Kargo Gönderim Saatleri;
Yeni Üyelik
Üye Girişi
Konut Finansmanı Sözleşmeleri
Konut Finansmanı Sözleşmeleri
Sezer ÇABRİ
Sayfa Sayısı
:
458
Kitap Ölçüleri
:
16x23 cm
Basım Yılı
:
2010
ISBN NO
:
9786054396337
2.000,00
TL KONUNUN SUNUMU Konut finansmanı, ülkemizde uzun yıllar tartışma konusu olmuş, bu konuya ilişkin yasal düzenleme, S582 sayılı -Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla yapılmıştır. Bu kanun, uzun vadeli konut finansmanına ilişkin özel bir düzenleme niteliğinde olmayıp, bu amaçla çeşitli kanunlarda değişiklik yapmıştır. Konut edinme hakkı, Anayasanın 57. maddesinde yer alan bir hak olup, İnsan Hakları Evrensel Beyannamesinin 25. maddesinde de insan hakkı olarak düzenlenmiştir. Anayasa′mn 57. maddesine göre, -Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler-. Yine İnsan Hakları Evrensel Beyannamesinin 25. maddesine göre, -Herkesin kendisinin ve ailesinin sağlık ve refahı için beslenme, giyim, konut ve tıbbi bakım hakkı vardır-. Birçok yerde düzenlenerek güvence altına alınan konut edinme hakkının hayata geçirilmesi, bu kurumun çeşitli yerlerde hak olarak düzenlenmesinden ziyade, ancak tüketicilere uygun koşullarda finansman sağlanmasıyla gerçekleşebilmektedir. Tüketicilerin ihtiyaç duydukları konutları edinebilmeleri için gerekli en önemli husus, onlara uygun koşullarda finansman sağlanmasıdır. Konut fiyatlarının yüksek ve alım gücünün düşük olması, tüketicilerin konut edinmek için uzun süre biri-kim yapmalarını gerekli kılmaktadır. Hem kirada oturup hem de konut edinecek birikimi yapmak birçok kişi için oldukça zordur. Özellikle ülkemizdeki değişken piyasa koşulları, kredi kuruluşlarının uzun vadeli kredi vermekten kaçınmalarına neden olmaktadır. Kredi vadelerinin kısa ve geri ödeme taksitlerinin yüksek olması, konut kredilerinin orta ve alt düzey gelir grubunun ödeme gücüne hitap etmesini engellemektedir. Bundan dolayı bu gelir grubunda bulunan kişiler, konut edinmek için ihtiyaç duydukları finansmanı kurumsal olmayan yöntemlerle elde etmeyi tercih etmektedir1. Tüketicilerin konut edinmek için kredi yoluna başvurmaktan kaçınmasının başka bir nedeni ise hem ekonomik hem de hukukî yönden güçlü olan bankalarla hukukî ilişkiye girmek istememeleridir. 20. yüzyıl ve sonrasında sosyal ve ekonomik hayatta meydana gelen değişiklikler, kredi veren kuruluşları, müşterileriyle bir araya gelerek tek tek sözleşme yapma yerine, çok sayıda kişi ile aynı içerikte sözleşme yapmaya yöneltmiştir. Bu amaçla kredi kuruluşları, belirli bir müşteri ve onun kişisel durumunu dikkate alınmaksızın çok sayıda kişi ile yapılacak aynı türdeki sözleşmelerde kullanacakları şartları belirleme yoluna gitmiştir2. Genel işlem şartları olarak adlandırılan bu sözleşme koşullarıyla, tarafların içeriğini karşılıklı müzakere ederek belirlediği bireysel sözleşmelerin yerini standart sözleşmeler almıştır. Standart sözleşmelerin yaygınlaşmasıyla sözleşmenin içeriği, taraflarca karşılıklı görüşülerek müzakere edilmesi yerine, kredi kuruluşunca tek taraflı olarak belirlenmeye başlanmış, sözleşmenin kurulması, ifası ve sona ermesi aşamasında ortaya çıkabilecek ve kredi verenin malvarlığını etkileyecek rizikolar tüketicinin üzerine yıkılmıştır. Bu şekilde standart sözleşmelerin yaygınlaşmasıyla taraflar arasındaki denge tüketici aleyhine bozulmuştur. Uygulamada bütün konut finansmanı kuruluşlarının benzer sözleşme şartlarını ileri sürmesi ve tüketicilerin bu tür sözleşme şartlarını müzakere etme şansının olmaması, tüketicilerin konut edinmek için yapmış olduğu finansman sözleşmelerinde özel olarak korunması zorunluluğunu ortaya çıkarmıştır. Tüketicilerin ihtiyaç duydukları konutları edinmeleri, bu amaçla yapmış oldukları finansman sözleşmelerinde korunmaları ve konut finansmanı kuruluşlarının konut finansmanı alacaklarını menkul kıymetleştirmeye konu ederek piyasada sürdürülebilir fon sağlanması amacıyla 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile kurumsal bir konut finansmanının sağlanması için çeşitli kanunlarda değişiklik yapılmıştır. Bu amaçla Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna -Konut finansmanı sözleşmeleri- başlıklı 10/B maddesi eklenerek konut finansmanı sözleşmeleri de tüketici işlemi olarak TKHK kapsamına alınmıştır. Bu düzenlemeylekonut finansmanı sözleşmelerinin kurulması, hükümleri ve sona ermesi bakımında tüketiciyi koruyucu nitelikte bir takım özel düzenlemeler getirilmiştir. Böylece konut finansmanı kuruluşlarına göre her zaman zayıf durumda olan ve konut finansmanı kuruluşlarınca tek taraflı olarak hazırlanmış sözleşme şartlarını müzakere etme imkânı bulunmayan tüketicinin korunması, tüketici lehine getirilen nispî emredici nitelikteki hükümlerle gerçekleşmiştir. Çalışmamızda TKHK m. 10/B′de düzenlenen konut finansmanı sözleşmelerini (konut kredisi ve konut edinmeye yönelik finansal kiralama sözleşmesi), bu sözleşmelerin kurulmasını, konusunu, içermesi gereken hükümleri, tarafların hak ve borçlarını, bu sözleşmelerden doğan borçların ifa edilmemesi ve sonuçları ile sözleşmelerin sona erme halleri açıklığa kavuşturulmaya çalışılacaktır. --------------- ARAŞTIRMA PLANI Çalışmamızda konut finansmanı sözleşmelerinin tanımı, unsurları hukukî niteliği, tarafları, konusu, tarafların karşılıklı hak ve borçları, borca aykırılık halleri ve bunun sonuçları ile borcun sona ermesi üzerinde durulacaktır. Bu kapsamda çalışmamız üç bölümden oluşmaktadır. Çalışmamızın ilk bölümünde, konut finansmanı sözleşmeleri tanımı, unsurları, hukukî niteliği, türleri, konut finansmanı sözleşmelerinin tarafları, konut finansmanı sözleşmelerinin konusu olan konut kavramı, sözleşmenin şekli, sözleşmede yer alması gereken zorunlu koşullar ve genel işlem şartları açıklanacaktır. Çalışmamızın ikinci bölümünde, konut finansmanı sözleşmesinin hükümleri üzerinde durulacaktır. Bu kapsamda tüketici ile konut finansmanı kuruluşlarının sözleşmeden doğan borçları açıklanacaktır. Konut kredisi sözleşmesine ilişkin yapacağımız açıklamalarda konut finansmanı kuruluşunun borçları olarak tüketiciyi bilgilendirme borcu, krediyi ödeme borcu, sözleşmede öngörülen şartların tüketici aleyhine değiştirmeme borcu, sır saklama borcu ve bağlı kredilerde konutun hiç veya zamanında teslim edilmemesinden veya ayıplı teslim edilmesinden dolayı sorumluğu; tüketicinin borçları kapsamında ise müzakere aşamasında doğru bilgi verme borcu, krediyi kabul borcu, krediyi geri ödeme borcu, faiz ödeme borcu, teminat gösterme borcu, sigorta borcu, sözleşme masraflarını ödeme borcu açıklanacaktır. Finansal kiralama sözleşmesi ilişkin yapacağımız açıklamalarda kiralayanın borçları olarak konutun zilyetliğini kiracıya geçirme borcu, kiracının konuttan yararlanmasına engel olacak davranışlardan kaçınma borcu, ayıba karşı tekeffül borcu, konutu üçüncü bir kişiye devretmeme borcu ve konutu sigorta ettirme borcu açıklanacak; tüketicinin borçlan kapsamında ise teminat gösterme borcu, kira bedelini ödeme borcu, konutu özenle kullanma borcu, konutun her türlü bakım ve onarımını yapma borcu, konutun hasar ve zıyaına katlanma borcu, konuta ilişkin sigorta primlerini ödeme borcu ve sözleşme sonunda konutu tahliye borcu üzerinde durulacaktır. Üçüncü bölümde ise konut finansmanı sözleşmesinden doğan borçların hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi, konut finansmanı sözleşmelerinin sona ermesi ve sona ermenin sonuçları üzerinde durulacaktır. Bu kapsamda konut finansmanı kuruluşunun kredi borcunu ödememesi, bağlı kredilerde konutun hiç veya zamanında teslim edilmemesi ya da ayıplı olarak teslim edilmesi halinde tüketicinin sahip olduğu haklar ve bunun sonuçları üzerinde durulacaktır. Yine tüketicinin kredi borcunu ödemede temerrüde düşmesi ve bunun sonuçlan açıklanacaktır. Ayrıca tüketiciye tanınan erken ödeme hakkı ile bunun sonuçları üzerinde durulacaktır. Finansal kiralama sözleşmesine ilişkin olarak tarafların temerrüdü ve temerrüdün sonuçları, tüketicinin kira bedellerini erkenödemesi, tüketiciye tanınan alım hakkı, sözleşmenin sona erme halleri ve sona ermenin sonuçlan açıklanacaktır. Yine çalışmamızın ilgili bölümlerinde karşılaştırmalı hukuka ilişkin açıklamalar yapılacak, tüketicinin korunması ve tüketici kredisi alanında Avrupa Birliği′nin getirmiş olduğu direktifler ile gerekli olduğu hallerde Almanya ve İsviçre Hukukuna ilişkin mevzuat ile ülkemizdeki durum karşılaştırılacaktır. Çalışmamız konut finansmanı sözleşmeleriyle sınırlı olup, konut finansmanından doğan alacakların menkul kıymetleştirilmesine ve bunun hükümlerine değinilmeyecektir. ÖNSÖZ -Konut Finansmanı Sözleşmeleri- başlıklı çalışmanın esasını, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Hukuk Anabilim Dalı Özel Hukuk Bilim Dalı bünyesinde hazırlanan aynı başlıklı doktora tezi oluşturmaktadır. 01.07.2010 tarihinde, Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Prof. Dr. E. Sabâ Özmen, Prof. Dr. Gökhan Antalya, Prof. Dr. Serap Helvacı ve Prof. Dr. Tufan Öğüz′den oluşan jüri önünde savunulan bu tez, jürinin oybirliği ile almış olduğu kararla başarılı bulunarak kabul edilmiştir. Tezin danışmanlığını üstlenerek çalışmamın her aşamasında değerli katkılarını esirgemeyerek bilgisi ve desteğiyle her zaman yanımda olan saygıdeğer hocam Prof. Dr. Cevdet Yavuza içten teşekkürlerimi ifade etmek isterim. Akademik hayatıma asistanı olmakla başladığım değerli hocam Prof. Dr. E. Sabâ Özmenin, yetişmemde çok büyük emeği vardır. Bütün emeklerinden dolayı kendisine şükranlarımı sunuyorum. Ayrıca, değerli görüş ve eleştirileri ile teze katkısı olan değerli hocalarım Prof. Dr. Gökhan Antalya, Prof. Dr. Serap Helvacı ve Prof. Dr. Tufan Öğüze teşekkür ediyorum. Konut finansmanına ilişkin düzenlemenin yeniliğine bağlı olarak çalışmalarımı bir yıl süre ile Almanya/Köln Üniversitesi Uluslararası Özel Hukuk ve Yabancılar Hukuku Enstitüsü′nde (Institut für internationales und auslândisches Privatrecht) yürüttüm. Bana enstitüsünde ve üniversitede çalışma imkânı sağlayan Sayın Prof. Dr. Heinz-Peter Mansele teşekkür ediyorum. Köln′de kaldığım sürede, gerek Prof. Mansel, gerekse enstitü ve üniversite çalışanları her konuda yardımcı olarak, çalışmaları- mı rahat bir ortamda yürütme imkânı sunmuşlardır. Katkısı olan herkese şükran borçluyum. Almanya/Kölnde sürdürdüğüm çalışmalar, Türkiye Bilimsel ve Teknolojik Araştırma Kurumunun (TÜBİTAK) bir yıl süreli doktora sonrası araştırma bursuyla gerçekleşmiştir. Desteklerinden dolayı hem TÜBiTAKa hem de ilgili çalışanlarına teşekkür ediyorum. Çalışmamın her aşamasında manevi desteğini yanımda hissettiğim ve tez aşamasında birçok şeyden fedakârlık eden sevgili eşim Banu Goca Çabriye şükran borçluyum. Tez yazımı döneminde dünyaya gelen sahip olduğum en değerli şey olan biricik kızım Elif Begüm Çabriye, varlığıyla, hayatımı daha bir anlamlı ve güzel kıldığı için teşekkür ediyorum. Tezin kitap haline gelmesini titizlikle sağlayan On İki Levha Yayıncılık A.Ş. ve çalışanlarına teşekkür ediyorum. İnsanlara fayda sağlayabildiği ölçüde beni mutlu kılacak bu çalışmamı, akademik yaşamım boyunca birçok fedakârlığa katlanan ve her zaman desteğini yanımda hissettiğim sevgili eşim Banu Goca Çabriye armağan ediyorum. Ekim 2010, Üsküdar Dr. Sezer Çabri İÇİNDEKİLER ÖNSÖZ İÇİNDEKİLER KISALTMALAR GİRİŞ I. KONUNUN SUNUMU................................................................................1 II. KAVRAM ve TARİHİ GELİŞİM ...............................................................4 A. Genel Olarak................................................................................................4 B. Finansman Kavramı..................................................................................6 1. Kavram...................................................................................................6 2. Finansman Tedariki Yolları..............................................................9 a. Kurumsal Olmayan Finansman Tedariki...............................9 b. Modern Kurumsal Yapı.............................................................11 c. Türkiye Uygulaması..................................................................13 III. ARAŞTIRMA PLANI ................................................................................ 20 Birinci Bölüm GENEL OLARAK KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİ § 1. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN TANIMI, UNSURLARI ve HUKUKà NİTELİĞİ.................................................. 23 I. KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİ........................................................... 23 A. Tanımı........................................................................................................ 23 B. Unsurları ................................................................................................... 30 1. Meslekî ve Ticarî Olmayan Bir Konutu Edinmeye Yönelik Bir Miktar Kredinin Verilmesi...................................... 30 2. Tüketicinin Krediyi Belli Bir Ödeme Planı Çerçevesinde Geri Ödemeyi Borçlanması ..................................32 3. Konut Finansmanı Kuruluşu ile Tüketicinin Anlaşması....... 34 C. Hukukî Niteliği.........................................................................................35 II. FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMESİ ............................................ 38 A. Tanımı........................................................................................................ 38 B. Unsurları ....................................................................................................41 1. Kiralayanın Finansal Kiralama Konusu Konutun Zilyetliğini Her Türlü Faydayı Sağlamak Üzere Tüketiciye Bırakması.......................................................................41 2. Kiracının Kararlaştırılan Kira Bedelini Ödeme Borcu Altına Girmesi....................................................................................43 3. Finansal Kiralama Şirketi ile Kiracının Anlaşması.................. 44 C. Hukukî Niteliği.........................................................................................45 § 2. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN TARAFLARI ................................................................................................. 48 I. TÜKETİCİ...................................................................................................... 48 A. Genel Olarak Tüketici Kavramı........................................................... 48 B. Tüketici Kavramının Unsurları............................................................51 1. Gerçek veya Tüzel Kişi Olma.........................................................51 2. Mal veya Hizmeti Ticarî veya Meslekî Olmayan Amaçlarla Edinme.............................................................................55 II. KONUT FİNANSMANI KURULUŞLARI...........................................61 A. Bankalar......................................................................................................62 1. Mevduat Bankaları............................................................................62 2. Katılım Bankaları..............................................................................62 3. Kalkınma ve Yatırım Bankaları..................................................... 64 B. Finansal Kiralama Şirketleri..................................................................65 C. Finansman Şirketleri...............................................................................65 § 3. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN KONUSU.......... 68 I. GENEL OLARAK........................................................................................ 68 II. KONUT KAVRAMI.................................................................................... 69 A. Genel Olarak ............................................................................................ 69 B. Taşınır-Taşınmaz Ayırımında Konut..................................................71 1. Taşınır Mülkiyetinin Konusu Olarak Konut..............................71 2. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu Olarak Konut.........................73 C. Taşınmaz Mülkiyeti Kapsamında Konutun Niteliği.......................75 1. Taşınmaz Mülkiyeti Kapsamında Konutun Taşıdığı Özellikler.............................................................................................75 2. Taşınmaz Mülkiyeti Kapsamında Konut Türleri .....................78 a. Müstakil Yapı Niteliğinde Konut ...........................................78 aa. Kavram...................................................................................78 bb. Medeni Kanun Uyarınca Tapu Siciline Kayıtlı Müstakil Yapılar...................................................................79 cc. Zabıt Defterine Kayıtlı Müstakil Yapılar...................... 80 dd. Tapusuz Taşınmazlardaki Müstakil Yapılar................. 82 b. Kat Mülkiyetine Konu Konut................................................. 82 aa. Medeni Kanun Uyarınca Tapu Siciline Kayıtlı Kat Mülkiyetine Tâbi Konutlar...............................................85 aaa. Tamamlanmış Yapılarda Konutun Kat Mülkiyetine Konu Olması.........................................85 bbb. İnşa Halinde veya İnşasına Başlanmamış Yapılarda Kat İrtifakına Konu Konut.................... 87 bb. Zabıt Defterine Kayıtlı Kat Mülkiyetine Tâbi Konutlar................................................................................ 90 aaa. Tamamlanmış Yapılarda Zabıt Defterine Kayıtlı Kat Mülkiyetine Tâbi Konutlar............................... 90 bbb. İnşa Halinde veya İnşasına Başlanmamış Zabıt Defterine Kayıtlı Kat İrtifakına Tâbi Konutlar....91 cc. Kat Mülkiyeti Türlerine Göre Konutun Taşıdığı Özellikler...............................................................................91 aaa. Dikey Kat Mülkiyeti.................................................. 92 bbb. Toplu Yapı Kat Mülkiyeti.......................................... 92 c. Bağımsız ve Sürekli Hakka Konu Konut.............................. 94 aa. Genel Olarak Bağımsız ve Sürekli Haklar.................... 94 bb. Üst Hakkına Konu Olarak Konutun Bağımsız ve Sürekli Hakka Konu Olması............................................ 97 aaa. Ayrı Sayfaya Kaydedilmiş Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkına Konu Müstakil Yapı Olarak Konut........98 bbb. Ayrı Sayfaya Kaydedilmiş Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkına Konu Kat Mülkiyetine Tâbi Konut ...... 99 D. İmar Mevzuatı Kapsamında Konutun Değerlendirilmesi............101 1. İmar Mevzuatı Uyarınca Konut Kavramı..................................101 2. Konutun Yapı Kullanma İznini Almış Olması........................ 103 3. İmar Mevzuatına Aykırı, Kaçak Olarak İnşa Edilmiş Yapının Konut Finansmanı Açışından Değerlendirilmesi... 106 a. Ruhsatsız veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar .......... 106 b. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar.................................. 108 § 4. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ, İÇERİĞİ ve GENEL İŞLEM ŞARTLARI............................................. 109 I. SÖZLEŞMELERİN ŞEKLİ ..................................................................... 109 A. Genel Olarak........................................................................................... 109 B. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu Verme Zorunluluğu.......................117 C. Şekle Aykırılığın Sonuçları................................................................. 123 II. SÖZLEŞMELERİN İÇERMESİ GEREKEN ZORUNLU KAYITLAR................................................................................................... 128 A. Genel Olarak........................................................................................... 128 B. Sözleşme Şartlarının Bulunmamasının Sonuçları........................ 130 III. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE YER ALAN GENEL İŞLEM ŞARTLARI ................................................................... 132 A. Genel İşlem Şartları Kavramı............................................................. 132 B. Genel İşlem Şartlarının Denetimi .................................................... 138 1. Yürürlük (Bağlayıcılık) Denetimi.............................................. 140 2. Genel İşlem Şartlarının Yorumu................................................. 148 3. Genel İşlem Şartlarının İçerik Denetimi.................................. 152 İkinci Bölüm KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN HÜKÜMLERİ § 5. KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI .................................................................................................. 163 I. KREDİ VERENİN BORÇLARI............................................................. 163 A. Sözleşme Öncesi Tüketiciyi Bilgilendirme Borcu......................... 163 B. Krediyi Verme Borcu............................................................................ 165 C. Sözleşmede Öngörülen Şartların Tüketici Aleyhine Değiştirilememesi................................................................................. 168 D. Sır Saklama Borcu..................................................................................170 E. Bağlı Kredilerde Konutun Hiç veya Zamanında Teslim Edilmemesinden veya Konutun Ayıplı Olmasından Dolayı Sorumluluk............................................................................................. 173 1. Bağlı Kredi Kavramı...................................................................... 173 2. Konutun Hiç veya Zamanında Teslim Edilmemesinden Dolayı Sorumluluk..........................................................................176 3. Konutun Ayıplı Olmasından Dolayı Sorumluluk....................178 II. KREDİ ALANIN BORÇLARI................................................................ 184 A. Müzakere Aşamasında Bilgi Verme Borcu ..................................... 184 B. Krediyi Kabul Borcu............................................................................. 187 C. Krediyi Geri Ödeme Borcu................................................................. 188 D. Faiz Ödeme Borcu................................................................................. 190 1. Faiz Kavramı.................................................................................... 190 2. Konut Kredisi Sözleşmelerinin Ticarî İş Olarak Faize Tâbi Olması...................................................................................... 192 a. Konut Kredisi Alacaklısının Tacir Sıfatı Taşıması.......... 192 b. Konut Kredisi Sözleşmelerinde Faiz .................................. 193 c. Konut Kredisi Sözleşmelerinde Anapara Faizi Söz Konusu Olması ........................................................................ 194 d. Faizin Belirlenme Yöntemi................................................... 195 aa. Sabit Faizli Konut Kredisi Sözleşmeleri...................... 195 bb. Değişken Faizli Konut Kredisi Sözleşmelesi ............. 197 cc. Sabit ve Değişken Faizli Konut Kredisi Sözleşmesi. 199 e. Faiz Oranının Sözleşme Özgürlüğünce Belirlenebilmesi.......................................................................200 f. Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Temerrüt Sonrası Hukukî Sonuçlar.......................................................204 aa. Temerrüt Faizi Oranının Kural Olarak Sözleşme Özgürlüğünce Belirlenebilmesi....................................204 bb. Temerrüt Faizi Kararlaştırılmasa Dahi Akdî Faizin Temerrüt Faizine Dönüşmesi........................................206 E. Teminat Gösterme Borcu ...................................................................207 1. Genel Olarak Teminat Kavramı ve Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Teminatın Önemi...........................................207 2. Konut Kredilerinde Aynî Teminat Olarak İpotek Uygulaması......................................................................................209 3. Konut Kredilerinde Şahsî Teminat Olarak Kefalet Uygulaması.......................................................................................211 4. Konut Finansman Sözleşmelerinde Teminat Sınırlamaları.................................................................................... 221 5. Teminatın Muaccel Olmasına Dayalı Sonuçlar......................224 a. İpoteğin Muaccel Olması......................................................224 aa. Genel Olarak......................................................................224 bb. İpoteğin Paraya Çevrilmesinde Konut Finansmanı İlişkin Getirilen Özel Düzenlemeler........................... 227 b. Kefalet Borcunun Muaccel Olması.....................................230 aa. Genel Olarak......................................................................230 bb. Kefilin Sorumluluğunun Kapsamı...............................234 F. Sigorta Yaptırma Borcu .......................................................................236 1. Konut Finansman Sözleşmelerinde Sigorta ............................236 2. Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Sigortanın Haksız Şart Oluşturmaması ......................................................................238 3. Konut Finansman Sözleşmelerinde Sigorta Türleri............... 239 a. Konutun Korunmasına Yönelik Sigortalar....................... 239 aa. Zorunlu Deprem Sigortası ............................................. 239 bb. Bina Sigortası ....................................................................244 cc. Rizikonun Gerçekleşmesinin Hüküm ve Sonuçları.245 b. Kredi Hayat Sigortası ............................................................248 aa. Genel Olarak .....................................................................248 bb. Rizikonun Gerçekleşmesinin Hüküm ve Sonuçları.252 aaa. Kredi Alanın Sigorta Ettiren Olduğu Hallerde.252 bbb. Konut Finansmanı Kuruluşunun Sigorta Ettiren Olduğu Hallerde.......................................................253 c. Borç Ödemeden Aciz Halinde Sigorta (Kredi, Mesuliyet Sigortası)...............................................................254 aa. Genel Olarak......................................................................254 bb. Rizikonun Gerçekleşmesinin Hüküm ve Sonuçları.255 4. Kredinin Erken Ödenmesinin Sigorta Sözleşmesine Etkisi..................................................................................................256 G. Sözleşme Masraflarını Ödeme Borcu...............................................258 § 6. FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI................................................................... 261 I. KİRALAYANIN BORÇLARI................................................................. 261 A. Kiralananın Zilyetliğini Kiracıya Geçirme Borcu........................ 261 B. Kiracının Kiralanandan Yararlanmasına Engel Olacak Davranışlardan Kaçınma Borcu........................................................263 C. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu.................................................................264 D. Kiralananı Bir Üçüncü Kişiye Devretmeme Borcu.......................265 E. Kiralananı Sigorta Ettirme Borcu.....................................................267 II. KİRACININ BORÇLARI........................................................................269 A. Finansal Kiralama Bedelini Ödeme Borcu.....................................269 B. Kiralananı Özenle Kullanma Borcu................................................. 270 C. Kiralananın Her Türlü Bakımını Yapma ve Onu Koruma Borcu........................................................................................................ 272 D. Kiralananın Hasar ve Ziyaına Katlanma......................................... 275 E. Kiralanana İlişkin Sigorta Primlerini Ödeme Borcu.................... 277 F. Kiralananın Zilyetliğini Bir Üçüncü Kişiye Devretmeme Borcu........................................................................................................280 G. Teminat Gösterme Borcu....................................................................282 H. Kiralananı Sözleşme Sonunda Tahliye Etme Borcu.....................283 I. Sözleşme Masraflarını Ödeme Borcu...............................................284 Üçüncü Bölüm KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN BORÇLARIN İFA EDİLMEMESİ ve SÖZLEŞMELERİN SONA ERMESİ § 7. KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİNDE BORCA AYKIRILIK HALLERİ, SONUÇLARI ve SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ.285 I. KREDİ VERENİN TEMERRÜDÜ ve BAĞLI KREDİLERDE SORUMLULUĞU .....................................................................................285 A. Kredi Verenin Temerrüdü ..................................................................285 B. Bağlı Kredilerde Konutun Hiç veya Zamanında Teslim Edilmemesi ya da Ayıplı Teslim Edilmesinden Dolayı Kredi Verenin Sorumluluğu ..........................................................................289 1. Borcun Hiç veya Gereği Gibi İfa Edilmemesi Kavramına Giren Durumlar........................................................289 a. Borçlunun Sorumlu Olduğu İfa İmkânsızlığı .................289 b. Borçlunun Temerrüdü............................................................ 292 aa. Temerrüdün Şartları........................................................ 293 bb. Borçlu Temerrüdünün Sonuçları.................................. 299 aaa. Gecikme Tazminatı................................................. 299 bbb. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerde Borçlunun Temerrüdünün Hüküm ve Sonuçları.....................................................................302 c. Ayıptan Dolayı Sorumluluk ..................................................310 aa. Ayıba Karşı Tekeffül Borcunun Şartları...................... 312 aaa. Ayıba Karşı Tekeffül Borcunun Maddî Şartları .312 bbb. Ayıba Karşı Tekeffül Borcunun Şeklî Şartları .. 322 bb. Tüketicinin Sahip Olduğu Seçimlik Haklar.............. 326 2. Sahip Olunan Hakların Konut Finansmanı Kuruluşuna Karşı İleri Sürülmesi......................................................................336 3. Sorumluluğun Niteliği.................................................................. 337 4. Sorumluluğun Sınırı...................................................................... 338 5. Satım Sözleşmesinden Dönmenin Kredi Sözleşmesine Etkisi..................................................................................................340 II. TÜKETİCİNİN KREDİ BORCUNU ÖDEMEDE TEMERRÜDE DÜŞMESİ ve SONUÇLARI......................................342 A. Temerrüde Düşülen Taksidi ve Temerrüt Faizi İsteme Hakkı .......................................................................................................343 1. Genel Olarak....................................................................................343 2. Temerrüt Faizinin Oranı..............................................................346 a. Türk Lirası Olarak Alınan Kredilerde Temerrüt Faizi Oranı................................................................................346 aa. Temerrüt Faizi Oranının Sözleşmede Kararlaştırıldığı Hallerde ..............................................................................346 bb. Temerrüt Faizi Oranının Sözleşmede Kararlaştırılmadığı Hallerde.........................................347 aaa. Adî İşlerde..................................................................347 bbb. Ticarî İşlerde..............................................................348 b. Yabancı Para Üzerinden Alınan Kredilerde Temerrüt Faizi Oranı..............................................................349 c. Temerrüt Faizini Talep Hakkının Kapsamı...................... 351 d. Temerrüt Faizinin Ödenmesinde Temerrüt Sebebiyle Faiz Yürütülememesi........................................... 353 B. Temerrüt Faizi İle Karşılanamayan Zararın Tazmini..................354 C. Kalan Borcun Tümünü İsteme Hakkı.............................................. 359 1. Genel Olarak.................................................................................... 359 2. Şartları............................................................................................... 359 a. Bu Hakkın Sözleşmede Saklı Tutulması............................ 359 b. Birbirini İzleyen İki Ödemede Temerrüde Düşülmesi.................................................................................360 c. En Az Bir Aylık Süre Verilerek Muacceliyet Uyarısında Bulunulması........................................................ 361 3. Kalan Borcun Tamamının Muaccel Olmasının Sonuçları ......................................................................................... 361 III. KONUT KREDİSİ SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ ..............363 A. Genel Olarak...........................................................................................363 B. Konut Kredisi Sözleşmesinin Sona Erme Sebepleri......................365 1. Devri Edim Olarak Son Taksidin Ödenmesi...........................365 2. Erken Ödeme İle Sona Erme........................................................366 a. Sabit Faizli Konut Finansmanı Sözleşmesinde Erken Ödeme ve Erken Ödeme Ücreti...........................................369 b. Değişken Faizli Konut Finansmanı Sözleşmesinde Erken Ödeme ........................................................................... 374 C. Ölüm, Fiil Ehliyetinin Kaybı, İflas ................................................... 375 § 8. FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMESİNDE BORCA AYKIRILIK HALLERİ, SONUÇLARI ve SONA ERME .............. 377 I. KİRALAYANIN TEMERRÜDÜ ve KONUTUN AYIPLI OLMASINDAN DOLAYI SORUMLULUĞU................................... 377 A. Finansal Kiralama Şirketinin Temerrüdü....................................... 377 B. Konutun Ayıplı Olmasından Dolayı Sorumluluk .........................382 II. TÜKETİCİNİN KİRA BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDE DÜŞMESİ ve SONUÇLARI...................................... 389 A. Temerrüde Düşülen Kira Bedelini ve Temerrüt Faizi İsteme Hakkı ....................................................................................................... 390 B. Finansal Kiralama Sözleşmesini Feshetme .................................... 390 1. Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüde Düşmesine Dayalı Fesih............................................................... 390 a. Genel Olarak............................................................................. 390 b. Şartları........................................................................................ 394 aa. Bu Hakkın Sözleşmede Saklı Tutulması..................... 394 bb. Birbirini İzleyen İki Ödemede Temerrüde Düşülmesi.......................................................................... 394 cc. En Az Bir Aylık Süre Verilerek Fesih Uyarısında Bulunulması....................................................................... 395 c. Fesih Hakkının Kullanılması............................................... 398 2. Haklı Nedenle Fesih...................................................................... 399 a. Kiracının Sözleşmeden Doğan Borçlarını İhlal Etmesi......................................................................................... 399 b. Kiralayanın Sözleşmeden Doğan Borçlarını İhlal Etmesi.........................................................................................400 c. Tarafların Kusuru Olmaksızın İşlem Temelinin Çökmesi..................................................................................... 401 3. Feshin Sonuçları.............................................................................406 III. FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ..........................................................................................................410 A. Sözleşmede Öngörülen Sürenin Sona Ermesi ve Sonuçları.........410 1. Genel Olarak.....................................................................................410 2. Kiracının Konutu Satın Alma Hakkı..........................................411 a. Genel Olarak..............................................................................411 b. Alım Hakkına İlişkin Anlaşmanın Şekli............................414 c. Alım Hakkının Kullanılmasının Şartları...........................418 d. Alım Hakkının Kullanılması ve Sonuçları.........................419 B. Kiralayanın Tüzel Kişiliğinin Sona Ermesi, İflas Etmesi veya İcra Takibine Uğraması.............................................................. 420 C. Kiracının Ölümü, Fiil Ehliyetini Kaybetmesi, İflası veya Aleyhine Yapılan Takibin Semeresiz Kalması................................ 421 D. Erken Ödeme ile Sona Erme............................................................... 422 1. Sabit Faizli Finansal Kiralama Sözleşmesinde Erken Ödeme............................................................................................... 423 2. Değişken Faizli Finansal Kiralama Sözleşmesinde Erken Ödeme .................................................................................. 425 E. Sona Ermenin Sonuçları...................................................................... 426 SONUÇ................................................................................................................. 427 KAYNAKÇA....................................................................................................... 437
© Copyright 2024
Sitemizde yayınlanan görsel ve yazılı