Emlak Vergisinde Vergi Değeri

ÖNSÖZ Bu çalışmanın temelleri uzun bir süreçte oluştu. Öncelikle
kendi merak alanımla ve verdiğim derslerle ilgili olarak Türkçe
yazılmış kaynak sayısındaki yetersizlik çalışma için önemli bir unsur
oldu. Emlak vergisinin bir yerel yönetim gelir kaynağı olarak
görülmesine rağmen genellikle kamu maliyesi açısından ele alınıp
vergi hukuku yönünden yeterince inceleme konusu yapılmamış
olması, kişisel merakımı daha çok arttıran sebeplerin başında yer
aldı. Öte yandan, emlak vergisinin matrahını oluşturan vergi
değerinin niteliği itibarıyla vergi hukukundaki diğer değerleme
ölçülerinden farklı olması, sadece servet vergilemesinin bir
bölümünü oluşturmayıp vergi değerinin gelir ve harcama vergileri
yönünden de taşınmazlara yönelik önemli bir vergileme ölçüsü
oluşturması ve bir taşınmaz özel vergilendirme ölçüsü oluşturması
ve vergi sistemini oluşturan vergiler yönünden farklı işlevler
yüklenmiş olması konunun seçilme sebepleri arasında yer aldı. Bu çalışmanın konu olarak oluşturulup biçimlenmesi,
yazılması ve basılması aşamalarında katkılarını unutamayacağım
ve burada teşekkürlerimi sunmayı önemli bir görev olarak
gördüğüm bazı kişileri anmadan geçmem mümkün olmaz. Öncelikle
sadece bu çalışma için değil ancak üniversitedeki öğrenciliğimden
hocalığa geçirdiğim tüm safhalarda her zaman en değerli desteği
gördüğüm çok değerli hocam Prof. Dr. Nami ÇAĞAN’a teşekkür
etmem gerekli. Öğrenciliğim ve asistanlığımdan beridir hocamın
görüş ve önerileri her zaman benim için çok değerli olmuştur.
Üniversitemizde Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalında verdiğim
dersler bu konun bir merak konusu olarak gelişmesinde katkıda
bulunmuştur. Bu nedenle Anabilim Dalının kurucusu ve başkanı
olan Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ’e burada teşekkürlerimi iletmek
isterim. Ayrıca Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi’nde çok
ortak çalışmalarla sık sık verimli tartışma ortamları içinde
bulunduğumuz, her zaman çok destekleyici olan Prof.Dr. Semih ÖZ’e
de teşekkürlerimi iletiyorum. Bu çalışma moral ve lojistik destek
olmaksızın ortaya çıkmazdı. Bu açıdan çalışma boyunca desteklerin
en önemlilerinden biri kürsüden geldi, Araş.Gör. Çağıl SÜT GÖKER’i
ayrı tutup kendisine teşekkürlerimi iletmek isterim. Her zaman
olumlu bakış açısıyla en büyük destekçilerden biri olmakla kalmayıp
aynı zamanda çalışmanın Türkiye kısmında yargı kararlarına
erişimle ilgili sıkıntıları aşmamdaki en önemli etken olan Doç.Dr.
Cenker GÖKER’in de yeri ayrıdır. Yard. Doç.Dr. Eda ÖZDİLER
KÜÇÜK’e de her zamanki pozitif yaklaşımı için teşekkür ediyorum.
Bu çalışma süresince uzun çalışma saatlerime gösterdikleri anlayış
ve destek için özellikle eşim ve kızıma teşekkür ederim. Onlar
olmadan bu çalışma tamamlanamazdı. Son olarak, çalışmanın
tamamlanmasındaki en önemli motivasyonlardan biri olan anneme,
babama ve kardeşime de bana verdikleri güven, koşulsuz ve sınırsız
destek için minnettarlığımı belirtmek istiyorum.

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ.................................................................................................. iii

KISALTMALAR.................................................................................................................... vii

İÇİNDEKİLER......................................................................................................................... ix

GİRİŞ.

Tarihi kökenler............................................................................ 4

Yerel yönetim gelir kaynağı olarak emlak vergisi........................ 8

Emlak vergisi açısından güncel tartışmalar............................... 11

Türkiye'de emlak vergisi............................................................ 13

Verginin matrahı: vergi değeri................................................... 14

BİRİNCİ BOLUM EMLAK VERGİSİNDE MATRAH ÖLÇÜSÜ 1. Değerleme Sistemine Göre Emlak Vergileri .................................... 26

a. Taşınmazın Niteliklerine ve Fiziki Özelliklerine

Göre (Spesifik) Emlak Vergileri............................................ 26

i. Alan (yüzölçümü) esaslı emlak vergileri......................... 26

ii. Varsayımsal vergilendirmeye dayalı emlak vergileri...... 31

b. Değer Esasına göre (Value-Based- Ad Valorem)

Emlak Vergileri..................................................................... 33

i. Matrahı piyasa değeri olan emlak vergileri................... 33

ii. Matrahı kira değeri olan emlak vergileri....................... 36

iü. Matrahı maliyet yöntemine göre belirlenen

emlak vergileri............................................................... 37

iv. Matrahı kadastral değer olan emlak vergileri............... 38

v. Matrahı diğer değerleme ölçülerine göre tespit edilen

emlak vergileri............................................................... 43 2. Değerlemenin Kapsamı Yönünden Emlak Vergileri.......................... 44

a. Toplu değerleme (massappraisal)/ Tek emlak
değerlemesi (singlepropertyappraisal) uygulanan

emlak vergileri...................................................................... 44

b. Genel değerleme/ Revizyon (tadilat) değerlemesine

tabi emlak vergileri............................................................... 46 3. Matraha Giren Vergi Konusuna Göre Emlak Vergileri...................... 46

a. Arsa/Arazi Vergileri............................................................... 47

b. Bina Vergileri........................................................................ 49

c. Maddi işletme Varlığı Vergileri.............................................. 51

d. Genel Kapsamlı Emlak Vergileri............................................ 52 4. Matrahın Vergilendirme Kapsamına Alınmasına Göre

Tam ve Kısmi Matrahlı Emlak Vergileri........................................... 52 5. Taşınmazın Kullanım Biçimi Ve Bulunduğu Yere

Göre Matrahı Değişen Emlak Vergileri ........................................... 54 6. Matrah İle Yükümlü İlişkisine Göre Emlak Vergileri......................... 56

a. Matrahın Tüm Yükümlüler İçin Aynı Olduğu Emlak Vergileri.... 56

b. Matrahın Yükümlüye Göre Belirlendiği Emlak Vergileri....... 56 7. Matrahı Tespit Edene Göre Emlak Vergileri..................................... 58

a. Matrahı Beyan Yöntemiyle Belirlenen Emlak Vergileri.......... 58

b. Matrahı İdare Tarafından Belirlenen Emlak Vergileri.......... 59 8. Matrahı Belirleme Sıklığına Göre Emlak Vergileri............................. 63

a. Matrahı Yıllık Olarak Belirlenen Emlak Vergileri................. 63

b. Matrahı Çok Yıllık Olarak Belirlenen Emlak Vergileri.......... 64

9. Matraha Uygulanan Oranlara Göre Emlak Vergileri......................... 65

a. Tek/Düz Oranlı Emlak Vergileri............................................ 65

b. Artan Oranlı Tarifeye Göre Emlak Vergileri.......................... 66

c. Oran Farklılaştırması Yapılan Emlak Vergileri...................... 67

10. Matrah Ölçüsünün Zorunluluğuna Göre Zorunlu/Seçimlik Emlak
Vergileri......................................................................................... 68

İKİNCİ BOLUM

TÜRKİYE'DE EMLAK VERGİSİ MATRAHI OLARAK VERGİ DEĞERİ

Değerleme Ölçüsü Olarak Vergi Değeri Kavramı........................... 69

a. Genel Olarak Değerleme...................................................... 69

b. Vergi Usul Kanununa Göre Değerleme................................. 72

c. Emlak Vergisinde Değerleme................................................ 73

Vergi Değerinin Vergiye İlişkin İşlevleri.......................................... 81

a. Taşınmaza Özgü Vergilendirme Ölçüsü Olma İşlevi............... 81

b. İdari Usule Bağlı Matrah Tespit İşlevi................................... 82

c. Asgari Vergilendirme Ölçüsü Belirleme İşlevi........................ 83

d. Azami Vergilendirme Ölçüsü Belirleme İşlevi......................... 87

e. Emsal Değer Belirleme İşlevi................................................. 88

f. Başka Kamu Gelirlerinin Tahakkukunda Ölçü Olma İşlevi... 89

g. Vergilendirme Usulünün Tespitinde Ölçü Olma İşlevi............ 92

h. Yükümlülüğe Uygulanacak Vergi Oranının Tespitinde

Ölçü Olma İşlevi.................................................................... 95

i. Vergi Değerine Yüklenen Diğer Bazı İşlevler....................... 98

3. Vergi Değerine İlişkin Bazı Hukuki Ve Fiili Sınırlar......................... 100

a. Vergilendirme Yetkisi Açısından Sınırlar.............................. 101

i. Yerel yönetimlerin vergilendirme yetkisi...................... 101

ii. Bakanlar Kurulunun emlak vergisine yönelik

yetkileri ve tüzükle düzenleme yetkisi............................ 106

iii. Yönetmelikle düzenleme............................................... 114

iv. Maliye Bakanlığının emlak vergisine ilişkin

diğer yetkileri............................................................... 116

v. Takdir komisyonları..................................................... 116

b. Vergi Değerine İlişkin Tarh ve Tahakkuk Sürecinden

Kaynaklanan Sınırlar.......................................................... 124

i. Tarh usulü açısından................................................... 124

ii. Vergi değerinin kapsamı açısından............................. 136

iii. İdari uyuşmazlık ve çözüm yolları açısından................ 141

c. Süre Yönünden Sınırlar....................................................... 154

i. Hukuki sınır ya da sınırsızlık: emlak vergisi tahakkuk

zamanaşımı süresi açısından ........................................ 154

ii. Dava açma süresi açısından......................................... 157

d. Mülkiyete İlişkin Sınırlar..................................................... 163

i. Kamulaştırmadan kaynaklanan sınır............................ 163

ii. Kısıtlı taşınmazlarla ilgili sınır...................................... 172

e. Tahsilata İlişkin Sınırlar...................................................... 180

i. Vergi kolaylıkları........................................................ 185

ii. Vergi kayıp ve kaçakları............................................. 193

iii. Vergi afları.................................................................. 196 SONUÇ................................................................................................. 199

BİBLİYOGRAFYA.................................................................................... 203 KAVRAMLAR ENDEKSİ........................................................................ 211

Yorum yapabilmek için üye girişi yapmalısınız, üye değilseniz tıklayınız...

Taksit	Taksit Tutarı	Toplam Tutar
Peşin	70,00 TL.-	70,00 TL.-
2	35,00 TL.-	70,00 TL.-

Taksit	Taksit Tutarı	Toplam Tutar
Peşin	70,00 TL.-	70,00 TL.-

Taksit	Taksit Tutarı	Toplam Tutar
Peşin	70,00 TL.-	70,00 TL.-
2	35,00 TL.-	70,00 TL.-
3	23,33 TL.-	70,00 TL.-
4	17,50 TL.-	70,00 TL.-
5	14,00 TL.-	70,00 TL.-
6	11,67 TL.-	70,00 TL.-

Taksit	Taksit Tutarı	Toplam Tutar
Peşin	70,00 TL.-	70,00 TL.-

Taksit	Taksit Tutarı	Toplam Tutar
Peşin	70,00 TL.-	70,00 TL.-

Taksit	Taksit Tutarı	Toplam Tutar
Peşin	70,00 TL.-	70,00 TL.-

Taksit	Taksit Tutarı	Toplam Tutar
Peşin	70,00 TL.-	70,00 TL.-

Taksit	Taksit Tutarı	Toplam Tutar
Peşin	70,00 TL.-	70,00 TL.-

Taksit	Taksit Tutarı	Toplam Tutar
Peşin	70,00 TL.-	70,00 TL.-

Hafta İçi:
Saat 16:00'ya kadar verilen siparişleriniz aynı gün, özel durumlarda bir sonraki işgününde kargoya verilir.

Saat 16:00'dan sonra vermiş olduğunuz siparişleriniz bir sonraki iş gününde kargoya verilir.

Kitabın stoklarımızda olmaması durumunda kitabın temini yayınevinden, dağıtıcılar kanalı ile yapılacaktır. Gecikme yaşanabilecek durumlarda üyelik bilgilerinizde kayıtlı telefon numaralarınızdan bilgi verilecektir.

Cumartesi ve Pazar Günü verilen Siparişler:
Cumartesi günü verilen siparişleriniz Saat 11:00'e kadar ve Pazar günü verilen siparişleriniz ise bir sonraki iş gününde kargoya verilecektir.

Kargo Teslim Süresi:
Kargo teslim süresi, İstanbul içi ve çevresinde genellikle 1 gündür. İstanbul dışı illerde iki güne çıkabilmektedir. Kargo firmasından kaynaklanan problemlerde bu sürenin uzaması söz konu olacaktır.

Hava koşullarına, yol durumuna ve özel durumlara bağlı olarak teslimat süresi uzamaktadır.

Vedatkitapcilik.com'dan satın aldığınız her ürünü, teslim tarihinden itibaren 7 gün içerisinde ürün hasarlı olmasa dahi hiçbir gerekçe belirtmeksizin- iade edebilirsiniz.

İade için, satın aldığınız ürünün tahrip edilmemiş, kullanılmamış veya tekrar satılabilirliği bozulmamış olması gerekmektedir.

Ambalajı açılmış, kullanılmış ve tahrip edilmiş ürünlerin iadesi kabul edilmemektedir.

Hiçbir gerekçe belirtmeksizin yapabileceğiniz ürün iadesinin, ürünün tarafınıza teslim edildiği hali ile gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Satın aldığınız üründe veya ürün ambalajında herhangi bir bozulma, açılma, kırılma, yırtılma, aksesuarlarında eksiklik ve sair hallerin tespiti halinde ürün iadesi kesinlikle kabul edilmemektedir.

Ürünün faturası gönderilmemişse, eksikse iade kabul edilmez.

İade edilecek ürünlerin mutlaka ürün faturasının orijinali ile birlikte teslimi gerekmektedir.

Gerekçesiz ürün iadesi malın tarafınıza teslimini takip eden 7 günlük süre içerisinde ve yazılı şekilde yapılmalıdır.

İadesi yapılacak ürünler Vedatkitapcilik.com'un çalıştığı kargo şirketleri aracılığı ile tarafımıza ulaştırılmalıdır.

Ürün, paket koruyucu bir ambalaj içerisine yerleştirilmeli ve kargo şirketinin etiketi ürün ambalajının üzerinde bulunmamalıdır.

Ürünün ambalajında meydana gelecek olan deformasyon, ürünün tekrar satılmasını engelleyen durumlar arasında yeralmaktadır.

Yukarıda belirtilen koşulları taşımayan ürün iadeleri kesinlikle kabul edilmemektedir.

Ürün iadesinin yukarıda belirtilen koşullara uygun şekilde gerçekleştirilmesi halinde, iade işlemine konu ürün bedeli en geç 7 iş günü içerisinde iade edilecektir.