Kargo Gönderim Saatleri;
Kartlarına Taksit
Yeni Üyelik
Üye Girişi
KİRA Genel Hükümler Konut ve Çatılı İşyeri Kirası TAHLİYE ( 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda )
.jpg){kind=small}
KİRA Genel Hükümler Konut ve Çatılı İşyeri Kirası TAHLİYE ( 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda )
Mustafa ÖZDOĞAN / Tuba OYMAK
Sayfa Sayısı
:
1216
Kitap Ölçüleri
:
16x23 cm
Basım Yılı
:
2013
ISBN NO
:
9786055118174
149,00
TL 
Bu ürün şu anda stoklarımızda yok!Yazarın diğer ürünlerine gözatmanızı tavsiye ederiz...
GENEL BAKIŞ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu′nda kira, "Dördüncü Bölüm " ′de "Kira Sözleşmesi" başlığı altında, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı GKHK′daki temel felsefe korunarak, yeni kavramlar ve farklı yaklaşımlarla yeniden düzenlenmiştir. Kanun′un genel gerekçesinde kira ile ilgili olarak; "sosyal devlet ilkesi gereğince kiracıyı koruyucu özelli¬ğin korunduğu, bütünde olduğu gibi Yargıtay kararları ve Avrupa mev¬zuatının göz önünde tutulduğu " belirtilmiştir. Tüm kiracıların ekonomik olarak zayıf, kiraya veren karşısında aciz ve korunmaya muhtaç oldukları önyargısı ile yasal düzenleme yapılması¬nın doğru olmadığını düşünüyoruz. "Sosyal devlet" ilkesi, herkesi bağla¬yan bir Anayasa hükmü olup, hâkim de kararlarında bunu gözetmek du¬rumundadır. Dolayısıyla, her olayın özelliğine göre, kiracının korunması gerekip gerekmediğinin değerlendirmesini hâkime bırakmak daha doğru olurdu. Aylık onbinlerce TL, Dolar ya da Euro tutarında kira bedellerine imza atan, davranışları sorumluluk ölçütü (kriteri) olarak kabul edilen (müdebbir tacir, basiretli iş adamı, TTK,md:18/2)!, uluslararası iş yapan, bulundukları yerin en ünlü hukukçuları ile çalışan sermaye sahiplerini ya da kuruluşlarını salt kiracı olmalarından dolayı korumaya almanın, sosyal devlet ilkesi ile açıklanır ve adaletle bağdaşır yanı yoktur. Yıllarca yaban ellerde en pis işlerde çalışarak yaptığı birikimlerle kasabasında edindiği dükkânını bankaya kiraya veren garip Hasan′a karşı "kiracı" sıfatından dolayı bankanın korunmaya alınması, adalet duygusunu ve giderek top¬lumsal barışını sarsar. Olağanüstü dönemin ürünü olan 3780 sayılı Millî Koruma Kanunu′nun 30. maddesinin aynı anlayışla genişletilerek kanun-laştırılması niteliğinde olan 6570 sayılı GKHK′un , temel felsefesi koru¬narak "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" başlığı ile TBK kapsamına ta-sınması doğru olmamıştır . Adalet Komisyonu′nda, benzer gerekçelerle346. maddeye "Ancak kiracı tarafı şirket veya diğer bir tüzel kişi yahut kamu kuruluşu olan kira sözleşmeleri ile kiracısı tacir olan işyeri kira sözleşmelerine ceza koşulu ve muacceliyet şartı konabilir" hükmü ek¬lenmesi için verilen önerge kabul edilmemişti. Fakat daha sonra, bazı güç odaklarının lobisi sonucu, Kanun′un Resmi Gazete′de yayınlanmasından çok kısa bir süre sonra, önce 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi ile, daha sonra da 6217 sayılı Kanun′un geçici 2. maddesini değiştiren 6353 sayılı Kanun′un 53. maddesi ile; "Kira ilişkisinin devri" başlıklı 323., "Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi" başlıklı 325., "Önemli sebepler" başlıklı 331., "Bağlantılı sözleşme" başlıklı 340., "Kiracının güvence vermesi" başlıklı 342., "Kira bedeli" başlıklı 343., "Belirlenmesi" başlıklı 344., "Kiracı aleyhine düzenleme yasağı" başlık¬lı 346. ve "Dava sebeplerinin sınırlılığı" başlıklı 354. maddenin uygu¬lanması; "Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında" 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süre ile ertelenmiştir. Maddenin devamında; "Bu hâlde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır" denmektedir. Önceki cüm¬lede "tatbik olunur" derken, sonraki cümlede "uygulanır" diyen dil fark¬lılığı ve anlatım bozukluğu bir yana; kira sözleşmesinde konu ile ilgili bir düzenleme bulunmaması hâlinde yürürlükten kalkmış olan Borçlar Ka¬nunu hükümlerinin uygulanacağını söyleyerek hukuksal bir "ucube" du¬rum yaratılmıştır. Kira sözleşmelerinde hüküm bulunmayan hâllerde, TBK′nun 647. maddesi ile yürürlükten kaldırılmış olan 818 sayılı Borç¬lar Kanunu hükümleri uygulanacakmış! Borçlar Kanunu′nun hangi hü¬kümlerinin uygulanacağı da belirtilmeden, sorun, uygulamacıların kuca¬ğına bırakılmıştır. Dikkat çekici çok önemli bir nokta da, 6570 sayılı GKHK′ndan hiç söz edilmeyerek 818 sayılı Borçlar Kanunu′nun uygu¬lanmasının öngörülmesidir. Böylece, 6570 sayılı GKHK′un ve TBK′nun "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarf′na ilişkin hükümlerin koruyucu örtüsü, tacir ve tüzel kişi kiracıların üzerinden kaldırılmıştır. Yapılan bu erteleme, 3780 sayılı Millî Koruma Kanunu ile başlayıp 6570 sayılı GKHK ile devam eden ve Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ile ilgili düzenlemeye egemen olan koruyucu felsefeye yöneltilen bizim de katıldığımız eleştirilerin haklılığını ortaya koymaktadır. Ancak, çözüm için getirilen yöntem yanlıştır. Ayrıca, bir kısım kiracılar ve kiraya veren koruma altında tutulurken, bir kısım kiracı ve kiraya veren üzerindeki ko¬ruyucu örtünün kaldırılması eşitsizliğe neden olmuştur. Bazıları için im¬tiyazlı statü yaratılmıştır. Bu eşitsizliğin kalıcı hâle gelmesi ve sosyal ba¬rışı olumsuz etkilemesi endişesini taşıyoruz. TBK′nda, ertelemenin neden olduğu eşitsizlik dışında, 6570 sayılı GKHK′dan gelen ve yeni düzenlemede de korunan eşitsizlik yaratan hü¬kümler yer almaktadır. Örneğin, büyük yatırımlar yaparak iş merkezleri, alışveriş merkezleri, fabrika binaları, depolar inşa edenler veya büyük pa¬ralar ödeyerek bu gibi yerleri satın alarak kiraya verenler, kira sözleşme¬lerini, ancak TBK′nun saydığı nedenlerin varlığı halinde (md:347,350, 351, 352) sona erdirebilmektedir. Oysa hiçbir yatırım, harcama yapma¬dan boş arsalarını, arazilerini otopark, akaryakıt istasyonu, yarış pisti, te¬nis kortu, golf sahası olarak kiraya verenler, 327, 328 ve 329. maddelere göre kira sözleşmelerini kolayce feshedebilmektedir. Dolayısıyla, çatılı-çatısız işyeri ayırımı, eşitsizliğe neden olmaktadır.4 Yukarıdaki eleştirimiz, ikinci dünya savaşı yıllarının koruma anlayı¬şının günümüze taşınması ile ilgili olup, kanun yapma tekniği bakımın¬dan 6570 sayılı GKHK konusu düzenlemenin TBK kapsamına alınması¬na karşı olduğumuz şeklinde anlaşılmamalıdır. 6570 sayılı GKHK hü¬kümlerinin, değiştirilerek ve yeni hükümler eklenerek farklı anlatımlarla TBK kapsamında "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" ayırım başlığı altında düzenlenmesi, Kanun′un genel gerekçesinde belirtildiği gibi "mevzuat bütünlüğünün sağlanmış " olması bakımından çok doğru olmuştur. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu′nda kira, sekizinci bapta, birinci fasılda "Adi kira" (md:248-269), ikinci fasılda da "Hasılat kirası" (md.270-298) başlıkları altında düzenlenmişti ve 248-269.maddelerdeki düzenleme, "Ãdi kira" olarak anılıyordu. TBK′nda ise, dördüncü bölüm¬de "Kira Sözleşmesi" başlığı altındaki birinci ayırımda "Genel Hüküm¬ler" (md:299-338), ikinci ayırımda "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" (md:239-356), üçüncü ayırımda da "Ürün Kirası" (md:357-378) alt baş¬lıkları ile düzenlenmiştir. TBK′nda, "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" ile "Ürün Kirası" dışındaki kiralar, ayrı bir ad verilmeden dördüncü bölüm birinci ayırımda "Genel Hükümler" (md:299-338) başlığı altında düzen¬lenmiştir. Bunlara ne diyeceğiz? "Ãdi kefalet" ve "Adi ortaklık" başlık-lan korunduğu gibi "Ãdi kira" başlığı da korunsaydı, ya da dildeki yeni¬leşmeye uygun olarak "Yalın kira"5 denseydi, 86 yıllık uygulamaya hem daha uygun düşerdi, hem de "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" ile "Ürün kirası" dışındaki kiralar "adsız " kalmamış olurdu. Bu noktada bir boşluk olduğu, bazı yazarların6 "âdi kira" ibaresini kullanmağa devam etmele¬rinden de anlaşılmaktadır. 6098 sayılı TBK′nda, hemen hemen herkesin anlayabileceği bir dil kullanılmıştır. Ancak getirilen yeni kavramlar ve kurumlarla ilgili belir¬sizliklerin varlığı da bir gerçektir. Yarım asrı geçen ve neredeyse yüzyıla yaklaşan uygulamada süreklilik kazanmış Yargıtay görüşleri, 6098 sayılı TBK′nda kanun hükümleri haline getirilerek önceki dönemde yaşanan te¬reddütler ortadan kaldırılmıştır. Sonuç olarak; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kapsamındaki diğer konularda olduğu gibi, kira ile ilgili olarak getirdiği yeni kurum ve kural¬larla da mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu bakımından 86 yıllık, 6570 sa¬yılı Kanun bakımından da 57 yıllık bazı uygulama alışkanlıklarının göz¬den geçirilmesini gerektirecek ve yeni tartışmalara neden olacaktır. SUNUŞ Uygulamanın içindeki kişiler olarak, bu kitabı yazarken, bir yandan gördüğümüz çelişkileri, hataları, eksikleri, soruları ve tartışılmayan so¬runları ortaya koymaya çalışırken; diğer yandan da bunlara yanıt bulma¬ya çalıştık. Bazılarını da tartışmaya açtık. Çözüm önerilerimizin kabul görüp görmeyeceği, TBK′nun uygulama sürecinde ortaya çıkacaktır. Okuyucuyu kanun taşımak ve kanun maddelerini arama zahmetin¬den kurtarmak için TBK′nun 299-356.maddelerini kitaba aldık. Kanun hükümlerinin "sözüyle ve özüyle uygulanması" gerektiği, özüyle uygu¬lamanın ancak o hükmü koymayı gerektiren nedenlerin bilinmesi ile mümkün olabileceği, bunun için de gerekçeye ihtiyaç olduğu ve bir süre sonra gerekçeye ulaşmanın zorlaşabileceği düşüncesiyle, maddelerin ge¬rekçelerine de yer verdik. Bunların yanında, konu ile ilgili ve TBK′nun uygulama sürecinde de geçerliliğini koruyacağını düşündüğümüz Yargı¬tay kararlarını okuyucuların dikkatlerine sunduk. Bu arada; bizi bugünlere getiren aile büyüklerimiz ile kitabın hazır¬lanma sürecinde manevi katkılarını eksik etmeyen başta sevgili eşimize ve ailemize, ilkokuldan üniversiteye kadar eğitim ve öğretimimizde eme¬ği geçen öğretmenlerimize ve meslek büyüklerimize teşekkür ediyor; sonsuzluğa göçmüş olanları saygı ile anıyoruz. Onlar olmasaydı, "biz" olmazdık!
İstanbul, Haziran 2013 Av.Mustafa ÖZDOĞAN Av.Tuba OYMAK
İÇİNDEKİLER
SUNUŞ KISALTMALAR GENEL BAKIŞ BİRİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİ GENEL HÜKÜMLER I- KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI 17 II- KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI 20 1- TARAFLAR 20 A- Kiraya Veren 20 B- Kiracı 23 2- KONU 23 3- KİRACIYA BIRAKMA (TESLİM) 24 4- KİRA BEDELİ 24 A- Kira Bedelinin Belirlenmesi 27 B- Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası 36 C- Kira Bedelinin Uyarlanması 39 III- KİRA SÜRESİ 43 IV- KİRA SÖZLEŞMESİNDE ŞEKİL 44 V- KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPU SİCİLİNE ŞERHİ 47 VI- TARAFLARIN BORÇLARI 48 1- KİRAYA VERENİN BORÇLARI 48 A- Kiralananı Kiracıya Teslim Borcu 48 B- Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu 49 C- Yan Giderlere Katlanma Borcu 50 D- Kiralanandaki Ayıplardan Sorumluluk 54 a- Kiralananın Önemli Ayıplarla Kiracıya Teslimin¬ de sorumluluk 55 aa- Kiracının temerrüd hükümlerine başvurabil¬ mesi 56 bb- Kiracının kiralananın sonradan ayıplı duru¬ ma gelmesinden dolayı kiraya verenin so¬ rumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabil¬ mesi 57 b- Kiralananın Önemli Olmayan Ayıplara Kiracıya Teslimi 57 aa- Ayıbın giderilmesini isteme 58 bb- Ayıbın kiraya verenin hesabına giderilmesi ve yapılan harcamaların kira bedelinden in¬ dirilmesi 58 cc- Kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değişti¬ rilmesi 60 dd- Kira sözleşmesinin feshi 60 ee- Zararın giderimi 61 E- Zapttan Sorumluluk 62 F- Kiralananın El Değiştirmesi 63 2- KİRACININ BORÇLARI 66 A- Kira Bedelini Ödeme Borcu 66 B- Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu 72 C- Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu 74 D- Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilme¬ sine Katlanma Borcu 75 VII- KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPIL¬ MASI 76 1- Kiraya Veren Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapıl¬ması 76 2- Kiracı Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması 78 VII-KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ 79 1- Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Veril¬mesi 79 2- Kiralananın Sözleşmenin Bitiminde Geri Verilmesi 81 IX- ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ 84 1- Alt Kira 84 2- Kullanım Hakkının Devri 88 3- Kira İlişkisinin Devri 91 X- TAKASTAN FERAGAT YASAĞI 97 XI- KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ 98 1- Genel Hükümlere Göre Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 99 A- Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 99 B- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 100 2- Kira sözleşmesinin olağanüstü nedenlerle sona ermesi 103 A- Kira Sözleşmesinin Önemli Nedenlerle Sona Ermesi 103 B- Kiracının iflâsı 106 C- Kiracının ölümü 107 XII- KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ NEDENİYLE İLAM¬ SIZ TAHLİYE 108 XIII-KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI 110 XIV-BÖLÜM İLE İLGİLİ ÖRNEK KARARLAR 113 İKİNCİ BÖLÜM KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI I- GENEL OLARAK 509 II- BAĞLANTILI SÖZLEŞME 517 III- KİRACININ GÜVENCE VERMESİ 519 1- Kişisel Güvence Verilmesi 525 IV- KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI 527 V- KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ 528 1- KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLU İLE SO¬NA ERMESİ 529 2- KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLU İLE SONA ERMESİ 536 A- Kira Sözleşmesinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Nedenlerle Sona Ermesi 536 a- Gereksinim (ihtiyaç) 536 aa- Konut ihtiyacı 536 bb- İşyeri ihtiyacı 543 b- Yeniden İnşa ve İmar 545 c- Dava Açma Süresi ve Sürenin Uzaması 548 d- Taraflar 550 aa- Davacı 550 bb- Davalı 552 e- Yeni malikin gereksinimi (ihtiyacı) 553 B- Kira Sözleşmesinin Kiracıdan Kaynaklanan Neden¬ lerle Sona Erdirilmesi 559 a- Boşaltmayı Yazılı Olarak Üstlenme (Yazılı Tah¬ liye Taahhüdü) 559 b- İki Haklı İhtar 562 c- Kiracı veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması 568 VI- DAVA SÜRESİNİN UZAMASI 576 VII- DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI 577 VIII-YENİDEN KİRALAMA YASAĞI 578 IX- KİRACININ ÖLÜMÜNDE SÖZLEŞMENİN SÜRDܬRÜLMESİ 582 X- BÖLÜM İLE İLGİLİ ÖRNEK KARARLAR UÇUNCÜ BÖLÜM KİRACININ KİRA BEDELİNİ VE YAN GİDERLERİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ I- TEMERRÜDÜN SONUÇLARI VE KİRAYA VERENİN BAŞVURABİLECEĞİ HUKUKSAL YOLLAR 944 1- Kiraya Veren Kira Alacağının Tahsili ile Kiralananın Tahliyesini(Geri Verilmesini) İstiyorsa: 945 A- Dava Yolunun Kullanılması: 945 B- Takip Yolunun Kullanılması (Kiralanan Taşınmazla¬ rın İlamsız Tahliyesi): 955 2- Kiraya Veren Akdin feshi Yoluna Gitmek İstemiyorsa 968 III- BÖLÜM İLE İLGİLİ ÖRNEK KARARLAR 969 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM ÖRNEK DOSYALAR öRNEK DİLEKÇE VE SÖZLEŞMELER I- 6098 SAYILI TBK′NUN KİRA İLE İLGİLİ MADDELERİ II- 6098 SAYILI TBK MADDE GEREKÇESİ VE 818 SAYILI BK′DAKİ KARŞILIK MADDELERİ KAYNAKÇA KAVRAMLARA GÖRE ARAMA LİSTESİ
© Copyright 2024
Sitemizde yayınlanan görsel ve yazılı