Kargo Gönderim Saatleri;
Kartlarına Taksit
Yeni Üyelik
Üye Girişi
Dikkat Herkes Tutulu Satışı (Mortgage Konuşuyor)
Dikkat Herkes Tutulu Satışı (Mortgage Konuşuyor)
Mehmet BAYDEMİR
Sayfa Sayısı
:
130
Kitap Ölçüleri
:
18x16 cm
Basım Yılı
:
2005
ISBN NO
:
9752709113
38,00
TL öNSöZ Taşınır değerler pazarından farklı yapıya sahip olan emlak pazarlarında taşınmaz ediniminde alıcıların gücü yetmediğinde konut kredileri ile desteklenmektedir. Avrupa emlak pazarında olduğu gibi ülkemizde de konut kredilerinde uzmanlaşmış bankalar bulunmakta olup bugün konut ediniminde bireysel kredi türü olan konut kredisi yaygın olarak kullanılmaktadır. Ancak, son zamanlarda uzun süreli konut finansman yöntemi olan ipoteğe dayalı konut finansman sisteminin uygulanması için yasal çalışmalar başta olmak üzere tüm kesimler tarafından hazırlıklar sürdürülmektedir. İpoteğe dayalı taşınmaz (konut) finansman sistemine uygulamada "mortgage sistemi"de denilmektedir. Türk Dil Kurumu ise mortgage sözcüğü yerine "tutulu satış "ı önermektedir. İpoteğe dayalı konut finansman sistemi yapı kullanma izni alınmış tüm konutları, finansal kiralama, taşınmaz üreticilerinin vadeli satışları gibi yöntemlerle konut alımı, konutların deprem tehlikesine karşı güçlendirilmesi, konutların yenilenmesi, kullanım olanaklarının iyileştirilmesi işlemlerini kapsar. Bu sistemde düzenli geliri olan insanlar kira öder gibi ipotek (tutulu satış) kredisini ödüyor ve konut sahibi oluyorlar. İpoteğe dayalı konut finansman sistemi ile taşınmaz fiyatlarında yapay bir yükselme olacaktır. Taşınmaz stoğu istemi karşılamayacağından yeni konut yapımı uzun süreceğinden konut fiyatları yükselecektir. Bugün bile ipoteğe dayalı konut finansman sisteminin yürürlüğe girmeden konut fiyatları yükselişe geçmiştir. Bu nedenle taşınmaz almak için ilk davrananlar kazançlı çıkacaktır. Sunu gelmeye başlayınca da fiyat dengesi sağlanacaktır. Ancak, konut alıcıları aşırı artan konut fiyatlarına dikkat etmeli ve her zaman uluslararası dengeleri göz önünde tutmalıdır. ipoteğe dayalı konut finansman sisteminin yürürlüğe girmesiyle birlikte yapı sektöründe büyük bir canlanma yaşanacaktır. Ayrıca, ipoteğe dayalı konut finansman sistemi konutta el değiştirmeyi hızlandırmakla kalmayıp çalıştırmayı (istihdamı) artıracak, kira artışlarını da yavaşlatacaktır. Burada en önemli nokta sistem başlasa da faizlerin ne düzeyde olacağıdır. Bugün konut kredilerinde faiz oranı istenilen düzeye (en azından %1 ′in altına) inmediğinden konut kredisi kullanım maliyetinin yüksek olduğunu söyleyebiliriz. Yine, ipoteğe dayalı konut finansman sistemi başladığında faizler bu yüksekliğini sürdürürse sistemin yararını görmek uzun zaman alacaktır. Bilindiği üzere, ipoteğe dayalı konut finansman sistemi (tutulu satış sistemi) bitmiş konutların finansman sistemidir. Ancak, Türkiye′de konut açığı bulunmaktadır. İpoteğe dayalı konut finansman sistemi konut üretimini kesin olarak hızlandıracaktır. Yeni yapımı süren konutlar sisteme alınmaması durumunda ise istenen amaca ulaşılamaya-bilecektir. ■ . Ayrıca, ipoteğe dayalı konut finansman sistemi konut üretimini hızlandırdığında imarlı arsa yetersizliği doğabilecektir. Bu nedenle, konut üretimi aşamasında imarlı arsa yetersizliği doğmaması için imarlı arsa üretimi üzerinde durulmalı, imarlı arsa konusu gerekirse özendirilmeli ve imarlı arsa üretimi konusunun, ipoteğe dayalı konut finansman sisteminin uygulaması aşamasında dikkate alınmalıdır. Diğer yandan, ipoteğe dayalı konut finansman sistemi kısa sürede bir dizi risk ve tehlikeleri yapısında barındıracaktır. Sistem yapısında bir dizi risk ve tehlikeleri barındırsa da orta ve uzun sürede Türkiye′de konut anlayışında köklü değişiklikler yapacaktır. Öncelikle daha nitelikli konutlar üretilecek. Kaçak ve imara aykırı yapı sayısı giderek azalacak. Ayrıca, bir taşınmaz kredisi türü olan ipotek karşılığı konut finansman sistemi, ülkemizde her şeyin kayıt altına alınması adına çok önemlidir. Konut sorununun çözümü amacıyla getirilmeye çalışılan ipoteğe dayalı konut finansman sistemi üzerine herkes bir şeyler söylüyor ve sistem hakkında çok sayıda kişi bilgi edinmeye çalışmaktadır. Gerçekten bu sistemin yürürlüğe girmesiyle konut sorunu tamamıyla çözülecek, hiç kimse kirada oturmayacak ve herkes kira öder gibi konut sahibi olabilecek mi? Bu işin o denli kolay olmadığını düşünüyoruz. Ancak, ipoteğe dayalı konut finansman sistemi 2006 yılı başından itibaren hizmete sunulmaya çalışılmaktadır. Bu nedenle yapıtımızda sistem tanıtılmaya çalışılmış ve sistemin rehin temeline dayanması nedeniyle hukukumuzda yer alan taşınmaz rehni türlerine ilişkin açıklamalara yer verilmiştir. Ayrıca, yapıtta Konut Kredisi, Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Finansal Pazarlar hakkında da açıklamalar yapılmıştır. Yapıtın ipoteğe dayalı konut finansman sistemindeki gelişmelere katkıda bulunacağı inancıyla ilgilenenlerin bilgi ve eleştirisine sunuyoruz.. Bu alanda ilk çalışma olan yapıtımızla gelişmelere katkıda bulunabiUrsek amacımıza ulaşmış olacağız. Doğaldır ki, bu yapıtımızın yayınlanmasını sağlayan değerli dostlarım Yeminli Mali Müşavir Gürkan GÜRLE ve Yeminli Mali Müşavir Yüksel ÖZUYSAL Ustadlanma teşekkür ederim. istanbul, Temmuz 2005 Mehmet BA YDEMİR İÇİNDEKİLER BİRİNCİ BÖLÜM l.KAVRAMLAR 1 1.1.Emlak 1 1.2.Emlak Pazarı 3 1.3.Emlak Yatırımı 4 * Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 8 lAKredi Pazarı 18 İKİNCİ BÖLÜM 2.FİNANSAL PAZARLAR 20 2.1.Para ve Sermaye Pazarları 21 2.1.1.Para Pazarları 21 2.1.2.Sermaye Pazarları 22 2.2.İpotek Pazarları 23 2.2.1.Birincil İpotek Pazarları 25 2.2.2.İkincil İpotek Pazarları 26 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM 3.İPOTEĞE DAYALI KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ 30 3.1.Dünyada İpoteğe Dayalı Konut Finansman Sistemi 35 3.2.Ülkemizde İpoteğe Dayalı Konut Finansman Sistemi ve Uygulanabilme Koşullan 39 * Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (VDMK) .... 59 *Konut Kredisi 61 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM 4.HUKUKUMUZDA TAŞINMAZ REHNİ VE TÜRLERİ 65 4.1.Taşınmaz Rehni Kavramı 65 4.2.Taşınmaz Rehni Türleri 68 4.2.1.İpotek 68 4.2.2.İpotekli Borç Senedi 79 4.2.3.İrad Senedi 82 * Taşınmaz Rehniyle Güvence Altına Alınan Senetler 85 BEŞİNCİ BÖLÜM 5.EKLER 87 EK-1 : Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Doğan Cansızlar′ın Konut Finansmanı ve Türkiye Konferansında Yaptığı Konuşmanın Tam Metni 89 EK-2 : İpotekli Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasansı Taslağı 98 EK-3 : Konut Kredisi Sözleşmesi (YTL) 120
© Copyright 2024
Sitemizde yayınlanan görsel ve yazılı