alan
organların toplantı zamanı, toplantı ve karar yeter sayısı, toplantıya katılma ve oy hakkı konuları, toplu yapılarda yer alan kurullara uygulanacak ortak hükümler başlığı altında değerlendirilecektir.




Toplu yapı yönetimi içerisinde yer alan kat malikleri kurul kararı gerektiren işler, toplu yapı kat malikleri kurul kararlarının iptali ve hakimin müdahalesi, toplu yapılarda ortak giderlere katılma ve ortak giderlere katılmamanın yaptırımları çalışmamızın ikinci bölümünde ele alınacaktır.




Toplu yapılarda yönetim konusunda, kat malikleri kurullarının yanında yönetici (veya yönetim kurulu) ve denetçi (veya denetim kurulu) organları da 5711 sayılı Kanun ile düzenleme konusu yapılmıştır. Çalışmamızda, toplu yapılarda yönetici kavramı açıklanacak ve toplu yapı içerisinde yer alan yöneticilerin atanması, görevleri, sorumluluğu, hakları ve görevlerinin sona ermesi konuları incelenecektir. Toplu yapılarda yöneticinin incelenmesinin ardından, toplu yapılarda geçici yönetim konusu değerlendirilecektir. Çalışmamızın ikinci bölümünün sonunda ise, toplu yapılarda görev yapacak son organ olan denetçi inceleme alanı bulacaktır. Bu inceleme kapsamında, denetçinin atanması, görevleri ve denetçinin görevinin sona ermesi konularına değinilecektir.






öNSöZ



"Mobil Telefon Abonelik Sözleşmesi" konulu yüksek lisans tezi ile hukuk yaşamına eserler vermeye başlayan yazar Sevik Öktem Çevik, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Doktora Programında "Toplu Yapılarda Yönetim" isimli konuyu doktora tez konusu olarak alma cesaretini göstermiştir.




Prof. Dr. Özer Seliçi′nin önerdiği konunun zorluğunu Doktora danışmanı olarak kendisine belirtmeme rağmen, yazar bu konuyu almak konusunda tereddüt göstermedi. Zira tez konusunun çok yeni bir olgu olmasının yanında, bu konuda yazılmış genel bir eser bulunmamakta hatta bu hususta yazılmış bir monografi ve tez de bulunmamaktaydı. 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun′un 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu′na "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı yeni bir bölüm eklenmiş ve böylece ilk defa toplu yapı kavramı ve toplu yapı yönetimi kanunda düzenlenmişti. Bu düzenleme 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiş; 28.11.2007 tarihinde de yürürlüğe girmişti. Tez konusunda Mukayeseli Hukuktan yararlanma imkanı da yoktu. Yazarın elinde sadece Kanun ve onun gerekçesi vardı. Bu kaynaklardan başlayarak tezi pozitif düzenlemeyi esas alarak tartışarak tamamladık ve Doktora Tez Jürisine sunduk. Prof. Dr. Özer Seliçi de teze değerli eleştiri ve görüşleriyle katkıda bulundu. Danışman olarak benim ve Prof. Dr. Özer Seliçi, Prof. Dr. Cumhur Özakman, Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Prof. Dr. Serap Helvacı′nın katılımından oluşan Jüri; 15.02.2010 tarihinde Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Haydarpaşa kampüsün-de toplanarak oybirliğiyle tezi kabul etti.




Tezin birinci bölümünde toplu yapı kavramı ve bu kavramın tanımı, unsurları, hukuki niteliği değerlendirilerek; toplu yapılarda ortak yerler, toplu yapı vaziyet plan ve projeleri, toplu yapılarda yönetim planı ve toplu yapıların kurulması konulan açıklanmıştır. Tezin ikinci bölümünde ise toplu yapıların organları ve toplu yapıların yönetimi incelenmiştir. Bu bölümde toplu yapı organlarından toplu yapılarda görev yapacak kat malikleri kurulları ve kurulların görev ve yetki alanları incelenmiştir. Toplu yapılarda yönetim konusu, 5711 sayılı Kanundaki düzenlemeye uygun olarak, toplu yapılarda yer alan organların toplantı zamanı, toplantı ve karar yeter sayısı, toplantıya katılma ve oy hakkı konuları, toplu yapılarda yer alan kurullara uygulanacak ortak hükümler başlığı altında değerlendirilmiştir. Yine ikinci bölümde toplu yapı yönetimi içerisinde yer alan kat malikleri kurul kararı gerektiren işler, toplu yapı kat malikleri kurul kararlarının iptali ve hakimin müdahalesi, toplu yapılarda ortak giderlere katılma ve ortak giderlere katılmamanın yaptırımları ele alınmıştır. Toplu yapılarda görev yapacak diğer organlar olan yönetici ve denetçi organları; bu organların atanması, görevleri ve görevlerinin sona ermesi başlıkları altında incelenmiştir.




Türk hukuk dünyasına hayırlı olmasını dilerim.


03.05.2010
Prof. Dr. O. Gökhan Antalya





YAZARIN öNSöZü



Nüfus artışı ile ülkemizde ortaya çıkan konut sıkıntısını gidermek amacıyla son yıllarda toplu yapılar kurulmaya başlanmış ve sayıları gün geçtikçe artış göstermiştir. "Toplu yapı" kavramı ilk kez Yargıtay tarafından kullanılmış ancak ihtilafların çözümlenmesi için Yüksek Mahkemenin vardığı sonuçlar yetersiz kalmıştır. İhtilafların artması ve olayların çeşitliliği karşısında, 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu′na toplu yapı kavramı ve toplu yapılarda yönetim kavramı eklenmiştir. Toplu yapı kavramının Kat Mülkiyeti Kanunu′na getirilen yeni bir düzenlenme olması ve bu düzenlemenin mevcut sorunların çözümündeki etkisinin ne yönde olacağı hususları, konunun doktora tez konusu olarak seçilme nedenini oluşturmuştur. Çalışmamızda 5711 sayılı Kanun ile getirilen toplu yapılarda yönetim düzeni ayrıntılı olarak değerlendirilmiştir. Çalışmamızın toplu yapıların yönetimine ilişkin uygulamada ortaya çıkacak sorunların çözümünde faydalı olmasını ve uygulamaya yön verici nitelikte olmasını umut etmekteyiz.



"Toplu Yapılarda Yönetim" başlıklı çalışmanın temelini, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı bünyesinde hazırlanan doktora tezi oluşturmaktadır. Tez, Prof. Dr. Özer Seliçi başkanlığında Prof. Dr. Cumhur Özakman, Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Prof. Dr. Gökhan Antalya ve Prof. Dr. Serap Helvacı′dan oluşan jüri önünde, 15 Şubat 2010 tarihinde savunulmuş ve oybirliği ile başarılı bulunmuştur. Çalışmamız, savunulmasının ardından kısa bir süre içinde Sayın jüri üye-lerinin dikkat çektikleri bazı hususlarda değişiklik yapılarak ve orjinalliği bozulmadan sonuna ilgili mevzuat eklenerek basıma hazırlanmıştır.



Bu çalışmanın oluşmasında pek çok değerli hocamızın ve araştırma görevlisi arkadaşlarımın desteğini gördüm. Kendilerine bu vesileyle teşekkürlerimi iletmek isterim.




Mesleğe adım attığım ilk günden beri her zaman yanımda olan, bana yeni ufuklar açan, asistanları olmaktan onur duyduğum kıymetli Hocalarım Sayın Prof. Dr. Özer Seliçi ve Sayın Prof. Dr. Cumhur Özakman′a en başta yer vermek isterim. Aynı kürsüde kendisi ile çalışma ayrıcalığına sahip olduğum, engin bilgi ve tecrübesi ile gelişmemde büyük katkı sağlayan, beni yetiştiren ve desteğini her zaman yanımda hissettiğim Sayın Hocam Prof. Dr. Özer Seliçi′ye bu vesile ile teşekkürlerimi sunarım. Sayın Hocam, konunun seçilmesinden en son aşamasına kadar bana yardımcı olmuş, sorularımı büyük bir hassasiyetle cevaplandırmış ve beni cesaretlendirmiştir. Bahçeşehir Üniversitesi′ne adım attığım gün ne kadar şanslı olduğumu bana hissettiren, kürsümü sevmeme sebep olan, beni yetiştiren ve yolumda doğru yürümeyi öğreten, üzerimdeki emeğini ve hakkını asla ödemeyeceğim Sayın Hocam Prof. Dr.Cumhur Özakman′a da teşekkür ve şükranlarımı iletmek isterim.




Söz konusu çalışmanın hazırlanması ve tamamlanması hiç şüphesiz ki kolay olmadı. Bu dönemde ilgisini benden eksik etmeyen, yaptığı katkılarla tezimin gelişmesini sağlayan; akademik, bilimsel ve manevi anlamda desteğini hiçbir zaman esirgemeyen tez danışmanım Sayın Prof. Dr. Gökhan Antalya′ya müteşekkirim. Bu vesile ile jürimde yer almayı kabul eden ve beni onurlandıran değerli hocalarım Sayın Prof. Dr. Cevdet Yavuz ve Sayın Prof. Dr. Serap Helvacı′ya da katkıları sebebi ile teşekkürlerimi sunmak isterim.




Akademisyenlik mesleği kapılarını bana açan, kendisinden hem akademik hem de insani yönden çok şey öğrendiğim, her zaman ışığı ile bizleri aydınlatan Sayın Hocam Prof. Dr. Süheyl Batum′a teşekkürlerimi sunmak isterim. Hukuki bilgisini ve tecrübelerini hiçbir zaman esirgemeyen ve beni destekleyen Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dekanı Sayın Hocam Prof. Dr. Aziz Can Tuncay′a, hukukçu olarak yetişmemdebana verdikleri emek ve destekleri için Sayın Hocam Prof. Dr. Şaibe Oktay Özdemir ve Sayın Hocam Prof. Dr. Gülçin Elçin Grassinger′e; ilgisini ve güvenini her zaman hissettiren, kendisinden her gün yeni bir şey öğrendiğim Sayın Hocam Yard. Doç. Dr. Murat Canyürek′e, çıktığımız zor ve meşakatli yolda her zaman yardımını gördüğüm Sayın Hocam Yard. Doç. Dr. Emin Cem Kahyaoğlu′na genç bir meslektaşları olarak teşekkürü borç bilirim.



Doktora tez çalışmamın bir döneminde, Almanya′nın Hamburg şehrinde bulunan Max-Planck Enstitüsü′nde (Max-Planck Institut für auslandishes und internationales Privatrecht), bu kurumdan almış olduğum burs ile bulunma şansına sahip oldum. Bu kurumun bana sunduğu verimli ve zevkli çalışma ortamı tezimde yeni ufukların açılmasına yol açmıştır. Bu vesile ile Max-Planck Enstitüsü′ne ve kütüphanesinin nazik çalışanlarına sonsuz teşekkürlerimi sunarım.



Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi′nde başladığım meslek hayatımın ilk gününden bu yana büyük bir aile ortamı içerisinde çalışma fırsatına sahip oldum. Bu vesile ile çalışma arkadaşlarım değerli akademisyenler; Gamze Hildbrand, Mahmut Özdil, Sinan Altunç ve sevgisini hiçbir zaman benden esirgemeyen, dostluğu karşısında kendimi şanslı hissettiğim Aslıhan Öztezel′e, yıllarca aynı odayı paylaştığım, kendisi ile çalışma ayrıcalığına sahip olduğum değerli kürsü arkadaşım Yard. Doç. Dr. Aslı Makaracı′ya, çalışmamın her döneminde yardımları ile beni güçlendiren değerli kürsü arkadaşlarım Öz Seçer ve Zafer Kahraman′a ve Üniversitede bulunan tüm çalışma arkadaşlarıma ne kadar teşekkür etsem azdır.



Haklarını hiçbir zaman ödeyemeyeceğim canım annem ve babama bana verdikleri emek için sonsuz teşekkürlerimi sunarım. Aynı sıraları paylaştığım, acı tatlı günlerimde yanımda olan can dostum kardeşim Aslı Karataş′a da kalpten teşekkür ederim.




Çıktığım zor ve meşakatli yolda elimden tutan, sevgisini ve şefkatini benden esirgemeyen sevgili eşim Serdar Çevik... Senin varlığını, sevgini ve gücünü her zaman yanımda hissettim. Bu kitap, sevgili eşime ithaf edilmiştir




Dr. Seda Öktem Çevik İstanbul, 5 Mayıs 2010







Dr. Seda Öktem Çevik


1980 yılında İzmir′de doğdu. Lise öğrenimini 1998 yılında Salihli Sekine Evren Anadolu Lisesinde tamamlayan Seda Öktem Çevik, aynı yıl başladığı İstanbul Bilgi Üniversitesi Hukuk Fakültesi′nden 2002 yılında mezun oldu. Yazar, 2002 yılında İstanbul Bilgi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Ekonomi Hukuku yüksek lisans programına kabul edildi. Prof. Dr. Cumhur Özakman′ın tez danışmanlığını yürüttüğü "Mobil Telefon Abonelik Sözleşmesi" başlıklı yüksek lisans tezini savunarak 2005 yılında yüksek lisansını tamamladı.



2005 yılındabaşladığı Marmara Üniversitesi Sosyal BilimlerEnstitüsü′nün Özel Hukuk doktora programını, Prof. Dr. Gökhan Antalya′nın tez danışmanlığını yürüttüğü "Toplu Yapılarda Yönetim" başlıklı doktora tezini savunarak 2010 yılında tamamladı. 2003 yılında araştırma görevlisi olarak başladığı Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabi-lim Dalı nda öğretim görevlisi olarak görev yapmaktadır.






İÇİNDEKİLER




ÖNSÖZ vii

YAZARIN ÖNSÖZÜ ix

İÇİNDEKİLER xiii

KISALTMALAR xxi

GİRİŞ 1



Birinci Bölüm

GENEL OLARAK TOPLU YAPI VE KURULMASI




§1 TOPLU YAPI KAVRAMI, UNSURLARI VE HUKUKİ
NİTELİĞİ 11
I. Toplu Yapı Kavramı 11
A. Yapı Kavramı 11
B. Bireysel Yapı Kavramı 14
C.Toplu Yapı Kavramı 15
1. 5711 Sayılı Kanundan Önceki Durum 17
2. 5711 Sayılı Kanun ile Getirilen Durum 21
II. Toplu Yapının Unsurları 28
A. Bir veya Birden Fazla İmar Parseli Üzerinde Birden Fazl
Yapı Olmalı 28
1. Tek Parsel Üzerinde Birden Fazla Yapı 28
2. Birden Fazla Parsel Üzerinde Birden Fazla Yapı 29
a. Blok Yapı Kavramı 31
b. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Kavramı 32
B. Alt Yapı Tesisler^ Ortak Kullanım Yerleri, Sosyal
Tesis ve Hizmetler İle Bunların Yönetimi Bakımından
Birbirleriyle Bağlantılı Birden Çok Yapı Olmalı 32
1. Alt Yapı Tesisleri 33
2. Ortak Kullanım Yerleri 33
3. Sosyal Tesis ve Hizmetler 33
4. Diğer Bağlantılı Yapılar 34
C.Tüm Yapılar ve Ortak Yerler İçin Yönetim Yönünden
Bağlantı Olmalı 34
III. Toplu Yapıların Hukuki Niteliği 35
§2 TOPLU YAPILARDA ORTAK YERLER 38
I. Ortak Yer Kavramı ve Unsurları 38
A. Kavram 38
B. Unsurları 43
1. Ortaklaşa Kullanma, Korunma veya Faydalanma
Olması 43
2. Ortaklaşa Kullanma, Korunma veya Faydalanmanın
Zaruri Olması 46
II. Toplu Yapı Kapsamında Ortak Yerler 46
A. Kavram 46
B. Unsurları 47
1. Toplu Yapı Kapsamında Olması 47
2. Ortaklaşa Kullanma, Korunma veya Faydalanma
Olması ve Bu Kullanma, Korunma veya
Faydalanmanın Zaruri Olması 47
C.Ortak Yerin Belirlenmesi 48
1. Tapu Siciline Kayıt İle Belirlenmesi 48
2. Vaziyet Planı ve Projelerinde Belirlenmesi 49
3. Yönetim Planında Belirlenmesi 50
D. Ortak Yerlerin Çeşitleri 50
1. Bloğa Ait Ortak Yerler 51
2. Adaya Ait Ortak Yerler 52
3. Toplu Yapı Ortak Yerleri 52
a. Kavram 52
b. Çeşitleri 53
aa. Ortak Yer Niteliğindeki Parseller 53
aaa. Kavram 53
bbb. Niteliği 54
ccc. Çeşitleri 57
i. Ortak Hizmet Yerleri 57
ii. Ortak Koruma Yerleri 58
bb. Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri 58
aaa. Kavram 58
bbb. Niteliği 60
§3 TOPLU YAPILARDA VAZİYET PLANI VE PROJELERİ,
YÖNETİM PLANI VE TOPLU YAPILARIN KURULMASI 61
I. Toplu Yapılarda Vaziyet Planı ve Projeleri 61
II. Toplu Yapılarda Yönetim Planı 65
A. Genel Olarak Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı 65
B. Toplu Yapılarda Yönetim Planı 67
1. Toplu Yapı Yönetim Planının Şekli 70
2. Toplu Yapı Yönetim Planının İçeriği 71
3. Toplu Yapı Yönetim Planında Değişiklik Yapılması 74
4. Toplu Yapı Yönetim Planının Bağlayıcı Etkisi 77
III. Toplu Yapıların Kurulması 79






İkinci Bölüm


TOPLU YAPILARIN ORGANLARI VE YÖNETİMİ





§4 TOPLU YAPILARDA KAT MALİKLERİ KURULU 88
I. Kat Mülkiyetinde Kat Malikleri Kurulu 88
II. Toplu Yapılarda Kat Malikleri Kurulu 89
A. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurullarında Zorunlu Organ-
İhtiyari Organ Ayrımı 91
B. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurullarının Görev ve Yetkileri 93
1. Blok Kurulları 93
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 93
aa. Oluşumu 93
bb. Hukuki Niteliği 94
cc. Görev ve Yetkileri 95
b. Blok Niteliği Taşımayan Yapıların Kat Malikleri Kurulu99
aa. Oluşumu 100
bb. Hukuki Niteliği 100
cc. Görev ve Yetkileri 100
2. Ada Kurulları 102
a. Ada Kat Malikleri Kurulu 102
aa. Oluşumu 102
bb. Hukuki Niteliği 103
cc. Görev ve Yetkileri 103
b. Ada Temsilciler Kurulu 105
aa. Oluşumu 105
bb. Hukuki Niteliği 109
cc. Görev ve Yetkileri 109
3. Toplu Yapı Kurulları 110
a. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 111
aa. Oluşumu 111
bb. Hukuki Niteliği 111
cc. Görev ve Yetkileri 111
b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 113
aa. Oluşumu 113
bb. Hukuki Niteliği 116
cc. Görev ve Yetkileri 116
III. Toplu Yapılarda Yer Alan Kurullara Uygulanacak Ortak
Hükümler 117
A.Toplu Yapılarda Yer Alan Kurulların Toplantı Zamanı 117
1. Olağan Toplantı Zamanı 117
2. Olağanüstü Tpplantı Zamanı 119
B. Toplu Yapılarda Yer Alan Kurulların Toplantı ve Karar
Yeter Sayısı ve Hukuki Sonuçları 125
C.Toplu Yapılarda Yer Alan Kurullara Katılma ve Oy Hakkı.... 132
IV. Kat Malikleri Kurul Kararı Gerektiren İşler 136
A. Basit Oyçokluğu Gerektiren İşler 136
B. Vasıflı Oyçokluğu Gerektiren İşler 139
1. Çifte Çoğunluk Gerektiren İşler 139
a. Yönetici (veya Yönetim Kurulu Üyesi) Tayini 140
b. Denetçi (veya Denetim Kurulu Üyesi) Tayini 141
c. Ortak Yerlerde Yenilik ve İlaveler 143
aa. Faydalı Yenilik ve İlaveler 143
bb. Çok Masraflı ve Lüks Yenilik ve İlaveler 145
d. Özürlülerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler .... 147
e. Anayapınm Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin ve Yakıtının
Değiştirilmesi 150
2. Beşte Dört Çoğunluk Gerektiren İşler 152
a. Yönetim Planının Değiştirilmesi 152
b. Anataşınmazın Bakımına, Güzelliğinin Korunmasına
İlişkin Değişiklikler 152
C.Oybirliği Gerektiren İşler 156
1. Bir Mesken (Konut) Olarak Kullanılan Bağımsız
Bölümün Eğlence veya Toplantı Yeri, Gıda ve
Beslenme Yeri, İmalathane, Boyahane, Basımevi,
Dükkan, Galeri veya Çarşı Gibi Yerler Haline Getirilmesil56
2. Anataşınmaza Yeni Bağımsız Bölüm Eklenmesi veya
Mevcut Çekme Kat Yerine Tam Kat Yapılması veya
Zemin veya Bodrum Katlarında veya Arsanın Boş
Kısmında 24. Maddenin İkinci Fıkrasında Yazılı
Yerlerin Sonradan Yapımı veya İlavesi 161
3. Anayapının Dış Duvarlarının, Çatı veya Damın
Reklam Maksadıyla Kiralanması Gibi Önemli
Yönetim İşleri 166
4. Anataşınmazın Bir Hakla Kayıtlanması veya Arsanın
Bölünmesi ve Bölünen Kısmın Mülkiyetinin
Başkasına Devrolunması Gibi Temliki Tasarruflar 168
V. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali ve Hakimin
Müdahalesi 170
A.İptal Davası 171
B. Hakimin Müdahalesi 176
VI. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma 180
A. Belli Bir Yapıya veya Yapılardan Salt Birkaçındaki
Kat Maliklerinin Ortak Kullanma ve Yararlanmasına
Özgülenmiş Olan Ortak Yer ve Tesislere İlişkin Ortak
Giderler 181
B. Bütün Bağımsız Bölümlerin Ortak Kullanım ve
Yararlanmasına Tahsis Edilmiş Tesis ve Yerlere İlişkin
Ortak Giderler 183
C.Ortak Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin
Yaptırımı 186
§5 TOPLU YAPILARDA YÖNETİCİ (VEYA YÖNETİM
KURULU) VE TOPLU YAPILARDA GEÇİCİ YÖNETİM 194
I. Kat Mülkiyetinde Yönetici (veya Yönetim Kurulu) 194
II. Toplu Yapılarda Yönetici (veya Yönetim Kurulu) 197
A. Toplu Yapılarda Yöneticilerin Atanması 199
1. Blok Yöneticisi 199
2. Blok Niteliği Taşımayan Yapılar İçin Seçilecek
Yönetici 200
3. Toplu Yapı Yöneticisi 201
B. Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin Görevleri 202
C. Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin
Sorumluluğu 214
D. Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin Hakları 218
E. Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin
Görevlerinin Sona Ermesi 221
III. Toplu Yapılarda Geçici Yönetim 223
§6 TOPLU YAPILARDA DENETÇİ (VEYA DENETİM
KURULU) 226
I. Kat Mülkiyetinde Denetçi (veya Denetim Kurulu) 226
II. Toplu Yapılarda Denetçi (veya Denetim Kurulu) 229


SONUÇ 237

KAYNAKÇA 247




EKLER

Eki: Kat Mülkiyeti Kanunu 263
Ek2: Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair
Yönetmelik 301
Ek3: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hakkında Genelge
(1651-2008/1) 307