Vedat Kitapçılık
Kargo Gönderim Saatleri;
Hafta İçi Saat 16:00 'ya kadar
Cumartesi Saat 11:00 'e kadar
Kartlarına Taksit
Seçeneklerimiz Vardır!
Banka Hesap Bilgilerimiz
Destek
HATTI
0212
240 12 54
240 12 58
Favori
Listenizde
Ürün Yok!
Sepetinizde
Ürün Yok!
Yeni Çıkan Yayınlar:      Nisan (55)      Mart (138)      Şubat (201)      Ocak (190)

İpotekli Konut Kredileri

İpotekli Konut Kredileri



Sayfa Sayısı
:  
161
Kitap Ölçüleri
:  
16x23 cm
Basım Yılı
:  
2008
ISBN NO
:  
978-9944-716-31-4

20,00 TL









ÖNSÖZ



Bireysel Krediler, bankalarca yapılan finansal aracılık faaliyetlerinin ülkemizde ol¬dukça yeni ve geleneksel yapısına ters düşen bir aşamasıdır. Geleneksel olarak birikim-ci olan ve ekonomiye kaynak sunan bireyler; şimdi artık borçlanmakta, ekonomiye biri¬kim yapıp kaynak sunmak yerine ekonomik kaynakların kullanıcıları arasında yer almak¬ta ve banka kredi portföylerinde firmalara alternatif oluşturmaktadırlar.


İpotekli konut kredileri de, bireysel kredilerden boyut ve nitelikleriyle ayrışan, ülke¬mizde oldukça yeni olmasına karşın, banka portföylerinde hızla artan tutarlarda; geliş¬miş batı ülkelerinde olduğu gibi bir yönüyle de geniş kitlelerin hayatında önemle yer edinmeye başlayan bir olgudur.


Bankalar geleneksel olarak kurumsal kredileriyle doğrudan üretimi finanse eder¬ken, bireysel kredilerle tüketici taleplerini efektifleştirmeye yönelik bir işleve geçmiş ol¬maktadırlar. Küreselleşen kredi piyasası koşulları altında, artık sunulan fonların yurt içinde ev halkı birikimlerine dayanma zorunluluğu kalmamıştır.


Kredilerde etkinlik ve işlevsellik, makro ve mikro, tüm boyutlarda hedeflenen amaç¬ların gerçekleştirilebilmesinde yeterli ve sorunlardan uzak kalabilmektir. Değil yalnız konut kredileri, tüm krediler için geçerli olan bir husus; başlangıçta kredilerin eksik de¬ğerlendirilip, doğru yapılandırılmamaları durumunda ilerde karşılaşılabilecek risk olası¬lıklarının gereksiz yere yükselebileceği gerçeğidir.


Yapılandırma seçeneklerinin zenginliği ile kredi koşullarının gereklerinin ustaca ya¬pılandırma yöntemleriyle yerine getirilmesi sayesinde; günümüzde her türlü kredi tale¬bi olumlu karşılanabilir; yeter ki, krediler yapılandırırken - güvence belirlenirken, va¬de/ödeme günleri seçilirken, taksit tutarları saptanırken, kefil/ipotek alınırken- her şe¬yin tam ve doğru olması sağlansın. Bu da varolan koşulların iyi yorumlanmasına bağlıdır. Örneğin, vadenin uzunluğu nedeniyle müşterinin kredi yaraşırlığı değerlemesi yapılırken geçmiş durumundan çok gelecekteki pozisyonu üzerinde durulması gerekir. Çünkü, ko¬şullarla, kredinin yapı özellikleri arasında güçlü bir nedensellik ilişkisi vardır. Kredi so¬runlarının büyük ölçüde yapılandırma aşamasında alınacak akıllıca önlemlerle, mimari¬sinde özen gösterilerek önüne geçilebileceği inancındayım. Kredi yaraşırlığı en düşük ki¬şilere bile kredi verilebilir yeter ki kredinin etmenleri birbirini dengeleyebilsin. İpotekli konut finansmanı sisteminin işlevsel olması, gereksinimleri en geniş ölçekte ama soru¬na dönüştürmeden cevaplayabilmesine bağlıdır. Bunun içinde eksiksiz bir hukuki zemin, kusursuz yapılandırılmış esnek krediler ile ekonomik kalkınmada süreklilik zorunludur.


Bu kitapta, banka, müşteri, konut ve sürece ilişkin ilgili her hususun kredinin yapı¬sına nasıl yansıması gerektiği, yeri geldikçe belirtilmiştir. Amaç uygulamanın genelle¬mesi yoluyla bazı ilkelerin varlığını ve geçerliliğini irdelemek ve riskleri en aza indirgeyip, yararları tüm taraflar açısından en çoklamaya katkıda bulunmaktır.








Konut kredilerinden doğan negatif birikim stoku ve potansiyelinin, ekonomi üzerin¬deki olası etkileri açısından finans teorisinin genel doğrularının irdelenmesi esas alına¬rak, kredilendirme süreci ve ipotekli konut finansmanı sisteminin işlev ve sonuçları bü¬tünsel ve eleştirel bir yaklaşımla ele alınmıştır.


ipotekli konut kredilerine, bireysel krediler kapsamında yaklaşılmasının nedeni; bu kredilerin hem toplumsal boyut taşıması hem de ekonomik büyüme üzerinde aşamalı olarak yaptığı etkilerin büyük ölçüde tüketici tercih ve davranışlarıyla paralellik göster¬mesinden kaynaklanmaktadır.


Konut üretiminin ve ediniminin finansmanı üzerinde çalıştıkça, ülkemizdeki konut sorununun, aslında konutların sayısal yetersizliğinden değil; kalitelerinin düşük olmasın¬dan ve mülkiyet dengesizliğinden - düşük gelir gruplarınca edinilmesindeki zorluktan-kaynaklandığını fark ettim. Ayrıca, kötü kentleşme, kötü köy yerleşimlerindeki değiş¬mezlik ve ulaşım sorunları; konut sorununa boyut kazandıran başlıca etmenlerdir.


1997 yılında doktora tezime seçtiğim konu (İpoteğe Dayalı Menkul Değerler)1, ipo¬tekli konut finansmanı sisteminin ikincil piyasasını ele almaktaydı ve Türkiye\′deki çalış¬malar arasında nerdeyse bir ilkti. Simdi artık ipotekli konut kredileri, tüm kesimler için yaygın bir ilgi konusu olmuş durumdadır. Bu çalışmayla konunun birincil piyasaya ilişkin yönünü de -bireysel krediler boyutuyla- değerlendirmiş oluyorum. Ancak ülkemiz banka¬larının da oldukça gelişmiş kredi modeli uygulama seçeneklerinin varlığına karşın, İpo¬tekli konut finansmanı alanında, bir çoğu sistemin alt yapısıyla ilgili ve kurumsal, çok ek¬siklikler bulunmaktadır. Mart 2007\′de çıkan 5582 sayılı yasayla, ipotekli konut finansma¬nı sisteminin henüz ortaya çıkmamış olan ikincil piyasasının oluşumu için yasal zemin oluşturulmaya nihayet başlanmıştır.


2007 yılında, ülkemizde ipotekli konut kredisi uygulamaları henüz hız kazanmaya başlamışken, bu alanda deneyimli ve ileri bir ülke olan ABD\′de yaşanan ve düşük kalite (Sub-prime) ipotekli konut kredilerinden kaynaklanan ve bunlara dayanan türev ürünler¬le uluslararası bulaşıcılık eğilimi gösteren bir finansal kriz olasılığının yarattığı endişeler ile sorunun derinleşmesini önlemek üzere alınan her düzeydeki önlemler konuyu tekrar gündeme getirmiştir.


Bankacılık kesimi olarak sorunları tekrar yaşamamak ve sağlıklı kredi ilişkileri ve portföyü kurabilmek için; ayrıca bireysel kredilerin etkin ve işlevsel olabilmesi için ge¬rekli bir çok ilkenin yerini belirleyip geçerliliğini irdelemek ve ipotekli konut kredilerinin yapılandırılma özelliklerinin iyi bilinerek uygulanması gerektiğini vurgulamak üzere bu çalışmaya giriştim.


Y. Doç. Dr. Hayati ERİŞ

1 Eriş, H.; Konut Sektörünün Rnansmanında ipoteğe Dayalı Menkul DeğeKer, (Yayınlanmamış Doktora Tezi) M.Ü. - BSE, istanbul, 1997.



GİRİŞ



Bireysel Krediler; özel kişilere, işleriyle bağlantılı olmayan kullanımları için sunulan kredilerdir. Tüketime yönelik harcamaların finansmanı için kulla¬nılmaktadır. Ancak kredilerle desteklenen bazı bireysel harcamalar tüketim tanımını aşar: Konut alımları, bazı araba alımları ve finansal yatırımlar.


Bu kredi türünün gelişimiyle, iki nokta önem kazanmaktadır: ekonomik kaynakların kullanımında bireylerin/tüketicilerin öne geçmesi ve tüketici hak¬ları. Kredi kurumlarının stratejik gelişimlerinde bu iki noktanın gözetilmesi zo¬runludur.


Türkiye\′de bireysel krediler, 1980\′li yılların sonlarında -bu günün yapısıy¬la- ortaya çıkmaya başlamıştır. Daha önceleri küçük tutarlı senetlerin iskonto-su yoluyla bireylere banka kredisi kullandırılabilmekteydi. Aylık ödeme planlı tüketici kredilerin işlerlik kazanması; borçlar kanununu mevzuatında, borçlu cari hesaplara faiz tahakkukunun üç aylık dönemler itibarıyla yapılabileceği hükmünün, aylık tahakkuklara olanak sağlayacak biçimde değiştirilmesiyle başlamıştır. 23.1.1986 tarihinde TCMB yasası hükümleriyle (Md. 40) bağlantılı \"Kampanyalı Satış Esaslarını\" belirleyen \"6 sayılı Tebliğ\" çıkmış ve bankalarla büyük firmaların ortak çalışmalarına zemin oluşturmuştur. Bu konuda yapılan çalışmalar, ilk kapsamlı bireysel kredi örneklerinden birinin YKB tarafından Oyak, Renault-Mais ürünlerinin finansmanı için bu firmayla anlaşmalı olarak yapıldığı doğrultusundadır.1 Bireysel krediler başlangıçta otmobil kredilerine dayanmasına, giderek kredi kartlarının da desteği ile sadece bireysel ihtiyaç¬lara yönelik olarak yaygınlaşmasına karşın 2000Tİ yıllarda konut kredileri sa¬yesinde büyük bir ivme kazanarak büyüme sürecine girmiştir.


Küreselleşmenin kredi piyasalarına sağladığı en önemli olanak; kaynakla¬rın uluslararası hareket kolaylığı/hızı kazanmış olmasıdır. Bu sayede artık ül¬ke içi birikimlere bağımlılık azalmaktadır. Bu kapsamda ortaya çıkan bir baş¬ka sonuç da; bireysel kredilerin, ürünlerin uluslararası pazarlanmasının temel desteklerinden biri durumuna geçmiş olmasıdır. Tüketici taleplerinin bu kre¬diler sayesinde kolayca efektifleşmesi, tüketim tercihlerinin yurt dışı ürünlere yönelmesini kolaylaştırmaktadır. Yerli sanayi kalite yükseltmek, ürün çeşitlen-


1 Solakoglu.C; \"Türkiyede Tüketici Kredileri Finansmanı ve Ferdi Krediler\", T.Bİreysel Bankacılık 3. Yıl Sempozyumu, istanbul, 1991. ss.34-38


dirmek, marka yaratmak ve fiyat düşürmek koşullarıyla rekebet üstünlüğünü tekrar kazanabilir. Ancak konut alımı -şimdilik- ülke içi bir eylem olup, birey¬sel krediler içinde yer alan ipotekli konut kredileri kaynakların yurt dışına transferine yol açmamakta, sadece üretim sektöründe konutla ilişkili iş kolla¬rını öne geçirerek ekonomik gelişimin perspektifini değiştirmektedir. Öteki bi¬reysel kredilerin -örneğin, otomobil kredilerinin- tersine yurtdışı kaynaklı fon¬lara plasman olanakları sağlamanın yolunu genişleterek sermaye ithalini ko¬laylaştırmaktadır. Böylece İKFS\′de (İpotekli Konut Finansman Sistemi] kur ris¬kine karşın genişleyebilmektedir.


Ülkemizde konut alımı, bir gereksinimi karşılamak kadar bir yatırım türü olarak ta algılanıp değerlendirildiğinden, bu sistem, var olan konut açığından bağımsız gelişme gösterebilmektedir.


İpotekli konut finansmanı sistemi; ipotek teminatı karşılığında verilen, uzun vadeli, türev ürünlerle ikilcil piyasalardan sağlanan likiditasyon olanak¬larıyla desteklenmiş, çeşitli özellikleriyle bireysel kredileri aşan, başlı başına bir finansman sistemidir.


Bankalarca konut kredilerinin verilmesi birincil piyasayı; bu kredilerin menkul değerlere dönüştürülerek sermaye piyasalarına sürülmesiyle yapılan plasmanların tekrar likidite edilmesi ikincil piyasayı oluşturur. Bu çalışmada, birincil piyasa esas alınmıştır. Ancak ikincil piyasanın öngördüğü koşulların, KK\′nin (Konut Kredileri) yapılandırılmasında uyulması gereken standartları nedeniyle, sistemin bütünü sürekli gözetilmiş açıklamalar gerekli ölçülerde verilmiştir.


\"Konut Kredileri\" (KK) her ne kadar özgün bir finansman sisteminin par¬çası olsa da bankalar, kullanıcılar ve ekonomideki kaynak dağılımı açısından bireysel kredi kapsamındadır. Taşınmaz mallara dayanan güvencesi nedeniyle göreceli olarak öteki kredilerden daha sağlam olması ve kredinik kullanım amacı ve uygulanan yöntemler nedeniyle bu teminatın kendiliğinden doğması; İKK\′ni öteki kredilerden daha kolay bir kredi tipi kılmaktadır. Ülkemiz banka¬cılık portföyündeki yeri giderek büyümekte, potansiyelin değerlendirilebilmesi ölçüsünde, hızla yaygınlaşmaktadır.


Konut finansmanı sistemi; bu alanda öncü ve gelişmiş bir piyasası olan ABD uygulamasında, kredilere ve bu kredilerden üretilen türev ürünlere kamu kuruluşları tarafından verilen garantilere büyük ölçüde dayanmakta; böylece işlevsel ve yaygın olabilmektedir. İngilterede ise şimdi artık birçoğu tanıman olanaklarla bankaya dönüşmüş olan \"Yapı Kredi Kurumlarının\" (Building Soci-ety) uzman çalışmalarıyla devlet garantileri olmadan güçlü ve etkin bir yapısı kazanmıştır. Danimarka ise, Kıta Avrupası uygulamasında ikincil piyasadan sağlanan kaynaklara büyük oranda bağımlı bir sistemin temsilcisi olup KK\′nin türev ürünlere dönüştürülerek sistemde fon döngüsünün sağlanmasını yüksek




oranlarda gerçekleştiren başarılı bir örnektir. Konut finansmanı modellerinin, tür olarak, uygulandıkları ülke sayısı kadar çok olduğu söylenebilmektedir.2


Ağırlıklı olarak etimolojik biryaklaşımla İpotekli Konut Kredileri\′nin tarih¬çesi finans literatüründe şöyle yer almaktadır:


Vif-gage; Canlı - rehin: Ortaçağ İngilteresinde, faiz kilise tarafından haram sayılıyorken verilen bir borca karşılık rehin alınan bir taşınmı kullanarak ya¬rarlanmak ya da kirasını alıp bunları borcun getirişi saymak geleneği yaygındı. (Anadoludaki uygulamanın söylencesi; Dam kirasız; Akça faizsiz.) Eğer rehin güvenceden başka bir şey sağlamıyorsa, betimleyen söylem: Mort-gage; Ölü-rehin.3


Roma hukukunda da, borca karşılık güvence oluşturan mal-mülk; eğer zilyetliği ile alacaklıya emanet ediliyorsa; rehin (Pawn), kullanım borçluda ka¬lıyorsa; ipotek (Hypothcation) olarak adlandırılmaktaydı.


\"İpotek\" sözcüğü, aslında ilk kez M.Ö.VI yüzyılda Solon yasalarında kulla¬nılmıştır.^ M.Ö. 594. yılında Solon\′un gerçekleştirdiği hukuk reformları kapsa¬mında; borç alanın toprağında, kredi verenin bu toprak üzerinde hakkını onay¬layan ve borçalanın yükümlülüklerini gösteren bir yazılı sütun koyulması ön¬görülmüştür. Bu sütun o zamanlar ipotek adını almıştır: Hypoteka Söz konusu sütun üzerinde toprak sahibinin tüm borçları yazılmaktaydı. Daha sonraları bu yazılar, ipotek kitaplarına aktarılmaya başlanmıştı. İlk zamanlar borç alanın yükümlülüklerini yerine yetirmesine kadar ipoteğe konu olan toprak üzerinde tüm haklar kredi verenin eline bırakılmaktaydı. Borç alan, kredi veren karşı¬sında hiçbir hukuka sahip olmamasına karşın, kredi verenin hem toprak, hem de borç alan üzerindeki hakları bulunmaktaydı. Bu sistem, \"Fuducia\" olarak adlanmaktaydı. Söz konusu bu sistemde borç alan yükümlülüklerini yerine ye-tiremezse tüm ailesi, kredi verenin emrine geçmekteydi. Böylece, kredi vere¬nin toprağında 3 yıldan fazla olmamak süreyle çalışarak borcunu kapatabilme olanağı vardı. Bu sistemin yerine, zamanla, yeni ve daha insancıl bir sistem olan \"Piqnus\" gelişmeye başladı. Bu, sistemin temel özelliği borç alanın h-ak-larının da kredi veren karşısında korunmasıydı. Bu yeni sisteme göre, krediye karşılık gösterilen toprak; kredi verenin mülkiyetine değil, sadece teminat ola¬rak değerlendirerek alacağının tahsilinde kullanabilme hakkıyla kontrolüne geçmekteydi.


2 Cansızlar.D.; \"Konut finansmanı ve Türkiye\" Konferans, Gyoder, istanbul, 9.11.2004.
3 Topaloğlu.M.; \"ipotekli Konut Finansmam;Mortgage\", Adana Barosu Dergisi, Sayi:1,Mart 2007, Adana. S.47
h Gancali.A.; Konut ipotek Piyasasının Genel Çerçevesi Ve Konut Sektörünün Finansmanı. Yayın¬lanmamış Yüksek Lisans tezi, M.D. Bankacılık ve Sigortacılık Enstitüsü, istanbul, 2008. s. 3 (Te¬mel Sovyet Ansiklopedisi 1976, T.24, s.470)

GSMH\′nın büyüklüğü ve artışı kadar, bunların yurtaşlar arasında dengeli dağılımı da, bir ülke ekonomisinin gücü ve kalitesi için göstergedir. Varsıllık, hem var olan ulusal servet stokunu, hemde her yıl katılan değerleri, gelirleri kapsar. Ülkelerin refah düzeyleri, makro ekonomik göstergelerin kolay yansı¬tamadığı, ölçülmesi zor bir olgu olup; yurttaşlar için büyük ölçüde günlük ha¬yatın kalitesine bağlıdır. Bu kapsamda önemli olduğu halde gözden kaçan, pa¬rasal olarak ifade edilemeyen bir boyutu da gelecekle ilgili olumlu beklentiler¬dir. Bu kadar geniş bir açıdan değerlendirildiğinde, konut başta olmak üzere tüm bireysel gereksinimlerin önemi ve bunlar için yapılan harcamaların, top¬lumsal üretim alanlarının seçiminde ne kadar önemli birer etken olduğu anla¬şılacaktır.


Konut; esas niteliği ile bir barınak; ancak özü itibarıyla insanların yaşam tarzını biçimlendirmede önemli bir etken olup ev halkının en doğal ve uzun va¬deli ölçülerle, özenle seçmesinde hem kendileri hemde toplum açısından sa¬yısız yararlar bulunan temel bir gereksinimidir. Toplumsal boyutu vardır. Ko¬nutlar, kalitelerinin yüksekliği oranında; uzun ömürlüdürler, ulaşım sorunu yaratmazlar, komşuluk ilişkilerini bozmazlar, doğal çevreden uzaklaştırmaz ve doğaya zarar vermezler. Baştan kötü olan yerleşim koşulları ve düşük kali¬teli konutların varlığı, sürekli olarak bu üretkenliği ekonomik kalkınma açısın¬dan sınırlı olan bu alana yatırım yapılmasını zorunlu kılarak, hem ulusal kay¬nakların harcanmasına, hemde doğanın gereksiz yere yıkımına neden olabil¬mektedir.


Bazı ülkelerde konut sorunu, konutların sayısal yetersizliğinden, bazı ül¬kelerde kalitelerinin düşük olmasından, bazı ülkelerdeyse mülkiyet dengesiz¬liğine dayanan sosyo-ekonomik bozukluklardan kaynaklanmaktadır.


Ülkemizde konut sorunu, konutların sayısal yetersizliğinde değil; kalitesiz¬liğinde ve düşük gelir gruplarınca edinilmesindeki zorlukta, odaklanmaktadır.


Her gelir düzeyindeki ve toplumsal pozisyondaki yurttaşlarının kolayca ko¬nut edinmesini sağlayacak finansman sistemlerini geliştirmek, herkes için kredi yaraşırlığı destekleri oluşturmak ve bunların işlerliği için zorunlu ku¬rumsal, yasal düzeneklerle işleyiş dinamiklerini kurmak da; günümüzde, ülke¬ler için artık oldukça kolay bir piyasa tasarımı, basit bir finans mühendisliği ol¬gusu durumumundadır.


Makro-ekonomik göstergelerdeki olumlu başarımların, mikro ölçekli eko¬nomik analizlerde de fark edilebilmesi; bu sonuçlardan, toplumsal çapta ya¬rarlanmanın yaygın olarak gerçekleştiğini gösterir, ilkeyi konumuz açısından somutlaştırırsak; ekonomik büyümedeki olumlu aşamalar, konut sektörüne sadece üretim artışı biçiminde yansımakla kalmayıp, üretilen konutların ev halkının mülkiyetine geçmesi aşamasına da, yüklenilen uzun vadeli bireysel borçların ödenebilmesi için sürdürülebilir bir istihdam artışında da kendini göstermelidir; diyebiliriz.


Başarılı ekonomilerde, ülkece ulaşılan genel zenginlik düzeyi, halkın gün¬lük yaşantısına büyük oranda yansımalı ve makro-ekonomik göstergeler, hal¬kın günlük hayatındaki refak olanakları açısından da homojen bir geçerlilik sergilemelidir. Toplumsal ölçekte ulaşılabilirlik kazanmış olan refah düzeyinin ve paylaşımının pratik sonuçlarından birinin de; \"konut edinme\" olgusunun, ev halkı için artık geliştirilen finansman yöntemleriyle sorun olmaktan çıkarılmış olmasıdır.


Bireysel krediler, reel üretim yatırımlarında kullanılan kurumsal kredile¬re rakip durumdaki bir plasman seçeneğidir. Toplumsal birikimlerin kullanımı hususunda reel üretim yatırımlarına başlangıçta seçenek oluşturmakla birlik¬te; tüketim taleplerinin ithal mallara yönelmeyip yurt içi üretimle karşılanabil¬mesi koşuluyla gene üretim birimlerine döneceği açıktır. Sadece üreticilerin eline geçmesinde katedilecek yol farklılaşmaktadır.


Çok çeşitli bireysel kredi türü vardır. Genellikle kullanım alanları esas alı¬narak sınıflandırılmaktadırlar.5 Tüketim türlerine göre yapılandırılmaktadır-lar. Araba ve konut kredilerinin konularından kaynaklanan ayrı nitelikleri ve uygulama teknikleri vardır. Kaldı ki, konut en dayanıklı tüketim malı olarak ge¬nellikle bireysel düzeyde yatırım sayılmaktadır.

Konut kredilerinin, -yukarda açıklandığı gibi- bireysel krediler içinde, itha¬lata yönelmeyip yurt içi harcamalarda kullanılma oranı en yüksek grubu oluş¬turma özelliği nedeniyle de; ekonominin aktarım mekanizmalarına uygun ola¬rak büyümeye katkıda bulunacağı açıktır. Ancak toplumsal birikimlerin konut üretimi için harcanacak bölümünü arttırmanın yarar derecesi koşullar ve al¬ternatif yatırım fırsatları çerçevesinde tartışılabilir.
Ülkemizde bu güne kadar konut finansmanı için banka kredilerinden baş¬ka desteklerde söz konusu olmuştur. Konut alımı için mensuplarına finans¬man desteği sağlayan kurumlardan Sosyal Sigorta (SSK), Bağ-Kur, ve Ordu Yardımlaşma (OYAK) kurumları hem konut inşaN etmişler hem de konut edin¬mek isteyen üyelerine konut kredisi sağlamışlardır.

1963 yılından itibaren üyelerine konut kredisi sağlayan SSK, 1984 yılında TOKİ\′ye bağlı Toplu Konut Fonu\′nun kurulması ile birlikte yeni konut kredisi vermeyi durdurmuş ve üyelerine yeni kredilerin Fon aracılığıyla verilmesini is¬temiştir. Bağ-Kur, prim ödeyen sigortalılarına 1976-1980 yılları arasında ipo¬tekli konut kredisi vermiş; ancak kredi olarak dağıttığı fonların yüksek enflas¬yon karşısında kısa sürede erimesi nedeniyle finansman sorunları yaşayan ku¬rum, 1980 yılında kredi verme işlemini durdurmuştur. OYAK ise, 1963 yılından bu yana üyelerine ipotekli konut kredisi vermeyi sürdürmüştür.
5 Sakar, B.;Banka Kredileri ve Yönetimi; Beta Yayınlan, istanbul, 2006. s.199


Geleneksel konut finansman sistemimizde yer alan mevcut kurumlardan ticari bankalar ise, ancak 1989 yılından itibaren Pamukbank\′ın öncülüğünde konut kredisi alanına girmişlerdir. 1958 yılında Bakanlar Kurulu\′nun aldığı ka¬rar uyarınca T.Emlak Bankası, T.Öğretmenler Bankası ve T.Vakıflar Bankası dışında kalan bankaların 1979 yılına kadar ipotekli konut kredisi açmaları en¬gellenmiştir. 1979 yılından sonra ise, ucuz konut kredisi vermek cazip olmadı¬ğı için T.Emlak Bankası dışındaki diğer ticari bankalar, bu alana pek ilgi gös¬termemişlerdir. Ancak, 1989 yılından sonra bankalar, tüketici kredisi çerçeve¬sinde riski dağıtmak ve yeni kaynak yaratmak amacıyla kısa vadeli konut kre¬disi vermeye başlamışlardır6


Son on yılda ülkemizde konut kredileri, aşağıdaki tablo da görüldüğü gibi olağan üstü bir gelişme göstermiştir. Türkiye\′de, 2000\′li yılların ortalarında, enflasyonun ve faiz oranlarının düşüş sürecine geçmesi, konut kredilerinin ar¬tışı için vesile oluşturmakta7\′ yükselen gelir düzeyleri, sahiplerini konut alımı¬na dolayısıyla konut kredisi kullanmaya yönlendirmektedir.


Tablo 1 : Ticari Bankalar Tarafından Kullandırılan Konut Kredileri


Yıllar Konut Kredisi Hacmi
1994 5 Milyon YTL
1995 2 Milyon YTL
1999 46 Milyon YTL
2000 673 Milyon YTL
2001 48 Milyon YTL
2002 258 Milyon YTL
2003 786 Milyon YTL
2004 2,6 Milyar YTL
2005 12,4 Milyar YTL
2006 23,4 Milyar YTL
03/2007 24,5 Milyar YTL
06/2007 26,9 Milyar YTL
Kaynak: http://www.tbb.org.tr

6 www.alomaliye.com/2007/ali_hepsen_turkiyede_ipotekli.htm (27 Aralık 2007)
7 Lea, M.; \"New Opportunities for Mortgage Finance in Turkey\", SPK / Turkey Housing Finance Workshopjstanbul, 29 June 2006.


ipotekli konut kredilerinin artışındaki en önemli neden bankaların bu kre¬dilere Basel uzlaşısı kapsamında risk ağırlığı çok düşük olan bir kredi türü ol¬ması nedeniyle öncelik vermeleridir.


Konut üretimi ve edinimiyle ilgili finansman yöntemi konusunda, çağdaş toplumsal seçim; üretici firmaları değil öncelikle bireyleri kredilendirmek doğrultusunda gelişmiş olup bu uygulama sonucu da doğal olarak verilen kre¬dilerin türev ürünlere, \"İpoteğe Dayalı Menkul Değerlere\" dönüştürülerek, kendi kendini fonlayan bir sistem oluşumunu ortaya çıkarmaktadır. İDMD, bu alanda uluslararası fon akımına da aracılık eden en uygun araçlar olmaktadır. Ancak uluslar arası para ve sermaye piyasaları her ülkenin, her türlü İDMD\′ne aynı ilgiyi göstermeyebilir. Çok küçük detaylarda bile tercihten kaçınma nede¬ni ortaya çıkabilir. Örneğin, ülkemizdeki arazi kullanım ve yapı izin standartla¬rı, yabancı ülkeler açısından yeterli bulunmayabilecek8 bu da türev ürünlere kadar etkisini gösterebilecektir.


Konut üreticilerinin, konut üretirken, ev halkının beklentilerini ve seçim ölçütlerini öncelikle göz önüne almaları sayesinde de konutlarda kalite toplu¬mun gereksinimlerini karşılayabilecek biçimde sağlanabilmektedir. Bu stan¬dartların belediyelerce iyi gözetilmesi, bireylerin beklentileri ve dikkatlerine bırakmamaları gerekir. Finansmanın doğrudan konut üreticilerine yapılması durumunda da, rekabet ortamı ve pazarlama zorunlulukları nedeniyle aynı so¬nuca ulaşılabileceği düşünülebilir. Ancak bunun tersine yaşanmış süreçler vardır. Türkiye\′de ipotekli konut kredilerinin yaygınlaştığı son 10 yılın gerisin¬de kalan yarım yüz yıllık dönemde yaygın olan; konut üreticilerinin doğrudan -ve üstelik kamu bankacılığı kaynaklarıyla finansmanı- biçiminde olmuştur. Konut üretimini kent düzeni ve çevre bilincinden soyut olararak desteklenme¬si; gecekonducularla yarışırcasına çarpık kentleşme çıkmazlarına girilmesi ve ekonomik kaynakların denetimden yoksun bir biçimde bu alanda harcanması¬na yol açmıştır. Alt yapı yetersizliklerinin sonradan tamamlanacağı umuduyla genişleyen kentlerde karayollarıyla özel otolar bir birinin anlamsız artışını besleyerek kent halkının birikimlerinin ve 24 saatlerinin önemli bir bölümünün gereksiz yere israfına yönelik bir hayat tarzı ortaya çıkarmıştır. Bunlardan çı¬karılması gereken sonuç; konutta kalitenin çevre koşullarına bağlı olduğudur. Gerçi şimdi ülkemizde de uygulanmaya başlayan, konut alıcısının kredilendiril-mesine öncelik veren yöntem ve yaklaşımlar, çeşitli yetersizlikler nedeniyle hem kentlerin hem de finansal sistemin ussal biçimlendirilmesinde yetersiz kalmaktadır.

8 Butler, Stephan B.; \"Creating ûuality Mortgage Assets\" Bildiri.SPK, Konut Finansmanı Çalışta-yı, 29/30Haziran 2006, istanbul.



Konut edinme konusunda kredi olanaklarının kolay ulaşılabilirliği, kullanı¬cıların koşullarına göre yapılandırma zorluklarını aşan ürün çeşitliliği, sigorta ve garantilerle risk dağılımının ve arbitrajının sağlanması, kredilerin menkul değerleştirilerek sistemin fon döngüsünün özgünleşmesi, oluşturulan yasal düzenlemeler ve getirilen standartlar ve destek hizmetlerle; bu faaliyetin baş¬lı başına bir iş kolu olarak ortaya çıkması, yani \"İpotek Bankacılığı / ipotekli Konut Finansmanı Sistemi /Tutsat Sistemi\" (İKFS) tüm taraflara rahatlık sağ¬lamaktadır.

Konut finansmanına yönelik kredi uygulamalarından başarılı sonuçlar alınması ve sorunlardan uzak kalınması, bankaların ilkeleri dışında büyük öl¬çüde o ülkelerdeki bir takım genel koşullara bağlıdır, şöyle ki;

1. Hukuk alt yapısının eksiksiz var olması ve üst yapısının da düzenli işle¬
mesi.
işsizlik sorunlarının düşük düzeylerde olması. Bu sayede kredi geri öde¬melerinde risklerden uzak kalınabilmesi.

2. Garanti ve sigorta mekanizmalarının varlığı ve isabetli kullanılabilmesi.

Konutların kaliteli, kullanışlı, dayanıklı yapılmış, kentlerin, çevre düzenle¬rinin sağlıklı yapılandırılmış olması.

3. Sistemin dışında ama sistemik sorun yaratabilecek ya da sorunları ön¬
leyebilecek bu gibi etmenler önemlidir. Yani ipotekli konut finansmanı sistemi,
toplumsal ve ekonomik iklimden soyutlanamayacağına göre, bu iklimi oluştu¬
ran etmenlerinde olumlu özellikler taşıması gerekliliği yerine getirilmelidir.

Başka ülkeleri örnek alırken onların yaşadıkları sorunlardan da ders ala¬rak, yaptıkları yeniliklerin sırasını ve nedenlerini bilerek hareket etmek yerin¬de olacaktır. Doğru bir \"örnek alma\", eğer kendi koşullarımızı iyi değerlendir¬me konusunda ihmaller içeriyorsa \"taklit\" durumunda kalacaktır. Bu nedenle ipotekli konut finansmanı sistemi uygulamalarımız, yabancıların deneyimleri ile kendi koşullarımız kapsamında, iyi analiz ve sentezlere dayandırılmali; sağ¬lıklı yapılandırılmalıdır.

Ülkemiz bankacılık sistemi, bireysel krediler uygulamasında da yenidir. Bireysel kredilerin bir türü olarak 1980\′li yıllarda başlattığı konut alımlarının kredilendirmesi konusunda, 2007 yılında yasal zeminin önemli ölçüde oluştu¬rulması ve 1999 depremi sonrasında konut talebindeki ve işlem hacmindeki genişleme nedeniyle bir atılım başlangıcına gelmiştir. Bu aşamada, bankaları¬mız, bu alanda ilerlemiş ülkelerdeki ipotek bankacılığının deneyimlerini dik¬katle örnek alma konusunda da; o ülke bankalarının zaten bankacılık sistemi¬mizin yarıya yakınını ellerine geçirme aşamasına gelmiş olmaları dolayısıyla trajik bir şans da kazanmış bulunmaktadırlar.


Türkiye\′de, İKK\′ni bütünsel bir sisteme dönüştürmek; İpotekli Konut Fi¬nansmanı sistemine yasal çerçeve oluşturmak üzere çıkarılan, 21.2.2007 / 5582 Tarih ve sayılı yasa9 henüz yeni olup sistemin bütünleşmesi için gerekli birtakım kurumlarla ilgili düzenlemeleri içermektedir. Zamanla koşullara uy¬gun gelişmeler, tamamlayıcı yönetmelikler oluşacaktır.

İKFS\′nin birincil piyasasını oluşturmakta olan İpotekli Konut Kredileri, ül¬kemizde şimdilik sadece bankalar tarafından kullandırılmaktadır. Kredi kul¬landıran bankalar ve kredi kullanarak konut almak projesindeki müşteriler başlıca rolleri paylaşmaktadır. Bu piyasada ayrıca, sigorta şirketleri, Gayri¬menkul Değerleme Uzmanları (Eksperler) ve varsa bankalarla anlaşmalı top¬lu konut üreticileri de önemli role sahiptirler.

Öncelikle belirtilmesi gereken husus, bankalarımızın İKK türleri açısından öldükçe geniş bir ürün yelpazesi oluşturmuş durumda olmaları ve bu aşama¬ya hızla gelmeyi başarmış olmalarıdır.

İKK birincil piyasasında; henüz kapsamlı bir bilinç oluşmadığından uzun vadede önemi ortaya çıkacak bir çok nokta ihmal edilebilmektedir. Şöyle ki;

1. Kullanılan krediyi destekleyen sigortaların koşulları,

2. Alınacak konutu değerinin -sanki borsada işlem gören bir pay senedi gi¬bi- gelecekte göstereceği değişimler,

3. Borç alanların uzun vadede konutu değiştirmek, kenti değiştirmek iste¬meleri,


k. Borçlanma oranlarının ya da tasarruf olanaklarının farklılaşması gibi durumlar detaylarıyla gözetilmesi gereken önemli hususlar olduğu halde, şimdilik öncelikle şu noktalar esas alınarak hareket edilmektedir:

1. Pazar payı arttırılarak portföyün genişletilmesi,

2. Kredi koşullarının müşterilerin bütçelerine uygunluğu,


3. Özellikle düşük faiz oranı anlamında ucuzluğu,

k. Alınacak konutun tapu ve oturma izni kayıtlarının sorunlu olmaması.

Başarılı bir kredilendirme sürecinin, öncelikle kredilerin iyi yapılandırıl¬masına dayandığı bilinciyle hareket edilerek, günümüzde standardize edilmiş ipotekli konut kredi türleri arasından bilinçli seçimler yapılıp müşterinin duru¬muna ve beklenen gelişmelerine göre esneklikler kazandırılarak uygulanması gerekmektedir.
9 21.2.2007 / 5582 Konut Finansmanı Sistemine ilişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun [Resmi Gazete\′nin 6 Mart 2007 tarih ve 26454 sayılı nüshasında yayımlanmış¬tır.!


Bu ortamda bankalarımız sadece birincil piyasa aşamasının değerleri çer¬çevesinde haraket etmekte, İKK pazarlama konusunda;

1. Geri ödeme planlarını, müşterilerin gelir akımlarının yapısına göre bi-çinlendirmek üzere \"Esnek kredi koşullan\" oluşturarak,

2. Esnek koşulların gerçekçi olup-olmadığını dikkatle irdeleyerek,


3. Döviz üzerinden krediler geliştirmek yoluyla -CarryTrade /Taşıma Fon-
olanakları planlayarak,
k. Belli konut üreticisi firmalarla, yapılmak olan toplu konut projelerinin satışında kredi kullandırmak üzere genel sözleşmeler yaparak,

4. Müşterileri yönlendirmeleri için \"Emlak komisyoncularfna bankaları¬nın olanaklarını tanıtarak, rekabet ortamını farklı boyutlarda değerlendirme yollarını seçmektedirler.

Bankaların anlaşma yaptıkları şirketlerden konut alınması durumunda, -ilerde ilgili bölümde detayı ve dayanakları açıklanacağı üzere- bazı özel koşul¬lar söz konusu olabilmektedir:

1. konut fiyatında indirim,

2. konut kredisi faiz oranında avantaj,


3. bankanın tüketicinin korunması kapsamında sorumluluklarının daha etkin olması, gibi.

Bankalar açısından, ipotekli Konut Kredilerinde (İKK) başarı ölçütleri;

1. Genel olarak banka portföylerinin aktif kalitesi,

2. Garanti ve sigorta açıklarının olmaması,


3. Pazarın rekabet koşullarına yanıt verilebilmesi,

U. Basel II sermaye yeterliliği değerlendirmeleri kapsamında uygun bir kredi portföyü risk ağırlığı yapısının oluşturulması,

5. Yasal zorunluluklara uyumda aksaklık olmaması,

6. ipotekli Konut Kredilerinin kaliteli \"finansal menkul değerler\"e dönüş¬türülmeye uygunlukları, gibi noktalarla bağlantılıdır.


Gene günümüzde, ülkemizde, tamamlanmamış konutlar, proje aşamasın¬da İKK konusu olabilmekte; bankaların üretici firmalarla yaptıkları anlaşmalar ve varsa TOKİ gibi kamu kurumlarının söz konusu konutların üretim koşulları¬na ilişkin sözleşmelerin kapsamı zemininde belli garantiler sağlayabilmekte¬dir.

Bu durumda, kredi veren bankanın konut üreticisinin sorumluluklarına katılma derecesinin geçerliliği ve bunun süresi önem kazanmaktadır. Ama asıl öne çıkan husus; toplu bir sorunla karşılaşma olasılığıdır.


Konut Kredileri; tekil sorunların -güvencenin geçerliliği nedeniyle- çok kolay çözümlenebildiği ama çoğul sorunların altından kalkılamadıgı üstelik uluslararası bulaşıcılık gösterebildiği bir alandır. Nitekim, ABD 2007 Mortgage krizi, tüm önlemlere karşın kredi kurumlarının zararlarıyla ve ABD piyasasıy-la sınırlı kalmamıştır. Aşağıda sıralanmaya çalışıldığı biçimde gelişen bir sar¬malın giderek uzaması ve küresel bir krize dönüşmesi olasılığı belirmiştir:

*Konut kredilerinde kalitenin gözetilmemesi ya da kredilendirmeden son¬ra kredi borçlularının başka eylemleriyle derece düşüşüne uğraması;

*Konut taksitlerinin ağırlığı nedeniyle ev halkının tüketimlerini kısmak zo¬runda kalmaları; düşük tüketimin resesyon tehlikesini gündeme getirmesi;

*ABD\′ye yönelik ihracatın kısılma olasılığının dünya çapında ticaret hacmi ve istihdam düşüşü tahminlerini güçlendirmesi;

*ABD birincil ipotek piyasasındaki kreditör banka ve kurumların likidite riskiyle yüz yüze gelmeleri; türev ürünler yoluyla kredi sorununun başta ga¬rantör kurumlar olmak üzere öteki portföy sahibi finansal kuruluşlara bulaş¬ması;

*Finansal kurumların mali durumları hakkında söylentiler çıkması nede¬niyle birbirlerine güvenlerinin sarsılmasıyla likidite sorununun sistem içinde çözümüne girişilememesi;

*USD faiz oranının sürekli düşürülerek piyasanın FED tarafından fonlan-ması zorunluluğunun ortaya çıkması.

İÇİNDEKİLER


ÖNSÖZ V
İçindekiler VII
Kısaltmalar XIII
Grafikler üstesi XIV
Tablolar Listesi XIV
GİRİŞ 1


BÖLÜM 1


BİREYSEL KREDİLER VE FİNANSAL İŞLEVLERİ


1.1 BANKA KREDİLERİNİN GENEL YAPISI;
KURUMSAL VE BİREYSEL AYRIMI 14
1.2 BİREYSEL KREDİLERİN GENEL NİTELİKLERİ VE KONUT
KREDİLERİNE ÖZGÜ FARKLILIKLAR 20
1.2.1 Bireysel Kredilerin Birikim-Yatınm Dengesi ve Ekonomik Büyüme Üzerindeki Etkileri 21
1.2.2 Konut Kredilerinde Zamanlararası Optimizasyon 23
1.2.3 Konut Kredilerinin Sosyo-Ekonomik İşlevleri 25
1.2.4 Konut Kredilerinde \"Tasarruf Paradoksu\" ve
\"Marjinal Fırsat Maliyeti\" Etkileri 26
1.2.5 Ekonomik Büyümeye Lokomatif Sektör
Atanmasında Konut Kredilerinin Rolü 29
1.2.6 Bireysel Tüketim Seçimlerinin Üretime Yön
Vermesi Açısından Konut Kredilerinin Rolü 30
1.3 BİREYSEL KREDİLERDE YARAŞIRLIK DEĞERLEMESİ 31
1.3.1 Konut Kredilerinde Aranan Koşullardan Kaynaklanan Paradoks 31
1.3.2 Bireysel Kredi Başvurularının Değerlemesi; Skorlama Yöntemi 32

1.3.2.1 Nitel / Kalitatif ve Nicel/ Kantitatif Değerlendirmemeler 32
1.3.2.2 Banka İçinde Tekdüze Kredi Kültürü ve Başvuru
Formlarının Karşılaştırma Anahtarlığı işlevi 34
1.3.2.3 Skorlama Sisteminde Başarım 34
VIII
1.3.3 Bireysel Kredilerde Aktif Kalitesi Göstergeleri 34
1.3.3.1 Türev Ürünlere Dönüştürülebilme Nitelikleri 35
1.3.3.2 Yeniden Yapılandırma Gereksinimlerinin En aza indirgenmesi 35
1.3.3.3 Kredi Tutarının Portföy Ortalamasına Göre Durumu 35
1.3.3.A Faiz Riskine Karsı Yapısal Güvenlik İçermesi 36
1.3.3.5 Kur Riskine Karşı Yapısal Güvenlik İçermesi 36
1.3.3.6 \"Kredi tutarı /Taşınmaz Değeri\" oranı (LTV/ Loan to Value) 36
1.3.3.7 \"Taksit tutarı / Gelir Düzeyi\" oranı (PTI / Payment to Income) 36
1.3.3.8 İpotekli Konutların Nitelikleri 36
1.3.3.9 Devlet/Hazine Garantisi 37

1.3.4 Kredilerde \"Birinci sınıf - Alt Sınıflar\" Ayrımı 37
1.3.5 Bireysel Kredilerde Müşteri Profili 37
1.3.6 Dolaylı Bireysel Kredilerde Değerleme 38
1.3.7 Konut Kredilerine Özgü Değerleme Kapsamı 38

1.3.7.1 Müşteri Adayının Yaraşırlık Değerlemesi 39
1.3.7.2 Taşınmazın Durum ve Satılabilirlik Değerlemesi 39
1.3.7.3 Kredinin Olabilirlik Değerlemesi 39
1.4 SERMAYE YETERLİLİĞİ VE BASEL II UZLASILARI KAPSAMINDA
KONUT KREDİLERİNİN DURUMU 39

BÖLÜM 2
KONUT KREDİLERİNDE TÜRLER VE NİTELİKLERİ


2.1 İPOTEK BANKACILIĞI (İPOTEKLİ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ) 43
2.1.1 İpotekli Konut Finansman Sisteminde Tüketici Hakları 44
1. Sözleşme öncesi bilgi formu Uygulaması 44
2. Bankaların Kredi Konusu Konutun Kusurlarından Sorumluluğu 45
3. Erken Ödeme Olanakları 45
4. Temerrüt Uygulamaları 45

2.1.2 İpotekli Konut Finansman Sisteminde Vergi uygulama Esasları 46
2.1.3 İpotekli Konut Finansman Sisteminde Takip uygulama Esasları 48
2.1.4 İpotekli Konut Finansman Sisteminde Sigorta Uygulama Esasları 48
2.1.5 İpotekli Konut Finansman Sisteminde Piyasalar 49
2.1.5.1 İpotekli Konut Finansman Sisteminde Birincil Piyasa 49
1. Kredi Tutarı /Taşınmaz Değeri Oranı 49
2. Taksit Tutarı / Gelir Düzeyi 50
3. Kredi Tavanları 51

IX
4. Kredi Portföyünün Çeşitliliği 51
2.1.5.2 İpotekli Konut Finansman Sisteminde İkincil Piyasa 51
2.1.5.2.1 İpotek Finansmanı Kuruluşları 53
2.1.5.2.2 Konut Finansmanı Fonu 53
2.1.5.2.3 İpotek Teminatı Menkul Kıymetler 54
2.1.5.2.4 Teminat Havuzu 54
2.1.5.2.5 ikame Varlıklar 55
2.1.6 Finansal Aracılığın Tekrarlanması (Reintermediation) 55
2.2 İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNİN ÖZGÜN NİTELİKLERİ 55
2.2.1 İKK Toplumsaldır 56
2.2.2 İKK Menkul Değere Dönüştürülerek
Sermaye Piyasalarına Sunulabilirler 57
2.2.3 İKK Güvenceleri (ipotek), Kendiliğinden Oluşur .57
2.2.4 İKK Uzun Erimlidir 58
2.2.5 İKK Bireyseldir 58

2.3 İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE AVRUPA BİRLİSİ YAKLAŞIMI 58
2.4 KONUT KREDİLERİNİ FARKLILASTIRAN ÖLÇÜTLER VE KONUT
KREDİSİ TÜRLERİ 61
2.4.1 Ödeme Planı Yapılarına Göre Konut Kredisi Türleri 62
2.4.1.1 Vade ve Borç Tutarının Kesinlik Durumuna Göre
Konut Kredisi Türleri 62
1. Kesin (Kapalı) Ödeme Planlı Konut kredileri 63
2. Farklılaşabilen (Açık uçlu) Ödeme Planlı Konut kredileri 63
2.4.1.2 Negatif Amortizasyona Olanak Tanıma Durumuna Göre
Konut Kredisi Türleri 64
2.4.1.3 Geri Ödemelerin Sabit ya da Değişken Olmasına Göre
Konut Kredileri 64
A. Sabit Geri Ödemeli Konut Kredileri 65
1. Sabit Oranlı Konut Kredileri 66
B. Değişken Geri Ödemeli Konut Kredileri 71
B.1 Faiz Dalgalanmalarıyla Bağlantılı Değişken Geri
Ödeme Planlı Konut Kredileri 72
1. Değişken Oranlı Konut kredileri 73
2. Ayarlanabilir Oranlı Konut kredileri 75
3. Dönüştürülebilir Konut kredileri 77
4. Temel Gösterge izlemeli Konut kredileri 77
B.2 Faiz Oranı dışındaki Ölçütler Nedeniyle Değişken
Geri Ödeme Planlı Konut Kredileri 77

X


1. Fiyat Düzeyi Göstergeli Konut kredileri 78
2. Gelir Düzeyine Göre Ayarlanabilen Konut kredileri 78
3. Çift Göstergeli Konut kredileri 78
4. Taban - Tavan Sınırlamasıyla Ayarlanabilen
Konut kredileri 78
B.3 Esnetme Nedeniyle Değişken Geri Ödeme Planlı
Konut Kredileri 79
1. Esnek Geri Ödemeli Konut kredileri 79
2. Farklılaşan Taksitlerle Geri Ödenen Konut kredileri 80
3. Ek ve Ara Ödemeli Konut kredileri 81
4. Artan Tutarlı Konut kredileri 81
5. Artan Tutarlı, Ayarlanabilir Oranlı Konut kredileri 82
6. Azalan Taksit Tutarlı Konut kredileri 82
7. Üç Ayda Bir Ödemeli Konut kredileri 83
8. İndirimli Konut kredileri 83
9. İvme Kazandırılmış Geri Ödemeli Konut kredileri 84
2.4.2 Taraflar Açısından (Satıcıyla Bankanın Anlaşmalı Olup -
Olmamasına Göre Dolaylı - Dolaysız) Konut Kredisi Türleri 86
1. Satıcıyla Bankanın Anlaşmalı Olduğu, Dolaylı Konut Kredileri 87
2. Satıcıyla Bankanın Anlaşmalı Olmadığı, Dolaysız Konut Kredileri 87
2.4.3 Yararlanılan Garanti Tiplerine Göre Konut Kredisi Türleri 87
1. Uyumlu /Conforming 87
2. Uyumsuz/ Non-Conforming 87
2.4.4 Kalite Derecesine (Rating Durumuna) Göre Konut Kredisi Türleri 87
A. Yüksek Kalite KK/Prime Mortgages 88
B. Düşük Kalite KK/Sub-Prime Mortgages 88
1. Peşinatsız Konut Kredileri 88
2. Artı %20 Limitli Konut Kredileri 89
3. %125 Fonlamalı Konut Kredileri 89
4. Kendinden Onaylı Konut Kredileri 89
5. Kredi Sicili Nedeniyle Düşük Derece Konut Kredileri 90
2.4.5 Yapılandırma ve Pazarlama Teknikleri açısından
Konut Kredisi Türleri 90
2.4.5.1 Kaydırılabilir Konut Kredileri 90
2.4.5.2 Ev Değiştirme Konut Kredileri 90
2.4.5.3 Öğrenci Konut Kredileri 91
2.4.5.4 Al-Kirala Konut Kredileri 91

XI
2.4.5.5 Peşin Para İadeli Konut Kredileri 91
2.4.5.6 Toptan Ödemeli Konut Kredileri 91
2.4.5.7 Cari Hesaplı Konut Kredileri 92
2.4.5.8 Denkleştirilmiş Konut Kredileri 92
2.4.5.9 Boşanma Konut Kredileri 93
2.4.5.10 Düşük Gelirliler İçin Konut Kredileri 93
2.4.5.11 Satmalına Hakkına Yönelik Konut Kredileri 93
2.4.5.12 Köprü Amaçlı Konut Kredileri 94
2.4.5.13 Düşük Başlangıçtı Konut Kredileri 94
2.4.5.14 Hesap Rehinli Konut Kredileri 94
2.4.5.15 Koşullu Satış Anlaşmasına Dayanan Konut Kredileri 94
2.4.5.16 Tersine Taksitli Konut Kredileri 95
2.4.5.17 Konutun Net Değerinin Paylaşımına Dayalı Konut Kredileri 95
2.4.6 Emeklilik ve Hayat Sigortalarıyla Bağlantılı Konut kredisi Türleri 96
1. Emeklilik Konut Kredileri 96
2. Sadece Faiz Ödemeli Konut Kredileri 97
3. Bireysel Birikim Hesabı Kaynaklı Konut Kredileri 97
2.4.7 Rezervli (Ek Kullanımlara Açık) Konut kredisi Türleri 98
1. Rezervli / Konuttaki Kişisel Sermaye Karşılığı Konut Kredileri 98
2.4.8 Ticari Taşınmazlar, Toplu Konut Üretim
Girişimleri ve Arsalara Özel Krediler 99
1. Battaniye Krediler 99
2. Paket Krediler 99
3. Katılımlı Krediler 99
2.4.9 İpotek Güvencesiyle Kaynak Toparlama Kredileri 100
2.5 ABD İPOTEK BANKACILIÖINDA KK SINIFLAMA SİSTEMATİĞİ 100
2.5.1 Federal Hükümet Kredileri 101
1. Federal Konut Yönetimi ve Kredi Programları 101
2. Emekliler Yönetimi ve Kredi Programları 101
3. Kırsal Yöreler Konut Edindirme Yönetimi ve Kredi Programları 101
4. Federal Devlet ve Yerel Yönetimlerin Kredi Programları 102
2.5.2 Geleneksel Krediler 102
1. Uygun Nitelikli Konut Kredileri 102
2. Uygun Nitelik Taşımayan Konut Kredileri 103
2.5.3 Ödeme Planlarına Göre ABD Konut Kredileri Sınıflamaları 103
1. Ginnie Mae / GNMA 103

XII
2. Fannie Mae / FNMA 104
3. Freddie Mac/FHLMC 104
2.6 İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE RİSKLER 104
2.6.1 Erken Ödeme (Prepayment) Riski 105
2.6.2 Kredinin Geri Ödenmeme Riski 105
2.6.3 Faiz Riski 106
2.6.4 Kur Riski 106
2.6.5 Likidite Riski 106
2.6.6 Hukuksal Riskler 106
2.6.7 Taşınmazın Durumundan ve Satmalma Sürecinden Kaynaklanan Riskler...107

BÖLÜM 3

İŞLEVSELLİK AÇISINDAN KONUT KREDİLERİNİN YAPILANDIRMALARINDAKİ
ZORUNLULUKLAR


3.1 KREDİ YAPILANDIRILMASINDA UYULMASI GEREKEN YASAL ZORUNLULUKLAR 111
3.2 KONUT KREDİLERİNDE PAZARLAMA ZORUNLULUKLARI 112
3.3 KONUT KREDİLERİNDE TÜREV ÜRÜN ÇIKARMAYA YÖNELİK ZORUNLULUKLAR 112
3.4 KONUT KREDİLERİNDE SİGORTA ZORUNLULUKLARI 113

3.4.1 Konut Kredilerinde Sigorta Tür ve Seçenekleri 114
3.4.2 Türkiye\′de Yararlanılan Sigorta Türleri 115

3.4.2.1 Dask / Zorunlu Deprem Sigortası (Doğal Afet Sigortaları] 115
3.4.2.2 Konut Sigortası 116
3.4.2.3 Ferdi Kaza Sigortası 117
3.4.2.4 Hayat Sigortası 117
3.5 KREDİ YAPILANDIRILMASINDA AKTİF KALİTESİ ZORUNLULUKLARI 118

SONUÇ VE ÖNERİLER 121

KAYNAKÇA 125

YAZAR 129

EK 135