Kargo Gönderim Saatleri;
Yeni Üyelik
Üye Girişi
KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ - MUHAMMET KAYNAR
KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ - MUHAMMET KAYNAR
Muhammet KAYNAR - Vedat Kitapçılık
400,00
TL Giriş
Sanayi devrimi sonrası hızlı şehirleşmeye bağlı olarak konut ve işyeri ihtiyacı artmış, ancak bu artışa paralel konut arzı sağlanamamıştır. Bu durum, ekonomik göstergelerden daha yüksek oranda kira artışlarına ve kira sözleşmesinin tarafları arasındaki dengenin kiracılar aleyhine değişmesine neden olmuş, kira ilişkisinin güçsüz tarafı olan kiracıyı koruma amaçlı düzenleme yapılması ihtiyacını doğurmuştur. Kira bedelindeki artışların, özellikle dar gelirli vatandaşları sıkıntıya sokan kira artışlarının sınırlandırılması sosyal devlet ilkesinin gereği olarak kabul edilmiş, yapılacak sınırlandırmalar sözleşme özgürlüğüne kamu yararı amacıyla müdahale ve aynı zamanda enflasyonla mücadelenin de bir aracı olarak görülmüştür. Hukukumuzda, kiraya verene kira bedelini tek taraflı artırma yetkisinin verilmemesi ve sözleşme süresinin bittiği gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdirme yetkisinin olmaması, yenilenen kira döneminde kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir düzenlemenin de bulunmaması (kira bedelinin artırılmasına çeşitli sınırlamalar getiren düzenlemelerin de iptal edilmesi) sebebiyle yenilenen dönemde kira bedelinin nasıl tespit edileceği sorunu ortaya çıkmıştır. Ülkemizde çeşitli dönemlerde ekonomik, sosyal ve siyasi sebeplerle kira bedelinin artırılmasını engelleyen ya da artırımı sınırlayan düzenlemeler yapılmıştır. Kira artışlarının sınırlandırılması ve kira ilişkisinin güçsüz tarafı olan kiracıları koruma amaçlı olarak 1955 yılında yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun 2 ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesi tarafından 1963 yılında iptal edilmesi üzerine, yenilenen kira döneminde kira bedelinin belirlenmesi hususunda doğan boşluk Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarıyla doldurulmuştur. Yaklaşık 50 yıl uygulama Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları çerçevesinde ve Yargıtay kararları doğrultusunda gelişmiş ve devam etmiştir. 04.02.2011 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan ve 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun hükümleri Türk Borçlar Kanunu kapsamına alınmış, konut ve çatılı işyeri kirası başlığı altında ayrı bir bölüm olarak düzenlenmiştir. 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptalinden sonra ortaya çıkan boşluğu dolduran Yargıtay’ın günün ekonomik koşullarını dikkate alarak farklı zamanlarda farklı çözümleri benimsemiş olması karşısında yasa koyucu Türk Borçlar Kanununda konuyu özel olarak düzenlemiş ve kira tespitine ilişkin esasları belirlemiştir. Yargıtay içtihatlarıyla gelişen, yenilenen kira döneminde kira bedelinin tespitine ilişkin ilke ve prensipler büyük ölçüde Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Çalışmamızda, kira sözleşmeleri hakkındaki kısa ve genel bilgilerden sonra, kira bedelinin tespitiyle ilgili sorunun ortaya çıkışı ve kira tespit davasının tarihsel gelişimi incelenecek, özellikle Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları ve Yargıtay’ın uygulamaları çerçevesinde belirlenen kira tespit davasının ilke ve esasları hakkında bilgi verilecektir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda özel olarak düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesinin esasları, kira tespit davasının açılma ve yürütülme esasları, kira tespit kararı ve sonuçları incelenecektir.
SUNUŞ
Kira sözleşmelerinde ücretin veya yeni deyimle kira bedelinin taraflar arasında kararlaştırılması ve özel düzenleme gereğince kira süresinin sona ermesine rağmen belirli tahliye sebepleri bulunmadıkça kira sözleşmesinin sürdürülmesi dolayısıyla kararlaştırılan kira bedelinin arttırılıp arttırılamaması, yeni kira ücreti tespit edilebildiği takdirde de ne gibi ölçütler kullanılacağı sorunu Borçlar Kanunu’nu İsviçre’den iktibas ettikten sonra Milli Korunma Kanunun’dan itibaren 20. yüzyıl boyunca bizde hukukçuları meşgul eden bir sorun olmuştur. 6570 sayılı mülga kanun bu konuda bazı kurallar getirmiş, bu düzenleme Milli Korunma Kanunu’nun yerini almıştır. Anayasa Mahkemesi kurulduktan sonra kira ücretlerinin belediye encümenleri tarafından tespit edileceği ve dondurulmuş olarak kalacağı düzenlemeleri tamamen ortadan kalkmıştır. Bu kez de uzayan kira sözleşmelerinde eski kira ücretinin aynı şekilde uzayan sözleşmede de sözleşme kuralı gereği yürürlükte mi kalacağı sorunu ortaya çıkmış, bunu da bir içtihadı birleştirme kararı sonuca bağlamıştır. Nihayet yeni Borçlar Kanunu 6570 sayılı Kanunu yürürlükten kaldırarak yeni ve daha iyi görünen bir düzenleme getirmiş ise de bu kez de bazı kira sözleşmeleri için kiracının niteliğine bakılarak bu kuralların yürürlüğe girmesi sekiz yıl boyunca ertelenmiştir. Yerlerine de eski 6570 sayılı Kanun değil, eski Borçlar Kanunu’nun kurallarının uygulanarak uzayan sözleşmelerde yeni kira bedelinin tespit edileceği sonucuna varılmıştır. Bu da Hukukçular arasında küçümsenmeyecek yaygınlıkta bir hoşnutsuzluğa yol açmıştır. Sayın Avukat ve değerli kardeşimiz Muhammet Kaynar yüksek lisans tez konusu olarak bu konuyu almak istedi. Konu önemli kendisi de bu konuda çalışmaya istekli olduğu için konuyu danışman olarak uygun gördüm. Böylece elinizdeki eser ortaya çıktı ve yüksek lisans tezi olarak kabul edildi. Başarılı tez savunmaları danışmanlar için de ehlinin anlayacağı bir sevinç kaynağıdır. Muhammet Kaynar beye bana bu zevki tattırdığı ve Türk Hukukuna da değerli katkısı olacağını ümit ettiğim bu incelemeyi kazandırdığı için teşekkür eder ve çalışmalarının devamının gelmesini temenni ederim. Sevgiyle...
Prof. Dr. Hüseyin Hatemi
Teşvikiye, 27 Mart 2014
ÖNSÖZ
Bu kitap, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Başkanlığı’nda, Prof. Dr. Hüseyin HATEMİ, Doç. Dr. Azra ARKAN SERİM ve Yrd. Doç. Dr. Ömer ÇINAR’dan oluşan tez savunma jürisi ve Sosyal Bilimler Enstitüsü Yönetim Kurulunun oybirliği ile onayladığı yüksek lisans tezidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinde, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 11. maddesindeki gibi; belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildirmez ise, sözleşmenin bir yıl süreyle uzayacağı belirtilmiştir. Yine aynı Kanunun 343. maddesinde, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı ifade edilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 344. ve 345. maddelerinde ise, tarafların yenilenen dönemde kira bedeli konusunda yapacakları anlaşmanın sınırları ve bu konuda anlaşma sağlanamaması halinde hâkim tarafından kira bedelinin nasıl belirleneceği düzenlemiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun öngördüğü bu hükümler, Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları tarafından ortaya konan prensiplerle büyük ölçüde örtüşmektedir. Bu şekilde, zaten mahkemelerce uygulanan yerleşik yargı içtihatları büyük ölçüde devam etmiş olacaktır. Böylelikle, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden önceki yargı içtihatları, mevcut Kanunun uygulanmasına da büyük katkı sunacaktır. Bu nedenle çalışmamızda, sadece 6098 sayılı Kanun hükümlerini değil, Kanunun yürürlüğe girmesinden önceki kira bedelinin belirlenmesi konusunda ortaya çıkan yargı uygulaması ve doktrin görüşlerini de ayrıntılı şekilde inceledik. Bu vesileyle, tezimi hazırlarken teşvik edici ve yol gösterici tavrı ile desteklerini esirgemeyen tez danışmanım, muhterem hocam Prof. Dr. Hüseyin HATEMİ’ye çok teşekkür ederim.
Muhammet KAYNAR
İÇİNDEKİLER Sunuş.................................................................................................. III Önsöz................................................................................................... V Kısaltmalar......................................................................................... XI Giriş...................................................................................................... 1
I. Bölüm
Kira Sözleşmeleri 1- Tanımı............................................................................................... 3 2- Hukuki Niteliği................................................................................... 4 3- Konusu............................................................................................. 5 4- Unsurları........................................................................................... 5 4.1- Tarafların anlaşması................................................................... 5 4.2- Kira konusu bir mal ya da hakkın devredilmesi............................. 6 4.3- Kiralananın kullanılması karşılığı ödenecek bir kira bedeli.............. 7 5- Tarafları............................................................................................ 7 5.1- Kiraya veren............................................................................. 7 5.2- Kiracı ...................................................................................... 8 6- Şekli ................................................................................................. 8
II. Bölüm
Kira Bedelinin Tespiti Sorununun
Ortaya Çıkışı ve Tarihsel Gelişim 1- Genel Olarak..................................................................................... 9 2- Kira Bedelinin Sınırlandırılmasına İlişkin Kanun Hükümlerinin Gelişimi....................................................................... 10 3- Kira Parasının Tespiti Sorunun Ortaya Çıkışı...................................... 16 3.1- 6570 sayılı Kanunun kiraları sınırlayan hükümleri........................ 16 3.2- Anayasa Mahkemesi iptal kararından sonra yeni dönemde kira ücretinin belirsizleşmesi........................................ 18 3.3- Kira tespit davaları ile ilgili Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları..................................................... 24 3.3.1- 18.11.1964 Tarih ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı.......................................................... 24 3.3.2- 07.07.1965 Tarih ve 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı.......................................................... 26 3.3.3- 21.12.1966 Tarih ve 19/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı.......................................................... 27 3.3.4- 10.03.1969 tarih ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı.......................................................... 29 3.3.5- 12.11.1979 Tarih ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı.......................................................... 29
III. Bölüm
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun
Döneminde Kira Bedelinin Tespitinde
Uygulanan Esaslar 1- Genel Olarak................................................................................... 31 2- 6570 Sayılı Kanuna Göre Tespit Davalarında Uygulanan Esas ve Kurallar.............................................................. 32 2.1- Kiranın rayiç kira esasına göre hesaplanması.............................. 32 2.2- Kira parasının ekonomi esasları, hak ve nesafete göre tespiti............................................................................... 34 2.3- Kira parasının tespitinde Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışların kira parasına yansıtılması............................................. 35 2.4- Taraflar arasında yapılan anlaşma ile kira artış oranının endeks artışının yansıma oranı üzerinde kararlaştırılması ............. 37 2.5- Kira parasının altın veya yabancı para esası üzerinden belirlenmesi............................................................... 40
IV. Bölüm
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında
Kira Tespit Davaları 1- Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Kavramı ve Uygulama Alanı................... 41 2- Kira Tespit Davasının Konusu........................................................... 47 3- Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği................................................ 49 4- Görevli ve Yetkili Mahkeme.............................................................. 50 4.1- Görevli mahkeme .................................................................... 50 4.2- Yetkili mahkeme...................................................................... 51 5- Dava Hakkı ve Davanın Tarafları...................................................... 52 6- Kira Bedelinin Tespiti Davalarının Açılma Zamanı ve Sonuçları 54 6.1- Tespit davasının açılma zamanı.................................................. 54 6.2- Dava öncesi yazılı bildirim (ihtar) yapılması veya tespiti istenen dönemden belirli bir süre önce dava açılması................... 55 6.3- Sözleşmede artış şartı olması..................................................... 60
V. Bölüm
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa
Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında
Kira Bedelinin Belirlenmesi Esasları
1- Genel Olarak................................................................................... 63 2- Taraflar Arasında Anlaşma Olması................................................... 64 3- Taraflar Arasında Anlaşma Olmaması............................................... 69 4- Beş Yıldan Uzun Süreli ya da Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespiti....................................... 71 5- Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması Halinde Kira Bedelinin Tespiti........................................................... 77 6- Kira Parasının Hakim Tarafından Belirlenmesinde Uygulanan Esaslar........................................................................... 81 6.1- Emsal kira bedelinin (rayiç kiranın) tespiti................................... 82 6.2- Ekonomi esasları ve hakkaniyet esasına göre tespit..................... 86 6.3- Üretici Fiyat Endeksindeki artışların yansıtılması ........................ 89 6.4- Kira parasının tespitinde bilirkişilerin seçimi................................ 89 7- Kiracının Tacir ile Tüzel Kişi Olduğu Durumda Kanun Hükümlerinin Uygulanmasının Ertelenmesi......................................... 90
VI. Bölüm
Kira Tespit Kararı ve Sonuçları
1- Tespit Kararı................................................................................... 95 2- Kararın Hukuki Niteliği ve İcrası....................................................... 97 3- Tespit Edilen Kira Bedelinin Uygulanmaya Başlanacağı Tarih............. 99 4- Tespit Edilen Kira Bedelinin Muaccel Olması ve Kira Farkı İçin Faiz İşletilmesi......................................................... 100 5- Masraf ve Vekalet Ücreti............................................................... 101
VII. Bölüm
Sonuç ve Öneriler Sonuç ve Öneriler............................................................................ 103 Bibliyografya..................................................................................... 111
© Copyright 2024
Sitemizde yayınlanan görsel ve yazılı