Kargo Gönderim Saatleri;
Yeni Üyelik
Üye Girişi
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart ve Kira Tazminatı
.jpg){kind=small}
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart ve Kira Tazminatı
Oğuz USTA
250,00
TL
Konut ihtiyacının karşılanması insan için zaruridir. Bu ihtiyaç birçok sözleşme türünün ortaya çıkmasına sebep olmuştur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de bunlardan biridir. Bu sözleşme uygulamada sıkça yer almakla beraber mevzuatta düzenlenmemiştir. Bu sözleşme sayesinde arsa sahibi ve müteahhit bağımsız bölüm sahibi olmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi çift tipli karma sözleşmeler içerisinde yer alır. Bu sözleşme, müteahhidin borcu açısından eser sözleşmesi, arsa sahibinin borcu bakımından ise taşınmaz satımı ya da satış vaadi özelliği taşır.
Çalışmamızın birinci bölümünde öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımı, hukuki niteliği ve benzer sözleşmeler ile karşılaştırılması hususunda incelemeler yapılmıştır. Daha sonra tarafların hak ve borçlarına değinilmiştir.
İkinci bölümde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şartın tanımı, unsurları, hukuki niteliği ve türleri üzerinde durulmuştur. Ayrıca bu bölümde, yeri geldikçe, cezai şart ile kira tazminatı arasındaki benzerlik ve farklılıkları üzerinde de durulmuştur. Yine bu bölümde cezai şartı aşan zarar talepleri ile cezai şartın indirilmesi inceleme konusu yapılmıştır.
Üçüncü bölümde ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kira tazminatının tanımı, hukuki niteliği, unsurları üzerinde durulmuştur. Kira tazminatının ne şekilde belirleneceği de çalışmamızın bu bölümünde ele alınmıştır.
Son olarak, çalışmamızda vardığımız kanaatlere sonuç bölümünde yer verilmiştir.
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ / TEŞEKKÜR.................................................................................................VII
KISA ÖZET.................................................................................................................IX
ABSTRACT..................................................................................................................X
İÇİNDEKİLER..............................................................................................................XI
KISALTMALAR........................................................................................................XVII
GİRİŞ................................................................................................................. 1
BİRİNCİ BÖLÜM
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
HAKKINDA GENEL BİLGİLER
I. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI VE UNSURLARI...........5
A. Tanımı...............................................................................................5
B. Unsurları...........................................................................................9
1. Arsa Payının Devredilmesi.........................................................9
2. Binanın Tamamlanarak Teslim Edilmesi..................................11
3. Tarafların Anlaşması.................................................................13
II. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ...................16
A. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olması........................16
B. Karma Bir Sözleşme Olması............................................................17
C. Ani-Sürekli Karmaşığı Bir Borç İlişkisi Doğurması...........................20
D. Resmi Şekle Tabi Olması.................................................................24
E. Tapu Kütüğüne Şerh Edilebilir Olması............................................30
III. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE UYGULANILACAK HÜKÜMLER
.............................................................................................................32
IV. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ.................................35
XA. Arsa Payının Tamamının veya Belli Arsa Paylarının İnşaata
Başlanılmadan ya da Bina Tamamlanmadan Müteahhide
Devredilmesi...................................................................................35
B. Arsa Payının Devrinin İnşaatın Ulaştığı Seviyeye Göre Parça Parça
Devredilmesi...................................................................................38
C. Arsa Sahibinin Arsa Paylarının Satışını Vaad Etmesi, Müteahhidin
de Arsa Üzerinde İnşaat Yapmayı Taahhüt Etmesi.........................39
V. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN BENZER SÖZLEŞMELERLE
KARŞILAŞTIRILMASI..............................................................................40
A. Eser Sözleşmesi ile Karşılaştırılması................................................40
B. Hizmet Sözleşmesi ile Karşılaştırılması...........................................44
C. Satış Sözleşmesi ile Karşılaştırılması...............................................47
D. Vekalet Sözleşmesi ile Karşılaştırılması...........................................48
E. Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmesi ile Karşılaştırılması.....50
F. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Trampa Sözleşmesi ile
Karşılaştırılması...............................................................................51
VI. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HÜKÜMLERİ...........................52
A. Müteahhidin Borçları......................................................................52
1. Müteahhidin Binayı Tamamlayıp Teslim Borcu.......................52
2. Müteahhidin Sadakat ve Özen Borcu......................................55
3. Müteahhidin İnşaatı Şahsen Yapma Borcu..............................59
4. İşe Zamanında Başlama ve Devam Etme Borcu.......................60
5. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu.......................................................66
a. Müteahhidin Ayıp Nedeniyle Sorumluluğunun Şartları....66
(1) İnşaatın Teslim Edilmiş Olması...................................66
(2) İnşaatın Ayıplı Olması.................................................67
(3) Arsa Sahibinin Muayyene ve İhbar Külfetini Yerine
Getirmiş Olması..........................................................70
B. Arsa Payı Sahibinin Borçları............................................................74
1. Arsa Payının Devri Borcu..........................................................74
2. Binanın Yapılması İçin Kendisine Düşen Diğer Yükümlülükleri
Yerine Getirme Borcu...............................................................75
XIİKİNCİ BÖLÜM
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE CEZAİ ŞART
I. CEZAİ ŞART KAVRAMI VE UNSURLARI...................................................79
A. Genel Olarak...................................................................................79
B. Cezai Şartın Unsurları......................................................................83
1. Asıl Borcun Varlığı....................................................................84
2. Asıl Borç Yanında Ayrı ve Parasal Değer Taşıyan Bağımsız Bir
Edimin Varlığı...........................................................................90
3. Bağımsız Edimin Asıl Borca Bağlı Bulunması............................94
4. Cezai Şart Anlaşması................................................................96
II. CEZAİ ŞARTIN HUKUKİ NİTELİĞİ..........................................................103
III. CEZAİ ŞARTIN AMACI.........................................................................105
IV. CEZAİ ŞARTIN TÜRLERİ.......................................................................108
A. Seçimlik Cezai Şart........................................................................109
B. İfaya Ekli Cezai Şart.......................................................................116
C. Dönme Cezası...............................................................................131
V. CEZAİ ŞARTIN HÜKÜMLERİ.................................................................139
A. Cezai Şartın Muaccel Olmadan Önceki Hükümleri.......................139
B. Cezai Şartın Muacceliyeti..............................................................143
1. Asıl Borcun İfa Edilmemesi veya Eksik İfa Edilmesi................144
2. Borçlunun Kusuru...................................................................147
C. Cezai Şartı Ortadan Kaldıran Veya Azaltan Sebepler....................151
1. Mücbir Sebep Durumunda Cezai Şart....................................151
2. Alacaklının Temerrüdü Halinde Cezai Şart.............................153
3. Alacaklının Şahsından Kaynaklanan Engellerin Varlığı Halinde
Cezai Şart................................................................................155
4. İfada İmkansızlık Halinde Cezai Şart.......................................156
5. Götürü Bedelli İşlerde Cezai Şart...........................................159
6. Keşif Bedelinin Aşılması Sebebiyle Cezai Şart........................161
7. Eserin Yok Olması Halinde Cezai Şart.....................................162
XIIVI. CEZAİ ŞARTI AŞAN ZARARIN İSTENMESİ.............................................163
A. Cezai Şartı Aşan Bir Zararın Varlığı................................................164
B. Borçlunun Kusuru.........................................................................165
C. İlliyet Bağı......................................................................................167
D. Cezai Şartı Aşan Zararın Tazmini İçin Aranan Şartların
Değiştirilebilmesi ve Cezayı Aşan Zarar Talebinin Düşmesi..........167
VII. CEZAİ ŞARTIN İNDİRİLMESİ.................................................................169
A. Cezai Şartın İndirilebilmesinin Şartları..........................................169
1. Geçerli, Muaccel ve Henüz İfa Edilmemiş Bir Cezai Şartın
Bulunması...............................................................................170
2. Cezai Şartın Aşırı Olması........................................................170
3. Cezai Şartın İndirilebilmesinin Talep Edilebilir Olması...........173
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE KİRA TAZMİNATI
I. KİRA TAZMİNATININ TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ.............................179
A. Tanımı...........................................................................................179
B. Hukuki Niteliği...............................................................................180
II. KİRA TAZMİNATININ UNSURLARI.......................................................183
A. Genel Olarak.................................................................................183
B. Geçerli Bir Sözleşmesinin Varlığı...................................................187
C. Müteahhidin Temerrüdü..............................................................188
1. Temerrüdün Şartları...............................................................189
a. Şekle İlişkin Şartlar..........................................................189
(1) Borç Muaccel Olmalı................................................190
(2) İhtar Yapılmış Olmalı veya İhtar Yerini Tutan Bir
Durum Bulunmalı.....................................................195
b. Esasa İlişkin Şartlar..........................................................197
(1) Borcun İfası Mümkün Olmalı....................................197
(2) Borç Yerine Getirilmemiş Olmalı..............................199
XIII(3) Arsa Sahibi Borcun İfasını Kabule Hazır Olmalı........200
D. Müteahhidin Temerrüde Düşmede Kusurlu Olması.....................202
E. Arsa Sahibi Seçimlik Hakkını Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı
Olarak Kullanmış Olması...............................................................204
F. Arsa Sahibinin Zararının Varlığı.....................................................206
G. Cezai Şartın Talep Edilmemiş Veya Zararın Cezai Şarttan Fazla
Olması...........................................................................................210
II. KİRA TAZMİNATININ BELİRLENMESİ...................................................211
A. Sözleşmede Maktu Olarak Kira Kaybının Belirlendiği Durumlarda
Kira Tazminatı...............................................................................211
1. Taraflar Arasındaki Anlaşmanın Kira Tazminatı mı Yoksa Cezai
Şart mı Olduğunun Tespiti.....................................................214
2. Kira Tazminatı ile Cezai Şart Arasındaki Temel Farklar..........216
B. Sözleşmede Maktu Olarak Kira Kaybının Belirlenmediği
Durumlarda Kira Tazminatı...........................................................217
C. Kira Tazminatının Sınırlandırılması...............................................219
SONUÇ........................................................................................................... 225
KAYNAKÇA.................................................................................................... 227
XIV
© Copyright 2024
Sitemizde yayınlanan görsel ve yazılı