Kargo Gönderim Saatleri;
Yeni Üyelik
Üye Girişi
10 Yıl Uzama Süresi Sonu Kiracının Tahliyesi Tahliyeden Korunma Önlemleri ( Borçlar Hukuku ve Anayasaya Aykırılık Boyutlarıyla ) - YAŞAR KÖSTEKÇİ
.jpg){kind=small}
10 Yıl Uzama Süresi Sonu Kiracının Tahliyesi Tahliyeden Korunma Önlemleri ( Borçlar Hukuku ve Anayasaya Aykırılık Boyutlarıyla ) - YAŞAR KÖSTEKÇİ
Yaşar KÖSTEKÇİ - Vedat Kitapçılık
Sayfa Sayısı
:
298
Kitap Ölçüleri
:
16X24
Basım Yılı
:
2014
ISBN NO
:
9786054823680
850,00
TL
ÖNSÖZ
Borçlar Hukuku ve Anayasa’ya Aykırılık Boyutlarıyla
10 YIL UZAMA SÜRESİ SONU KİRACININ TAHLİYESİ
KORUNMA ÖNLEMLERİ
KİRA SÖZLEŞMESİNİN 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ
SONUNDA FESHİ
KİRACININ TAHLİYESİ SÖZLEŞME ÖZGÜRLÜĞÜ İLKESİ
ANAYASAYA AYKIRILIK
1. Türk Borçlar Hukuku’nda Kiracının Korunması
“Kiracının korunması”, hemen tüm hukuk sistemlerinde önemini sürdürmektedir. 6570 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun”un amacının ve içeriğinin, bu yasayı yürürlükten kaldıran “6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu”nda da devam ettiği görülmekle birlikte, 818 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na nazaran sözleşme özgürlüğüne kiracıyı korumaya yönelik getirilen sınırlamalar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile daha da artmıştır. “Bağlantılı sözleşme Yapma Yasağı (TBK m.340),” “Takastan Feragat Yasağı (TBK m.326),” “sözleşme süresince kiralananı elverişli bir halde tutma yükümlülüğünün aksine düzenleme yapma yasağı(TBK m.301),” “tahliye sebeplerinin sınırlandırılması ve belirli tahliye sebeplerinin ancak dava yolu ile sağlanabilmesi (TBK m.350 vd.)” ve benzer düzenlemeler, kiracıyı korumaya yönelik daha önce Yargıtay kararları ve yorumları ile uygulanan kuralların yasalaşmasını sağlamıştır.
2. Kiracının Korunması İlkesinin İhlali
6098 Sayılı Türk Borçlar Yasası’nın mükemmelliğine karşın, yasanın 347. maddesi ile getirilen düzenleme ile; Avrupa Hukukunda “sosyal nitelikli hukuk” olarak kabul edilen “Kira Hukuku”nun “kiracının ayrıcalıklı bir korumaya kavuşturulması “ ilkesine aykırı, kiracılık hakkının, ekonomik yönden güçlü olan kiraya veren tarafından, 11 yıl sonra sona erdirilmesini, diğer bir anlatım şekli ile sözleşmeden doğan kiracılık hakkını 11 yıl sonra yok edilebileceğini düzenleyerek; sözleşme özgürlüğü ve kiracının korunması ilkesini anayasamıza aykırı olarak yok ettiği düşüncesindeyiz.
3. İncelememizin Konusu
Kitabımızda ; 11.01.2011 tarihinde TBMM’nde kabul olunan, 4 Şubat 2011 tarihli Resmi Gazetenin 27836 sayılı nüshasında yayımlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Yasası’nın m.347’de düzenlenen ; “on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” düzenlemesi; Borçlar Hukuku ve Anayasa Hukuku boyutlarıyla değerlendirilmesi, sorunlar, çözüm yolları, özellikle kiracının tahliyeden korunması önlemleri, davaya karşın daha fazla süre kullanma olanakları savunmaları konularındaki paralelindeki önerilerimiz, uygulamalar da dikkate alınarak incelenmektedir.
4. Kiracının 10 Yıllık uzama süresi sonunda tahliyesine
konusunda (Yeni) Türk Borçlar Kanunu’nun
347. Maddesi TBMM Yasama Gerekçesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesine ilişkin ve gerekçe madde dizininde, Madde 346 olarak belirtilen yasa tasarısı gerekçesinde;
“….Tasarının üç fıkradan oluşan 346 ncı maddesinde, genel olarak bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi düzenlenmektedir. Maddenin birinci fıkrasına göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde olduğu üzere kiracı, süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilecek; böyle bir bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış olacaktır.
Kiraya veren ise, kural olarak, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. Ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesinden farklı olarak, Tasarıda, on beş yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği öngörülmüştür. Böylece, kira sözleşmesi sebebiyle, kiraya verenin, aradan uzun yıllar geçse bile, kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınmış ve kiraya verene, fıkrada belirtilen koşullar gerçekleşince, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilme hakkı tanınmıştır.
Maddenin ikinci fıkrasına göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, yine sadece kiracı, bu defa Tasarının 327 ve 328 inci maddelerindeki düzenleme çerçevesinde fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Buna karşılık, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, On beş yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşme ilişkisini ortadan kaldırabilecektir. Maddenin son fıkrasında, kiraya verenin veya kiracının fesih hakkının bulunduğu durumlarda, sözleşmeyi sona erdirebileceği belirtilmektedir. “ denilmektedir.
5. Yasama Meclisi Gerekçesinin Eleştirisi
Tasarıda 15 yıl olarak belirtilen süre yasa ile 10 yıla indirilmiş, Bu düzenleme ile “toplumda yaratılan huzursuzluğun giderildiği” belirtilmiştir.
Geçici madde ile belirlenen erteleme süresi iki yıl 01.07.2014 tarihinde sona ermekle gerekçede belirtilen “toplumda yaratılan huzursuzluğun giderilmesi” gerekçesinin aksine ekonomik yönden korunması gereken kiracıların (işyeri kiracılarının ticari yaşamlarının ve ticaret serbestisinin engellenilmesi, konut kiracılarının barınma gereksinimlerinin zora sokulması, gibi..) adeta zincirlenmeleri sonucunu doğuran tepkiler, bir çığ gibi “ huzursuzluk ” yarattığı izlenmekte olup mutlaka bu önemli sorunun çözümlenmesi gerekmektedir. “
TBK 347. Maddeye ilişkin tasarıda belirtilen “toplumda yaratılan huzursuzluğun giderildiği” gerekçesinin; bilimsel ve toplumsal verilere uygunluk temeli yoktur. Devlet İstatistik Enstitüsü İstanbul Bölge Başkanlığından bilgi istemim sonucu yapılan araştırmada “ İşyerlerinin hangi oranda kiralanarak kiracılarınca, hangi oranda maliklerince kullanıldığına “ ilişkin istatistik çalışması yapılmamış olduğu öğrenildiği gibi, TUIK 2011 Nüfus ve Konut araştırmasına göre (Proportion of Households by Ownership Status of the Dwelling, 2 October 2011) Türkiye genelinde konutların % 67’sinin (Owner- occupied) maliklerince kullanıldığı, #,8 (Rented) oranında kiralandığı, %1,5 Owned by governmental or private organizations ) lojmanda oturduğu, % 7,-3’ünün ev sahibi olmamakla birlikte kira ödemediği (Not owner-occupied but no rent is paid ) belirlenmiştir. Bu verilerle, TBK 347. maddesine ilişkin tasarıda belirtilen “toplumda yaratılan huzursuzluğun giderildiği”, gerekçesinin inandırıcı olmadığı sonucuna ulaşılmaktadır.
5.1. Sağlıksız Gerekçe ve Özgürlükler
Gerekçenin hukuk devleti fikriyle zirve yapan bu misyonuyla uyumlu kullanılarak yargının toplumsal beklentileri karşılamada ilerici ve taşıyıcı bir rol üstlenmesinden yanayız. Gerekçeler bu bakımdan kendinden menkul yetki edinme veya yaşam alanı yaratma hizmet etmekten veya yaşam alanı yaratma fikrine hizmet etmekten, her türlü aşkın ideoloji ve milliyetçi düşüncelerle, yarınları olmayan fikirlerin taşıyıcısı olmaktan kaçınmalıdır…Böyle bir işlerlik tablosu içinde gerekçe, yasamanın önemli besi kaynağına dönüşerek geleceğin hukukunu inşa etmede önemli besi kaynağına dönüşerek geleceğin hukukunu oluşturmada önemli bir pay edinmektedir. Bu paydaşlık, özgürlüklerle hakları temin eden, devleti hukukla sınırlayan bir gerekçelendirme anlayışı aracılığıyla ve buradan doğru okumalarla mümkün olmaktadır…Karşıt olmaklık; doğası gereği kendisini diğerini yok etmek veya işlevsiz kılmak üzerine yapılandırır ki bu en iyimser haliyle özgürlüklerin yarınlarını karartmak bireyi aşkın güç karşısında orta yerde korumasız ve çıplak bırakmak demektir… Bu durum, hukuk devleti idealinin bunu korumakla ödevlendirilmiş organlarca kendi hastalıklı gerekçe anlayışı aracılığıyla peyderpey tasfiyesi anlamına gelir. (1) (1) (ŞEKER Hilmi, Esbab-ı Mucibe’den- Retoriğe HUKUKTA GEREKÇE, Beta, 2010 Sahife166)”
6. Yorumlama ve Haklar
Kanun hükümlerinin, uygulamadan önce yorumlanmaya ihtiyacı vardır. Nitekim MK m.1/1 hükmü, bu yorumun; kanunun “ lafzının ve ruhunun göz önüne alınarak yapılması gerektiğine ilişkindir. Öte yandan Hakim ; yasadan çıkaracağı anlamlar ile Anayasa’ya aykırılık itirazında bulunarak, yasanın Anayasaya aykırılığını gün ışığına çıkarabilir ve yasanın iptali sağlanabilir. (Ana) yasal kuralların verdiği güce dayanarak yapılan yorum sayesinde, bazı yetkileri kullanmaya hak tanıma olanağı belirmektedir. Böylece hukukun genel nitelikteki kuralını yorumlayan kişi, bundan doğan hakları bularak, hukuki sonuçlar çıkarabilmektedir. (2) (2) İNAL H.Tamer, İNAL H.Tamer, Borca Aykırılık Dönme Ve Fesih, 3. Bası, Seçkin Yayıncılık, 2013, Ankara, ss.268, MERZ, Art 2 ZGB, N.29-30, SPİRO, s.37-38 )
6.1. Mekanik Olumsuzlama ile Hukuk Kuralının Yok Edilmesi
TBK 347. Maddesi ile kendi karşıtını içinde yaratmıştır. TBK bir yandan sözleşme kurma serbestisini kabul ederken, TBK 347. maddesi ile de kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi sonunda sona erdirilmesini, sözleşme özgürlüğüne dayalı kurulan sözleşmenin kiraya veren (ekonomik yönden güçlü olan tarafından) yok edilmesi olanağını sağlanmış, sözleşme özgürlüğü, yani iradenin özerkliği ilkesi adeta ortadan kalkmıştır. Yasanın bu hükmü yok iken sözleşme yapan kiracılar, bu düzenleme ile, bir anda kiracılık hak ve sıfatlarının, yok olduğu ve olacağı acı gerçeği ile karşılaşmışlardır.
Olumsuzlamanın Olumsuzlanması Yasası, karşıtların birliği ve savaşımı yasasının doğal sonucudur. Evrende her nesne, olay ya da süreç birbirlerini karşılıklı olarak yok etmeye çalışan çeşitli karşıt yönler ve eğilimler taşır. Bu, onların savaşımıdır. Ama bütün bu karşıt yönle ve eğilimler aynı zamanda, birbirleriyle sıkıca bağımlıdırlar, biri olmadan öbürü de olmaz. Bu da onların birliğidir.
Gelişme sürecinde yeninin eskiyi olumsuzlaması, karşıtlar arasındaki çelişkilerin çözülmesinden ve aşılmasından başka bir şey değildir. “Olumsuzlamanın Olumsuzlanması Yasası” aynı zamanda nicelikten niteliğe geçiş yasasıyla da organik bir bağlılık içindedir. Çünkü olumsuzlama, eski bir nitelikten yeni bir niteliğe geçiş demektir. - Ki bu da, niceliksel birikimlerin gereken olgunluğa ulaştıkları zaman sıçramayla gerçekleşir. Her yeni, eskinin bağrında ve onun olumlu bölüm ve eğilimlerinden oluşur; bundan ötürüdür ki her yeni, aynı zamanda eskinin daha yetkinleşmiş ve gelişmiş bulunan özelliklerini de taşır. Eytişimsel olumsuzlama, mekanik olumsuzlamadan da titizlikle ayırt edilmelidir. Mekanik olumsuzlamada olumsuzlanan nesne bir dış etkenle yok edilir, eytişimsel olumsuzlamadaysa onu ortadan kaldıran kendi iç çelişkilerinin gelişimsel aşılmasıdır. Örneğin bir böceğin üstüne ayağımızı basıp öldürebiliriz, bu mekanik olumsuzlamadır; ama böcek yaşamını tamamlayıp kendiliğinden ölür, bu eytişimsel olumsuzlamadır. (3) (3) http://www.felsefe.gen.tr/felsefe sozlugu/o/olumsuzlama. Derleyen: Sosyolog Ömer YILDIRIM
Kaynak: Atatürk Üniversitesi Sosyoloji Bölümü 1. Sınıf “Felsefeye Giriş” ve 3. Sınıf “Çağdaş Felsefe Tarihi” Dersi Ders Notları (Ömer YILDIRIM); “Felsefe Sözlüğü” Orhan Hançerlioğlu)
TBK 347. madde düzenlemesi, çok açık “mekanik olumsuzlanma” ile Borçlar Hukukunun; kiracının korunması, sözleşme serbestisi ve kiracı aleyhine düzenleme yasağı emredici kurallarını, Borçlar Hukuku Genel Teorisini, anayasal hak olan sözleşme ve çalışma hürriyetlerini, mekanik olumsuzlama ile olumsuzlayan, yok eden bir konumdadır.
7. TBK 347. Madde Düzenlemesi
TBK’nun 347. Maddesi dışında tüm düzenlemeleri bizce çok yerinde olan TBK; eski bir nitelikten yeni bir niteliğe geçişi niceliksel hukuksal birikimlerin gereken olgunluğu ile, kiracıyı koruyan eski 6570 Sayılı Gayrımenkul Kiralarına İlişkin Yasa’nın ve o dönemdeki yargısal kararların bağrında ve onların olumlu bölüm ve eğilimlerini taşımasına karşın, TBK 347. maddesi ile eskinin daha yetkinleşmiş ve gelişmiş bulunan özelliklerini dışlamış, yasayı - bir anlamda- zayıfı koruyan hukuksal değerlerin çağcıllığından çıkarmıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi “ Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. “ , Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un Geçici 2. maddesi ile “Bu Kanunun 1. Maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” düzenlemeleri yapılmıştır.
8. Türk Borçlar Hukuku- Sözleşme Özgürlüğü İlkesi
Türk Borçlar Hukuku, sözleşme hürriyetini temel bir ilke olarak kabul etmiştir. Gerçekten; Anayasa m.19’a göre, “ Herkes………….sözleşme hürriyetine sahiptir. Türk Borçlar Hukukunda da kural sözleşme yapma hürriyetidir. Sözleşme yapma hürriyeti, ferdin dilediği herhangi bir sözleşmeyi, hiçbir dış baskıya maruz kalmadan yapabilmesi veya böyle bir sözleşmeyi reddedebilmesi demektir. Burada, fert sözleşme yapmaya zorlanamayacağı gibi, sözleşme yapmaktan da men edilemez. (Sözleşme) Kurma serbestisi, Borçlar Kanunu’nda açık olarak hükme bağlanmış olmamakla birlikte, bu sözleşme özgürlüğünün doğal bir sonucudur. Zira sözleşme yapma veya yapmama hürriyeti olmayan bir hukuk düzeninde, sözleşme hürriyetinden bahsetmek mümkün değildir. …Fertler, hukuken eşit durumda olduklarından (AY.m.10), borç ilişkilerini diledikleri gibi düzenlerler. Madem ki fert özgür olup, hukuki işlem ile kendi menfaatını izlemektedir, o halde dışarıdan gelebilecek her türlü baskı ve zorlama, sözleşmenin tarafları arasındaki eşitlik ve özgürlük ilkelerini zedeler. Hür toplumda herkes kendi menfaatini en iyi şekilde kollar ve gözetir. Bu sebeple başka bir kişinin diğer bir şahsın çıkarı için, ona yardım ve müdahale etmesine gerek yoktur. Herkes menfaatlerini en iyi şekilde gözetip izlediği zaman, bu menfaatlerin toplamından oluşan sosyal (genel) menfaat te en iyi şekilde gerçekleşmiş olur. (4) (4) (ENGEL s.98, Von Tuhr/ Peter s.247, EREN Fikret Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 12.Bası, Beta Basım AŞ, İstanbul 2010, s.270- 271 ).
Tarafların karşılıklı olarak anlaşması ile, kişinin diğer taraf veya kişiler ile, birlikte ve dilediklerini düzenlemek hakkını anlatan sözleşme özgürlüğü, çeşitli anlamları taşımaktadır. (5) (5) İNAN Ali Naim Borçlar Hukuku Genel Hükümler s.128) Borçlar Kanunu alanında sözleşme özgürlüğü, mutlak bir özgürlük değil hukuki bir özgürlüktür. İşte bu nedenle sözleşme özgürlüğünün sınırları dahi aynı kanuni sınırlamalar içinde kalmak zorundadır. (6) (6) YUNG, L’ Esprit du Code, E’tudes et Articles, s.40, İNAN, S. 145-146, İNAL H.Tamer, Borca Aykırılık Dönme Ve Fesih, 3. Bası, Seçkin Yayıncılık, 2013, Ankara, s.231)
Özgürlük kavramının, özel hukuktaki görüntüsü gibi beliren sözleşme özgürlüğü, yani iradenin özerkliği ilkesi; insanın, insan tarafından istismar edilmesinin de, en önde gelen aracı olabileceği için, teoride ne kadar kapsamlı olursa olsun, genelde sınırlandırılmıştır. (7) (7) İNAL H.Tamer, age s. 232)
ENGEL, sözleşme özgürlüğünün bütün tarihçesinin, buna getirilen sınırlamalardan ibaret olduğunu ileri sürmüştür. Bununla birlikte bireyin iradesi, özel ilişkilerde kurulan hakların, yine de kaynağını teşkil etmektedir. Bu haklar ve tezahür biçimi, kanunda ancak şeklini bulmaktadır. Sözleşme onu yapanlar nezdinde, kanun kadar güçlü olduğuna göre, sözleşmeye bağlılık ilkesi büyük önem taşımaktadır. Taraflar birbirlerini serbestçe seçebildikleri gibi, sözleşmenin konusunu da diledikleri gibi tayin edebilmekte (TBK m.26/1), sözleşmeyi değiştirebilmekte ve sona erdirebilmektedirler. Sözleşme özgürlüğü, kişi özgürlüğünün belli oranlar içinde bir yansıması, bir görüntüsü ve delili olmaktadır. Ancak, özel kişilerin kendi aralarında kurdukları hukuk düzeni, yani sözleşmeler sistemi, kanun koyucunun sürekli olarak almak zorunda kaldığı tedbirler ve emredici hukuk kuralları karşısında gerilemektedir. (8) (8) ENGEL, Traite, s.79 İNAL H.Tamer, age s.232, Cent ans de contrat, s.35; TUNÇOMAĞ, s.245)
VELİDEDEOĞLU Hıfzı Veldet ve FUNK Fritz; sözleşme serbestisinin yasaca belirlenen sözleşme tiplerinden ayrı sözleşmeler yapmak ve bunları istedikleri gibi düzenlemek ve belirlemek, emredici hukuk kurallarına aykırı olmamak koşulu ile yasa tarafından düzenlenmiş olan sözleşmelerin içeriğini değiştirmeyi kapsadığını, bununla beraber taraflardan biri sözleşmenin konusunu saptama ve içeriğini belirleme hakkını salt kendisine bağlayamayacağını, böyle bir koşulun, sözleşmenin karşı tarafının kişisel özgürlüğünü aşırı sınırlayacağını bu nedenle (bu sınırlandırmanın) batıl olduğunu, belirtmişlerdir. (9) (9) VELİDEDEOĞLU Hıfzı Veldet ve FUNK Fritz, Borçlar Hukuku Şerhi, Üniversite Kitabevi, İstanbul.1946, S.31)
Borçlar Hukukuna egemen olan “fertlerin irade serbestisi”nin yanı sıra ikinci prensip “borç ilişkisinin “nisbiliği ”prensibidir. Borç ilişkisinin sadece alacaklı ile borçlu arasında bir bağ teşkil etmesi ve üçüncü şahısları etkilememesi borç ilişkisinin nisbi olduğunu ifade eder. Bugün çoğunlukla, kanunen tapu siciline şerh verilmesi imkanı öngörülen şahsi hakların şerh verilmekle niteliklerinin değişmeyeceği, fakat etki alanlarının genişleyeceği kabul edilmektedir. Şerh verilebilecek haklar ancak kanunda öngörülenlerden ibarettir. Adi Kira, hasılat Kirası, sözleşmeden doğan (iştira) alım (MK.m.736) , şuf’ a (ön alım) (MK.m.753) hakları, rehin alacaklısının boş dereceye ilerleme hakkı (MK.m.871/f), arsa pay karşılığı inşaat sözleşmesinden (Tapu K.m.26/f.5) doğan haklar (MK.m.1009), bağışlamadan rücu hakkı (MK.m.242/f.2), ve gayrımenkul satış vaadinden, paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin sözleşmelerden (MK.m.695/II); paylı mülkiyette paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerden (MK.m.698/II), doğan haklar bunlara örnek gösterilebilir. (10) (10) OĞUZMAN Kemal, ÖZ M.Turgut; Borçlar Hukuku Genel Hükümler 6.Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2009, s.24 )
9. Türk Borçlar Yasası’nın 347. Maddesi’nin Anayasamıza
Aykırılığı
Türk Borçlar Yasası’nın 347. Maddesi; ; yürürlükte olan Anayasamızın Çalışma ve sözleşme hürriyetine ilişkin düzenlemesine ve Anayasa Mahkemesinin benzer davalarda kabul ettiği görüşlerine açıkça aykırıdır.
Anayasa Mahkemesi, Mülkiyeti İstanbul - Büyükşehir Belediyesine ait olan ve 10.4.1967 tarihinden beri aynı kişide kirada bulunan İstanbul - Unkapanı yeraltı geçidindeki dükkanın kirası Belediyece, 3151 sayılı Yasaya dayanılarak 1.8.1985 tarihinden geçerli olarak 8000 liradan 100.000 liraya yükseltilmesi üzerine açılan kira tespit davasında, davacının ileri sürdüğü Anayasaya aykırılık savının ciddi olduğu kanısına varan İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin iptal başvurusu nedeniyle verilen 03.07.1986 tarih E: 1986/ K: 1986 sayılı kararında; “ Hukuk devletinin temel unsuru bütün devlet faaliyetinin hukuk kurallarına uygun olmasıdır. Hukuk devleti, insan haklarına saygı gösteren ve bu hakları koruyucu, âdil bir hukuk düzenini kuran ve bunu devam ettirmeye kendini zorunlu sayan ve bütün faaliyetlerinde hukuka ve Anayasa’ya uyan bir devlet olmak gerekir. Hukuk devletinde kanun koyucu da dahil olmak üzere devletin bütün organları üstünde hukukun mutlak bir hakimiyeti haiz olması, kanun koyucunun yasama faaliyetlerinde kendisini her zaman Anayasa ve hukukun üstün kuralları ile bağlı tutması lâzımdır. Zira kanunun da üstünde Kanun Koyucunun bozamayacağı temel hukuk prensipleri ve Anayasa vardır….(11.10.1963 günlü, Esas: 1963/124, Karar: 1963/243 sayılı karar, AMKD. Cilt:1, sayfa: 429 ).” denilmiştir.
4628 Sayılı Elektrik Piyasası Kanunu’nun Geçici 4.md birinci fıkra ve 8.maddesi ile “yapılmış sözleşmelerin tamamlanması idarenin elinde ve takdirinde iken bu konunun yasayla süreye bağlanmasının iş ve çalışma özgürlüğünü sınırladığı, sözleşme özgürlüğüne güvenen kişilerin idare ile yaptığı sözleşmelerin yasama organınca fesih olunduğu, bu nedenle de geçici maddenin Anayasa’nın 2,10,35,48 ve 125 maddelerine aykırı olduğu iddiası, Anayasa Mahkemesi 13.02.2002 tarih E.2001/293, K:2002/28 (RG,18.04.2002,S.24730) sayılı kararına konu olmuş, Anayasa Mahkemesi; “Anayasa’nın “Çalışma ve sözleşme hürriyeti” başlıklı 48. Maddesi- Herkes dilediği alanda çalışma ve sözleşme hürriyetine sahiptir- kuralını içermektedir. Buna göre taraflar, özgür iradeleriyle ilişkilerini sözleşme ile düzenleyip biçimlendirebilirler. Bir sözleşmenin ne zaman ne şekilde sona ereceğine ancak sözleşmenin tarafları karar verebilir. Anayasa’nın 48. Maddesinde koruma altına alınan bu özgürlük, sözleşme yapma serbestisi yanında yapılan sözleşmelere dışarıdan müdahale yasağını da içerir… Açıklanan nedenlerle, mevcut sözleşmelerin yasa ile sona erdirilerek sözleşme özgürlüğüne müdahale edilmesi anayasa’nın 2 ve 48. maddesine aykırıdır denilerek bu sınırlama Anayasa’ya aykırı bulunarak iptal kararı verilmiş, Anayasa’ya aykırılık daha çok “ Hukuk Devleti” ve “istikrar”, ilkelerine dayandırılmıştır.
Anayasa Mahkemesi 2001 değişikliğinden önce verdiği 06.11.1996 günlü 3402 Sayılı Basın Yasası’na İki Ek madde Eklenmesine Dair Yasanın Ek 7, 8 maddelerin Anayasanın 2,11,18,28,29 maddelerine aykırılığı ileri sürülerek açılan iptal davasına ilişkin 05.06.1997 tarih E:1996/ 70, K: 1997/ 53 (R.G. 04.04.2003 Sayı:25059) kararında da; “48. Maddenin gerekçesinde açıklandığı gibi, özgürlük temeline dayalı bir toplumda irade serbestliği çerçevesinde ferdin sözleşme yapma, meslek seçme ve çalışma özgürlüklerinin güvence altına alınması doğaldır. Bu özgürlükler kamu yararı amacı ile kanunla sınırlandırılabilir.
Yasa gerekçesinde; “kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınmış” saptaması, konutlarda ikamet eden kiracıların #,8, maliklerin ise g,3 olduğu dikkate alındığında, olsa olsa; tek yanlı olarak g,3 çoğunluğun menfaatlerinin korunması olgusu, “sosyal hukuk devletinin ekonomik yönden zayıf olanı korunmak amacının göz ardı edilmesi” sonucunu doğurmaktadır. Bu nedenle yasa gerekçesi toplumsal gerçekleri yansıtmamaktadır.
Kiracıların 10 yıllık uzama süresi sonunda başkaca hukuki sebep aranmaksızın tahliyesini sağlayamaya TBK’nun 347. maddesi; ; Anayasamızla güvence altına alınması emrolunan , “eşitlik”, “sözleşme yapma serbestisi”, “Çalışma hürriyeti”, Anayasa Mahkememizin; “hukukun üstün kurallarına uyulması”, “yapılan sözleşmelere dışarıdan müdahale yasağı”, “ Hukuk Devleti” ve “istikrar” ilkelerine açıkça aykırı olduğu gibi, yasanın uygulanması ile “Kamu yararından” daha çok “ekonomik yönden güçlü olan kiraya verenlerin özel çıkarlarının” sağlanacağı acı gerçeği açıktır.
10. SONUÇ
Dileğimiz ve inancımız; yerel mahkemelerde görülecek olan TBK 347.maddesine dayalı tahliye davasına ilişkin yargılamalarda; davalı kiracı tarafınca, anayasaya aykırılık iddiası ve itirazı yoluyla, TBK 347.maddesinin Anayasaya aykırılığın incelenmesinin sağlanmasıdır.
Siyasi partilerin hangi nedenle Anayasaya aykırılık davası açarak, iptal başvurusunda bulunmamış olduklarının incelenmesi, ayrı bir konudur.
347. Maddesi ve yasanın geçmişe yürüyeceğine ilişkin düzenlemeleri dışında tüm düzenlemeleri bizce yerinde olan TBK; eski bir nitelikten yeni bir niteliğe geçişi niceliksel hukuksal birikimlerin gereken olgunluğu ile, kiracıyı koruyan ( eski ) 6570 Sayılı Gayrımenkul Kiralarına İlişkin Yasanın ve o dönemdeki yargısal kararların bağrında ve onların olumlu bölüm ve eğilimlerini taşımasına karşın, TBK 347. maddesi ile eskinin daha yetkinleşmiş ve gelişmiş bulunan özelliklerini dışlamış, yasayı - bir anlamda- zayıfı koruyan hukuksal değerlerin çağcıllığından yoksunlaştırılmıştır.
Kitabımızda konunun diğer hukuksal incelikleri sunulacaktır. Hakkın yok edilmemesi, hukukun üstünlüğü ve adaletin sağlanması yönünde katkımız olursa, bu bizim için en büyük mutluluk olacaktır.
İÇİNDEKİLER
INTRODUCTION AND SUMMARY OF THE BOOKLET
The unconstitutional regulation of the ‘The evacuation of Tenant after
10-Year-End delay time’ based on the T.B.K. Article No.447.
1. Tenant Protection within the Law of Obligations V
2. Violation of Tenant Protection Policy VI
3. The Subject of Our Booklet VI
4. Parliament Legislative Justification of the (new) Article No.347 of the
Turkish Code of Obligations regarding the evacuation at the end
of the tenant’s 10-year extension period. VI
5. Critique of the Legislative Assembly Grounds VII
5.1. Unhealthy Grounds and Freedoms VIII
6. Interpretation and Rights VIII
6.1 Destruction of the Rule of Law by Mechanical Negation VIII
7. The Arrangement of Article No.347 of T.B.K. X
8. Law of Obligations and Freedom of Contract Policy of the T.B.K. X
9. The contradiction of the Article No.347 of the Turkish Code of
Obligations to our Constitution. XII
10. Conclusion XIV
ÖNSÖZ
KİRA SÖZLEŞMESİNİN 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ
SONUNDA FESHİ
KİRACININ TAHLİYESİ
SÖZLEŞME ÖZGÜRLÜĞÜ İLKESİ
ANAYASAYA AYKIRILIK
1. Türk Borçlar Hukuku’nda Kiracının Korunması XV
2. Kiracının Korunması İlkesinin İhlali XV
3. İncelememizin Konusu XVI
4. Kiracının 10 Yıllık uzama süresi sonunda tahliyesine konusunda (Yeni)
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi TBMM Yasama Gerekçesi XVI
5. Yasama Meclisi Gerekçesinin Eleştirisi XVII
5.1. Sağlıksız Gerekçe ve Özgürlükler XVIII
6. Yorumlama ve haklar XVIII
6.1. Mekanik Olumsuzlama ile Hukuk Kuralının Yok Edilmesi XVIII
7. TBK 347. Madde Düzenlemesi XIX
8. Türk Borçlar Hukuku- Sözleşme Özgürlüğü İlkesi XX
9. Türk Borçlar Yasası’nın 347. Maddesi’nin Anayasamıza Aykırılığı XXII
10. SONUÇ XXIV
BİRİNCİ BÖLÜM
TBK 347. MADDESİ KAPSAMINDA KİRALAYANIN
TAHLİYE HAKKI
I- Genel Tanım 1
A. TBK. 347.Madde Yapısı 1
a. On Yıl Uzama Süresi Sonu Kira Sözleşmesinin Feshi ve
Tahliyesi Yasama Gerekçeleri Yasanın Geriye Yürütülmesi 2
b. Yasallaşma 8
c. Yasanın Yürürlüğü 8
B. Kendi Gerekçesine ve Hukuk Kurallarına Aykırı Yasa Maddesi 10
a. Yürürlük Düzenlemesindeki Aykırılıklar 10
aa. Geriye Yürümeme İlkesine Aykırılık 10
bb. Hukuka ve Yasalara Karşı Güven İlkesinin İhlali 11
b. Sözleşme Serbestisi ve Kamu Düzeni 13
C. TBK 347. Maddesi ve Kiracının Korunması İlkesi 15
a. Yasal Düzenlemeler 15
b. Kiracının Korunması İlkesine Uyumsuzluk 16
c. Sözleşme Özgürlüğü Kapsamında Yasanın Yorumu 17
aa. Yorumlama ve Hakim 17
bb. Sözleşme Özgürlüğü ve Kira Sözleşmesi 18
cc. TBK ‘un Yadsınması- Mekanik Olumsuzlama 22
D. Kiracının Korunması İlkesinden Dönüş 23
a. Hukuk Gereğinin Yasa İle Yok Edilmesi
Çağcıllıktan Yoksunlaşma 23
b. Ahde Vefa Pacta Sund Servanda Uyarlamanın
Gözardı Edilmesi 24
İKİNCİ BÖLÜM
ON YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA
KİRA SÖZLEŞMESİNE SON VERME
I. Diğer Tahliye Nedenlerinden Farklılık 29
A. Kira Sözleşmesinin Bildirim Yolu İle Feshi 29
a. Konut ve Çatılı İşyerleri 29
b. Dava Yoluyla Fesih ve Tahliye 29
c. Dava Açma Zorunluluğu Hukuki Dinlenilme Hakkı 31
YARGITAY KARARI
KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ -DURUŞMA AÇILMAKSIZIN HÜKÜM VERİLMESİ.
DURUŞMA YAPILMASI ZORUNLU OLAN ÇEKİŞMELİ YARGIDA HAKİM KANUNUN GÖSTERDİĞİ İSTİSNALAR DIŞINDA TARAFLARI DİNLEMEDEN VEYA İDDİA VE SAVUNMALARINI BİLDİRMELERİ İÇİN KANUNA UYGUN BİÇİMDE DAVET ETMEDEN HÜKMÜNÜ VEREMEZ. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi; 09.07.2012 tarih, E: 2012/7128, K: 2012/10280). 33
d. Özel ve Genel Düzenlemeler Kira Sözleşmesi’nin
Sona Ermesi 35
aa. Kira Sözleşmesi Süresi Genel Hükümlere Göre Sona Erme 35
aaa. Adi Kira Sözleşmeleri 35
bb. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri ve Sona Erme 37
YARGITAY KARARI
KiRAYA VEREN, SÖZLEŞME SÜRESİNİN BİTİMİNE DAYANARAK SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİREMEZ. ON YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA KİRAYA VEREN, BU SÜREYİ İZLEYEN HER UZAMA YILININ BİTİMİNDEN EN AZ ÜÇ AY ÖNCE BİLDİRİMDE BULUNMAK KOŞULUYLA, HERHANGİ BİR SEBEP GÖSTERMEKSİZİN SÖZLEŞMEYE SON VEREBİLİR.
ANILAN KANUN MADDESİ TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDAKİ KANUNUN GEÇİCİ 2. MADDESİ UYARINCA BU KANUNUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN ÖNCE TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN 347. MADDESİNİN SON CÜMLESİNDE ÖNGÖRÜLEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN ON YILLIK UZAMA SÜRESİ DOLMAMIŞ OLMAKLA BİRLİKTE GERİ KALAN SÜRE BEŞ YILDAN DAHA KISA OLANLAR HAKKINDA, YÜRÜRLÜĞE GİRDİĞİ TARİHTEN İTİBAREN BEŞ YIL ON YILLIK UZAMA SÜRESİ DOLMUŞ OLANLAR HAKKINDA DA YÜRÜRLÜĞE GİRDİĞİ TARİHTEN İTİBAREN İKİ YIL SONRA UYGULANIR. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 19.06.2014 tarih, E: 2014/5641, K: 2014/8167) 38
KANUNDA BOŞLUK, HAKİMİN YASA KOYUCU GİBİ BOŞLUĞU DOLDURMASI (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 26.05.2014 tarih, E: 2014/4921, K: 2014/6784) 40
UYGULANACAK YASA HÜKMÜNÜN BELİRLENMESİ, KİRALANANIN VASFI (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 13.05.1994 tarih, E: 1994/3-174, K: 1994/336) 41
SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ, AKDİN FESHİ- TAHLİYE.
KİRALANANIN BORÇLAR KANUNUNA TABİ OLMASI HALİNDE SÜRELİ SÖZLEŞMELERDE KİRA SÜRESİNİN SONUNDA VE YERLEŞEN İÇTİHATLARA GÖRE BİR AY İÇİNDE AKDİN FESHİ VE KIRALANANIN TAHLİYESİ İSTENEBİLİR. SÜRE BİTİMİNDEN ÖNCE AKDİN YENİLENMEYECEĞİ HUSUSUNDAKİ İRADE KARŞI TARAFA ULAŞMIŞ İSE O TAKDİRDE KİRA SÜRESİNİN BİTİMİNDEN İTİBAREN BİR AY İÇİNDE DAVA AÇILMASI ZORUNLU DEĞİLDİR. BU DURUMDA TAHLİYE İÇİN BAŞKA BİR SEBEP ARAMAYA GEREK KALMAZ. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 19.04.2004 tarih, E: 2004/2699, K: 2004/2898) 43
TAAHHÜTNAME VERMEK SURETİYLE TAŞINMAZI KULLANMAYA DEVAM ETME TARAFLAR ARASINDA KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILDIĞI YA DA KİRA SÖZLEŞMESİNİN YENİLENDİĞİ ANLAMINA GELMEZ. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 03.06.2014 tarih, E: 2013/15358, K: 2014/7232) 45
KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ-KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ.
KİRANIN DEVRİ İLİŞKİSİ- ZIMMEN MUVAFAKAT İLE KİRA SÖZLEŞMESİ KURULAMAMASI. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 8.2.2012 tarih, E: 2011/3-749, K: 2012/50) 46
KİRACILIĞIN DEVAM ETTİĞİNİN TESBİTİ - MUARAZANIN ÖNLENMESİ. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 22.12.2010 tarih, E: 2010/13-671, K: 2010/696) 54
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
TBK m. 347. MADDESİ UYGULANMA KOŞULLARI
FESİH VE TAHLİYE HAKKININ KULLANILMASI
A. Genel 65
a. TBK ve Özellikle Kira Hükümlerinin Yürürlüğü 65
b. Konut ve Çatılı İşyeri Tanımı ve Kapsam 69
c. Sözleşmenin Bildirim Yolu ile Sona Ermesi 70
d. Genel Hükümlere Göre Dava Yoluyla Tahliye 71
e. Belirsiz Süreli kira sözleşmesi 71
f. Bildirimin Geçerliliği 72
B. Yıllık Uzama Süresi Başlangıcı 72
a. Şekil 73
b. Feshi İhbar Süresi ve Fesih Anı 73
c. Dava Açma Zamanı 75
C. Kira Sözleşmesi ve Geçerliliği 75
a. İspat 76
D. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları İptal Olunan 6570 Sayılı
Yasa Kapsamının Genişlemesi 78
E. Kira Aktinin Feshi ve Dava Yetkilisi 78
F. Yasal Düzenlemenin Yürürlüğü 79
G. Kiralananın El Değiştirmesi 79
H. Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi 80
I. Dava Açma Süresi 80
a. Dava Açma Süresinin Uzaması 81
YARGITAY KARARLARI
KİRA SÖZLEŞMESİ İÇİN BİÇİM KOŞULU ÖNGÖRÜLMEMİŞTİR. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi; 05.11.1980 tarih, E: 1980/6588,
K: 1980/7848) 81
BELLİ TUTARDAKİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN VARLIĞININ ANCAK YAZILI DELİLLE İSPAT EDİLEBİLMESİ, TANIKLA İSPAT YASAĞI. GEÇERLİ OLMASININ HİÇBİR BİÇİM KOŞULUNA BAĞLI OLMAMASI. MİKTARIN YILLIK KİRA TUTARINA GÖRE TESPİT OLUNACAĞI. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi; 02.06.2005 tarih, E: 2005/5976, K: 2005/6701) 83
SÖZLÜ KİRA SÖZLEŞMESİNİN İSPATI (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi; 27.12.2004 tarih, E: 2004/14524, K: 2004/14466) 84
KİRA SÖZLEŞMESİNİ İSPAT KÜLFETİ, YEMİN TEKLİFİ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 27.09.2011 tarih, E: 2011/4741, K: 2011/9729) 85
KİRALAYANIN BİRDEN FAZLA OLMASI- MİRASÇILARIN MUVAFAKATI GEREĞİ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 22.06.2011 tarih, E: 2011/1876, K: 2011/6837) 86
MAL SAHİBİNİN TARAFI DURUMUNDA BULUNMADIĞI BİR KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILABİLİR VE KURAL OLARAK O SÖZLEŞMEDEN DOĞAN HAK VE BORÇLAR, SÖZLEŞMENİN TARAFLARINA AİT OLUR. ÖNCELİKLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKSAL NİTELİĞİNİN VE KİRALAYAN SIFATININ AÇIKLANMASINDA YARAR BULUNMAKTADIR. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 22.12.2010 tarih, E: 2010/6-659, K: 2010/682) 87
KİRA SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ
KİRALANANIN MÜŞTEREK PAYDAŞI VE KİRALAYANI OLAN DAVACININ DAVALI İLE YAPTIĞI KİRA SÖZLEŞMESİ, FESHEDİLMEDİĞİ SÜRECE GEÇERLİDİR. KİRACININ SONRADAN DİĞER PAYDAŞLA YENİ BİR KİRA SÖZLEŞMESİ YAPMASI, DAVACI İLE YAPTIĞI SÖZLEŞMEYİ ORTADAN KALDIRAMAZ. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 14.10.1999 tarih, E: 1999/7944, K: 1999/8029) 92
İKİ ADET KİRA SÖZLEŞMESİ İMZALANMASI. MUVAZAA. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 14.05.2009 tarih, E: 2009/1617, K: 2009/4503) 93
PAYLI MÜLKİYETİN KİRAYA VERİLMESİ. KİRA SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 09.10.2008 tarih, E: 2008/7674, K: 2008/10530) 94
PAYLI MÜLKİYET KONU OLAN TAŞINMAZLA İLGİLİ OLARAK YAPILAN KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKEN GEÇERLİ OLABİLMESİ İÇİN TÜRK MEDENİ KANUNUNUN 691. MADDESİ HÜKMÜ GEREĞİNCE PAY VE PAYDAŞ ÇOĞUNLUĞUNCA GERÇEKLEŞTİRİLMESİ ZORUNLUDUR. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi; 05.05.2006 tarih, E: 2006/3986, K: 2006/5239) 95
MÜŞTEREK MÜLKİYET KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKEN GEÇERLİ SAYILMASI İÇİN, PAY VE PAYDAŞ ÇOĞUNLUĞU İLE GERÇEKLEŞTİRİLMİŞ OLMASI GEREKİR. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi; 15.09.2000 tarih, E: 2000/8312,
K: 2000/10394) 96
KİRACILIĞIN TESPİTİ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 18.06.2012 tarih, E: 2012/12200, K: 2012/15298) 97
KİRACILIĞIN TESPİTİ. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi; 18.06.2012 tarih, E: 2012/12213, K: 2012/15417) 98
KİRACILIĞIN TESBİTİ, ALT KİRACI, KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİNİN ALT KİRACIYA ETKİSİ (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı; 08.02.2012 tarih, E: 2011/3-749, K: 2012/50) 100
HASILAT KİRASI, İŞLETME HAKKININ DEVRİ- İŞLETME HAKKININ DEVRİ HASILAT KİRASININ BİR TÜRÜDÜR. BU YERİN TAHLİYESİ İÇİN HASILAT KİRASINA İLİŞKİN HÜKÜMLERİN UYGULANMASI GEREKİR. (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi; 23.06.1992 tarih, E: 1992/4614, K: 1992/5663) 107
KİRA SÖZLEŞMESİNDEN SONRA ARSADA MUSAKKAF NİTELİKLİ YAPILAR İNŞA EDİLMESİ- KİRALAMADAN SONRA KİRACI TARAFINDAN KİRALANAN ÜZERİNE BİRTAKIM MUSAKKAF NİTELİKLİ YAPILAR İNŞA EDİLMESİ TARAFLAR ARASINDAKİ KİRA İLİŞKİSİNİN NİTELİĞİNİ DEĞİŞTİRMEZ. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 03.02.2009 tarih, E: 2008/12950, K: 2009/776) 109
TAŞINMAZ ÜZERİNDE SONRADAN TESİSLERİN YAPILMASI. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 12.05.2003 tarih, E: 2003/3180, K: 2003/3313) 110
KİRALAYANLARIN BİRDEN FAZLA OLMASI HALİNDE, ARALARINDA ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI BULUNDUĞUNDAN, İCRA TAKİBİNİN VE DAVANIN BİRLİKTE AÇILIP YÜRÜTÜLMESİ GEREKİR. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 13.02.2007 tarih, E: 2006/12639, K: 2007/1197) 111
KİRA SÖZLEŞMESİNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİK (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı; 13.12.2000 tarih, E: 2000/6-1807, K: 2000/1792) 113
YILDAN YILA KENDİLİĞİNDEN YENİLEME ESASI BIRAKILIP TARAFLARCA YENİ BİR BAŞLANGIÇ TARİHİ KABUL EDİLEREK KİRA MUKAVELESİNİN YENİLENMESİ MÜMKÜNDÜR. YENİ BAŞLANGIÇ TARİHİ KABUL EDİLMESİ, KİRACININ ALEYHİNE BİR ŞART NİTELİĞİNDE DEĞİLDİR. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 21.04.1992 tarih, E: 1992/5104, K: 1992/5523) 115
VEKİL SINIRLI BİR VEKALETNAMEYE DAYANARAK DAVACI ADINA KİRA SÖZLEŞMESİ YAPAMAZ. EVVELCE YAPILMIŞ BİR KİRA SÖZLEŞMESİ VARKEN, SONRADAN YAPILAN KİRA SÖZLEŞMESİ EVVELKİ SÜRENİN BAŞLANGICINI DEĞİŞTİREMEZ. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı; 25.01.1989 tarih, E: 198/6-828, K: 1989/20) 116
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE, KİRA BEDELLERİNİN TAYİNİNE MÜTEALLİK HUSUSLAR MÜSTESNA OLMAK ÜZERE KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞİKLİK YAPILAMAZ. BU HÜKÜM, KİRALANAN TAŞINMAZIN KULLANILMASI VEYA SÜRENİN KISALTILMASI İLE İLGİLİ HUSUSLARI KAPSAMINA ALMAKTADIR. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 04.06.1991 tarih, E: 1991/7562, K: 1991/7917) 117
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
TBK m.347 ve İLGİLİ MEVZUAT HUKUKA AYKIRILIKLAR
I. Hukuka Aykırı Düzenlemeler 119
A. Herhangi Bir Sebep Göstermeksizin Sözleşmeye Son Verme 119
B. BK. 347.m.Uygulanmasının Ertelenmesi 119
a. Türk Borçlar Yasasının Yürürlüğü ve Uygulama
Şekli Hakkındaki 6101 sayılı Kanun 119
b. Bazı Maddelerin 11.07.2017 Tarihine Kadar Uygulanmaması
İkinci Değişiklik 120
c. Tacir Sayılan Kiracılar Uygulamanın ertelenmesi
Üçüncü Değişiklik 123
aa. Tacir, Özel Hukuk ve Kamu Tüzel Kişisi İşyeri 123
bb. Gerçek Kişi Tacirler 123
cc. Ticari İşletme, tacir 123
dd. Tüzel Kişi Tacirler 124
ee. Kamu Tüzel Kişilerince Kurulan Kurum ve Kuruluşlar 124
d. Tacir Olarak Sayılan Kişiler Özel Hukuk ve Kamu Hukuku
Tüzel Kişileri İşyeri Kiralarına 01.07.2020 Tarihine Kadar
Uygulanmayacak Hükümler 126
C. Hukuka Aykırılıklar 129
a. Geçmişe Etkili Olmama Kuralı 130
D. Geçmişe Etkili Olmama Kuralının İstisnaları 131
E. Taşınmazları Konu Alan Kira Sözleşmelerine İlişkin
Geçici Maddeler 134
ANAYASA MAHKEMESİ KARARI
KANUNLARIN GERİYE YÜRÜMEZLİK, İLKESİ MALİ YÜKÜMLÜLÜKLERİ ARTTIRICI HÜKÜMLERİN GERİYE YÜRÜMEMESİ (Anayasa Mahkemesinin; 15.10.2009 tarih, E: 2007/44, K: 2009/148) 135
YARGITAY KARARLARI
USULİ KAZANILMIŞ HAKKIN İSTİSNASI ANAYASA MAHKEMESİ İPTAL KARARLARININ ETKİSİ-HAKİMİN YÜRÜRLÜKTEKİ YASALARI TATBİKİ USULİ KAZANILMIŞ HAK (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 01.07.2009 tarih, E: 2009/10-270, K: 2009/313) 145
LEHE OLAN UYGULAMA (Yargıtay 10. Hukuk Dairesi; 11.11.2008 tarih, E: 2007/13916, K: 2008/14584) 146
I. İPTAL DAVASI AÇMAK HAKKI ANAYASAYA
AYKIRILIK İTİRAZI 149
A. Doğrudan İptal Davası 149
a. Anayasaya Aykırılığın Mahkemelerce İleri Sürülmesi 149
b. Kararın Kesinliği 150
c. Gerekçe Açıklanması Zorunluluğu İddianın Ciddiliği 150
B. Yargıtay Aşamasında Anayasaya Aykırılığın İleri Sürülmesi 154
BEŞİNCİ BÖLÜM
ON YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA
KİRA SÖZLEŞMESİNE SON VERME
ANAYASAYA AYKIRILIK
I. Yasal Düzenleme 155
A. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi Türk Borçlar
Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un
Geçici 2. Maddesi 155
B. TCK 347. Maddesi ve Anayasaya Aykırılık 157
a. Kanun Koyucunun Hukukun Üstünlüğü Kuralına
Uymak Zorunluluğu 157
b. Sözleşmelere Dışarıdan Müdahale Yasağı Çalışma ve
Sözleşme Hürriyetinin İhlali 158
c. Eşitlik, Oranlılık, Adil Denge İlkelerinin Gözetilmemesi
Kiralayan Lehine Eşitsizlik 158
d. Gerçekliğe Aykırı Gerekçe 161
e. İsviçre Borçlar Kanunu ve Gerekçe Gerekçedeki
Çelişkiler ve Hukuka Aykırılıklar 164
ALTINCI BÖLÜM
KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE TAHLİYE
KORUNMA ÖNLEMLERİ
I. TAHLİYE DAVASINDA SAV VE SAVUNMA 167
A. Anayasaya Aykırılık İtirazı 167
B. Diğer Korunma Önlemleri 167
a. Uzun Süreli Kira Sözleşmesi Akti Kira Sözleşmesinin
Tapu Siciline Şerhi Sözleşmelere Özel Koşul Konulması 167
b. Uzun Süreli Kira Akti 167
c. Kira Sözleşmesi Tapu Siciline Şerh 168
d. Sözleşmelere Özel Koşul Konulması 169
e. Kira Sözleşmesinde Cezai Şart 171
aa. Cezai Şart İçerikli Kira Sözleşmesi Damga Vergisi 174
f. Daimi Üst Hakkı Tesisi Yap İşlet Devret Modeli 176
YARGITAY KARARLARI
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPU KAYDINA ŞERHİ (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi; 04.11.2008 tarih, E: 2008/9226, K: 2008/12646) 176
BEYANLAR HANESİNE YAZILABİLECEK ŞERHLER . ŞERHİN İPTALİ–YASAYA AYKIRI ŞERH (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 30.06.2010 tarih, E: 2010/14-274, K: 2010/356) 178
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERHİ. VEKİLİN ÖZEL YETKİSİ OLMASI GEREKEN HALLER (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi; 23.01.2007 tarih, E: 2006/14184, K: 2007/418) 187
KİRA SÖZLEŞMESİ. ÜST HAKKI - DEVRİ (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı; 05.04.2006 tarih, E: 2006/19-94, K: 2006/129) 190
“YAP-İŞLET-DEVRET” MODELİ, ÜST HAKKI TESİSİ TALEP OLUNAN TAŞINMAZIN KAMULAŞTIRILMASI (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı; 14.03.2007 tarih, E: 2007/14-83, K: 2007/142) 195
ÜST HAKKININ NİTELİĞİ. TMK`NIN 826. MADDESİ HÜKMÜ UYARINCA TAPU KÜTÜĞÜNE TAŞINMAZ OLARAK KAYDEDİLEN BAĞIMSIZ VE SÜREKLİ NİTELİKTE BULUNAN ÜST HAKKINDAKİ PAYIN ÜÇÜNCÜ BİR KİMSEYE SATILMASI HALİNDE ÖNALIM HAKKINA KONU TEŞKİL EDER. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 21.01.2008 tarih, E: 2007/13277, K: 2008/323) 202
ÜST HAKKI. ÜST HAKKININ DEVRİ. 3.KİŞİLERE DEVRİ YÖNÜNDEN ÜST HAKKINA GETİRİLEN KISITLAMALAR İRTİFAK HAKKI (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 08.10.2008 tarih, E: 2008/14-620, K: 2008/615) 204
YEDİNCİ BÖLÜM
KONUMUZLA İLGİLİ YASALAR
ADALET KOMİSYONU RAPORLARI
TASARI VE YASAMA GEREKÇELERİ
I. Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında
Kanun Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu 207
II. Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında
Kanun Hükümet Teklifi 219
III. Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında
6101 Sayılı Kanun 220
IV. Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda
Değişiklik Yapılmasına Dair 6217 Sayılı Kanun ve Uygulanm
Borçlar Hukuku ve Anayasa’ya Aykırılık Boyutlarıyla
10 YIL UZAMA SÜRESİ SONU KİRACININ TAHLİYESİ
KORUNMA ÖNLEMLERİ
KİRA SÖZLEŞMESİNİN 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ
SONUNDA FESHİ
KİRACININ TAHLİYESİ SÖZLEŞME ÖZGÜRLÜĞÜ İLKESİ
ANAYASAYA AYKIRILIK
1. Türk Borçlar Hukuku’nda Kiracının Korunması
“Kiracının korunması”, hemen tüm hukuk sistemlerinde önemini sürdürmektedir. 6570 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun”un amacının ve içeriğinin, bu yasayı yürürlükten kaldıran “6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu”nda da devam ettiği görülmekle birlikte, 818 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na nazaran sözleşme özgürlüğüne kiracıyı korumaya yönelik getirilen sınırlamalar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile daha da artmıştır. “Bağlantılı sözleşme Yapma Yasağı (TBK m.340),” “Takastan Feragat Yasağı (TBK m.326),” “sözleşme süresince kiralananı elverişli bir halde tutma yükümlülüğünün aksine düzenleme yapma yasağı(TBK m.301),” “tahliye sebeplerinin sınırlandırılması ve belirli tahliye sebeplerinin ancak dava yolu ile sağlanabilmesi (TBK m.350 vd.)” ve benzer düzenlemeler, kiracıyı korumaya yönelik daha önce Yargıtay kararları ve yorumları ile uygulanan kuralların yasalaşmasını sağlamıştır.
2. Kiracının Korunması İlkesinin İhlali
6098 Sayılı Türk Borçlar Yasası’nın mükemmelliğine karşın, yasanın 347. maddesi ile getirilen düzenleme ile; Avrupa Hukukunda “sosyal nitelikli hukuk” olarak kabul edilen “Kira Hukuku”nun “kiracının ayrıcalıklı bir korumaya kavuşturulması “ ilkesine aykırı, kiracılık hakkının, ekonomik yönden güçlü olan kiraya veren tarafından, 11 yıl sonra sona erdirilmesini, diğer bir anlatım şekli ile sözleşmeden doğan kiracılık hakkını 11 yıl sonra yok edilebileceğini düzenleyerek; sözleşme özgürlüğü ve kiracının korunması ilkesini anayasamıza aykırı olarak yok ettiği düşüncesindeyiz.
3. İncelememizin Konusu
Kitabımızda ; 11.01.2011 tarihinde TBMM’nde kabul olunan, 4 Şubat 2011 tarihli Resmi Gazetenin 27836 sayılı nüshasında yayımlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Yasası’nın m.347’de düzenlenen ; “on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” düzenlemesi; Borçlar Hukuku ve Anayasa Hukuku boyutlarıyla değerlendirilmesi, sorunlar, çözüm yolları, özellikle kiracının tahliyeden korunması önlemleri, davaya karşın daha fazla süre kullanma olanakları savunmaları konularındaki paralelindeki önerilerimiz, uygulamalar da dikkate alınarak incelenmektedir.
4. Kiracının 10 Yıllık uzama süresi sonunda tahliyesine
konusunda (Yeni) Türk Borçlar Kanunu’nun
347. Maddesi TBMM Yasama Gerekçesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesine ilişkin ve gerekçe madde dizininde, Madde 346 olarak belirtilen yasa tasarısı gerekçesinde;
“….Tasarının üç fıkradan oluşan 346 ncı maddesinde, genel olarak bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi düzenlenmektedir. Maddenin birinci fıkrasına göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde olduğu üzere kiracı, süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilecek; böyle bir bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış olacaktır.
Kiraya veren ise, kural olarak, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. Ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesinden farklı olarak, Tasarıda, on beş yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği öngörülmüştür. Böylece, kira sözleşmesi sebebiyle, kiraya verenin, aradan uzun yıllar geçse bile, kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınmış ve kiraya verene, fıkrada belirtilen koşullar gerçekleşince, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilme hakkı tanınmıştır.
Maddenin ikinci fıkrasına göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, yine sadece kiracı, bu defa Tasarının 327 ve 328 inci maddelerindeki düzenleme çerçevesinde fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Buna karşılık, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, On beş yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşme ilişkisini ortadan kaldırabilecektir. Maddenin son fıkrasında, kiraya verenin veya kiracının fesih hakkının bulunduğu durumlarda, sözleşmeyi sona erdirebileceği belirtilmektedir. “ denilmektedir.
5. Yasama Meclisi Gerekçesinin Eleştirisi
Tasarıda 15 yıl olarak belirtilen süre yasa ile 10 yıla indirilmiş, Bu düzenleme ile “toplumda yaratılan huzursuzluğun giderildiği” belirtilmiştir.
Geçici madde ile belirlenen erteleme süresi iki yıl 01.07.2014 tarihinde sona ermekle gerekçede belirtilen “toplumda yaratılan huzursuzluğun giderilmesi” gerekçesinin aksine ekonomik yönden korunması gereken kiracıların (işyeri kiracılarının ticari yaşamlarının ve ticaret serbestisinin engellenilmesi, konut kiracılarının barınma gereksinimlerinin zora sokulması, gibi..) adeta zincirlenmeleri sonucunu doğuran tepkiler, bir çığ gibi “ huzursuzluk ” yarattığı izlenmekte olup mutlaka bu önemli sorunun çözümlenmesi gerekmektedir. “
TBK 347. Maddeye ilişkin tasarıda belirtilen “toplumda yaratılan huzursuzluğun giderildiği” gerekçesinin; bilimsel ve toplumsal verilere uygunluk temeli yoktur. Devlet İstatistik Enstitüsü İstanbul Bölge Başkanlığından bilgi istemim sonucu yapılan araştırmada “ İşyerlerinin hangi oranda kiralanarak kiracılarınca, hangi oranda maliklerince kullanıldığına “ ilişkin istatistik çalışması yapılmamış olduğu öğrenildiği gibi, TUIK 2011 Nüfus ve Konut araştırmasına göre (Proportion of Households by Ownership Status of the Dwelling, 2 October 2011) Türkiye genelinde konutların % 67’sinin (Owner- occupied) maliklerince kullanıldığı, #,8 (Rented) oranında kiralandığı, %1,5 Owned by governmental or private organizations ) lojmanda oturduğu, % 7,-3’ünün ev sahibi olmamakla birlikte kira ödemediği (Not owner-occupied but no rent is paid ) belirlenmiştir. Bu verilerle, TBK 347. maddesine ilişkin tasarıda belirtilen “toplumda yaratılan huzursuzluğun giderildiği”, gerekçesinin inandırıcı olmadığı sonucuna ulaşılmaktadır.
5.1. Sağlıksız Gerekçe ve Özgürlükler
Gerekçenin hukuk devleti fikriyle zirve yapan bu misyonuyla uyumlu kullanılarak yargının toplumsal beklentileri karşılamada ilerici ve taşıyıcı bir rol üstlenmesinden yanayız. Gerekçeler bu bakımdan kendinden menkul yetki edinme veya yaşam alanı yaratma hizmet etmekten veya yaşam alanı yaratma fikrine hizmet etmekten, her türlü aşkın ideoloji ve milliyetçi düşüncelerle, yarınları olmayan fikirlerin taşıyıcısı olmaktan kaçınmalıdır…Böyle bir işlerlik tablosu içinde gerekçe, yasamanın önemli besi kaynağına dönüşerek geleceğin hukukunu inşa etmede önemli besi kaynağına dönüşerek geleceğin hukukunu oluşturmada önemli bir pay edinmektedir. Bu paydaşlık, özgürlüklerle hakları temin eden, devleti hukukla sınırlayan bir gerekçelendirme anlayışı aracılığıyla ve buradan doğru okumalarla mümkün olmaktadır…Karşıt olmaklık; doğası gereği kendisini diğerini yok etmek veya işlevsiz kılmak üzerine yapılandırır ki bu en iyimser haliyle özgürlüklerin yarınlarını karartmak bireyi aşkın güç karşısında orta yerde korumasız ve çıplak bırakmak demektir… Bu durum, hukuk devleti idealinin bunu korumakla ödevlendirilmiş organlarca kendi hastalıklı gerekçe anlayışı aracılığıyla peyderpey tasfiyesi anlamına gelir. (1) (1) (ŞEKER Hilmi, Esbab-ı Mucibe’den- Retoriğe HUKUKTA GEREKÇE, Beta, 2010 Sahife166)”
6. Yorumlama ve Haklar
Kanun hükümlerinin, uygulamadan önce yorumlanmaya ihtiyacı vardır. Nitekim MK m.1/1 hükmü, bu yorumun; kanunun “ lafzının ve ruhunun göz önüne alınarak yapılması gerektiğine ilişkindir. Öte yandan Hakim ; yasadan çıkaracağı anlamlar ile Anayasa’ya aykırılık itirazında bulunarak, yasanın Anayasaya aykırılığını gün ışığına çıkarabilir ve yasanın iptali sağlanabilir. (Ana) yasal kuralların verdiği güce dayanarak yapılan yorum sayesinde, bazı yetkileri kullanmaya hak tanıma olanağı belirmektedir. Böylece hukukun genel nitelikteki kuralını yorumlayan kişi, bundan doğan hakları bularak, hukuki sonuçlar çıkarabilmektedir. (2) (2) İNAL H.Tamer, İNAL H.Tamer, Borca Aykırılık Dönme Ve Fesih, 3. Bası, Seçkin Yayıncılık, 2013, Ankara, ss.268, MERZ, Art 2 ZGB, N.29-30, SPİRO, s.37-38 )
6.1. Mekanik Olumsuzlama ile Hukuk Kuralının Yok Edilmesi
TBK 347. Maddesi ile kendi karşıtını içinde yaratmıştır. TBK bir yandan sözleşme kurma serbestisini kabul ederken, TBK 347. maddesi ile de kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi sonunda sona erdirilmesini, sözleşme özgürlüğüne dayalı kurulan sözleşmenin kiraya veren (ekonomik yönden güçlü olan tarafından) yok edilmesi olanağını sağlanmış, sözleşme özgürlüğü, yani iradenin özerkliği ilkesi adeta ortadan kalkmıştır. Yasanın bu hükmü yok iken sözleşme yapan kiracılar, bu düzenleme ile, bir anda kiracılık hak ve sıfatlarının, yok olduğu ve olacağı acı gerçeği ile karşılaşmışlardır.
Olumsuzlamanın Olumsuzlanması Yasası, karşıtların birliği ve savaşımı yasasının doğal sonucudur. Evrende her nesne, olay ya da süreç birbirlerini karşılıklı olarak yok etmeye çalışan çeşitli karşıt yönler ve eğilimler taşır. Bu, onların savaşımıdır. Ama bütün bu karşıt yönle ve eğilimler aynı zamanda, birbirleriyle sıkıca bağımlıdırlar, biri olmadan öbürü de olmaz. Bu da onların birliğidir.
Gelişme sürecinde yeninin eskiyi olumsuzlaması, karşıtlar arasındaki çelişkilerin çözülmesinden ve aşılmasından başka bir şey değildir. “Olumsuzlamanın Olumsuzlanması Yasası” aynı zamanda nicelikten niteliğe geçiş yasasıyla da organik bir bağlılık içindedir. Çünkü olumsuzlama, eski bir nitelikten yeni bir niteliğe geçiş demektir. - Ki bu da, niceliksel birikimlerin gereken olgunluğa ulaştıkları zaman sıçramayla gerçekleşir. Her yeni, eskinin bağrında ve onun olumlu bölüm ve eğilimlerinden oluşur; bundan ötürüdür ki her yeni, aynı zamanda eskinin daha yetkinleşmiş ve gelişmiş bulunan özelliklerini de taşır. Eytişimsel olumsuzlama, mekanik olumsuzlamadan da titizlikle ayırt edilmelidir. Mekanik olumsuzlamada olumsuzlanan nesne bir dış etkenle yok edilir, eytişimsel olumsuzlamadaysa onu ortadan kaldıran kendi iç çelişkilerinin gelişimsel aşılmasıdır. Örneğin bir böceğin üstüne ayağımızı basıp öldürebiliriz, bu mekanik olumsuzlamadır; ama böcek yaşamını tamamlayıp kendiliğinden ölür, bu eytişimsel olumsuzlamadır. (3) (3) http://www.felsefe.gen.tr/felsefe sozlugu/o/olumsuzlama. Derleyen: Sosyolog Ömer YILDIRIM
Kaynak: Atatürk Üniversitesi Sosyoloji Bölümü 1. Sınıf “Felsefeye Giriş” ve 3. Sınıf “Çağdaş Felsefe Tarihi” Dersi Ders Notları (Ömer YILDIRIM); “Felsefe Sözlüğü” Orhan Hançerlioğlu)
TBK 347. madde düzenlemesi, çok açık “mekanik olumsuzlanma” ile Borçlar Hukukunun; kiracının korunması, sözleşme serbestisi ve kiracı aleyhine düzenleme yasağı emredici kurallarını, Borçlar Hukuku Genel Teorisini, anayasal hak olan sözleşme ve çalışma hürriyetlerini, mekanik olumsuzlama ile olumsuzlayan, yok eden bir konumdadır.
7. TBK 347. Madde Düzenlemesi
TBK’nun 347. Maddesi dışında tüm düzenlemeleri bizce çok yerinde olan TBK; eski bir nitelikten yeni bir niteliğe geçişi niceliksel hukuksal birikimlerin gereken olgunluğu ile, kiracıyı koruyan eski 6570 Sayılı Gayrımenkul Kiralarına İlişkin Yasa’nın ve o dönemdeki yargısal kararların bağrında ve onların olumlu bölüm ve eğilimlerini taşımasına karşın, TBK 347. maddesi ile eskinin daha yetkinleşmiş ve gelişmiş bulunan özelliklerini dışlamış, yasayı - bir anlamda- zayıfı koruyan hukuksal değerlerin çağcıllığından çıkarmıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi “ Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. “ , Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un Geçici 2. maddesi ile “Bu Kanunun 1. Maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” düzenlemeleri yapılmıştır.
8. Türk Borçlar Hukuku- Sözleşme Özgürlüğü İlkesi
Türk Borçlar Hukuku, sözleşme hürriyetini temel bir ilke olarak kabul etmiştir. Gerçekten; Anayasa m.19’a göre, “ Herkes………….sözleşme hürriyetine sahiptir. Türk Borçlar Hukukunda da kural sözleşme yapma hürriyetidir. Sözleşme yapma hürriyeti, ferdin dilediği herhangi bir sözleşmeyi, hiçbir dış baskıya maruz kalmadan yapabilmesi veya böyle bir sözleşmeyi reddedebilmesi demektir. Burada, fert sözleşme yapmaya zorlanamayacağı gibi, sözleşme yapmaktan da men edilemez. (Sözleşme) Kurma serbestisi, Borçlar Kanunu’nda açık olarak hükme bağlanmış olmamakla birlikte, bu sözleşme özgürlüğünün doğal bir sonucudur. Zira sözleşme yapma veya yapmama hürriyeti olmayan bir hukuk düzeninde, sözleşme hürriyetinden bahsetmek mümkün değildir. …Fertler, hukuken eşit durumda olduklarından (AY.m.10), borç ilişkilerini diledikleri gibi düzenlerler. Madem ki fert özgür olup, hukuki işlem ile kendi menfaatını izlemektedir, o halde dışarıdan gelebilecek her türlü baskı ve zorlama, sözleşmenin tarafları arasındaki eşitlik ve özgürlük ilkelerini zedeler. Hür toplumda herkes kendi menfaatini en iyi şekilde kollar ve gözetir. Bu sebeple başka bir kişinin diğer bir şahsın çıkarı için, ona yardım ve müdahale etmesine gerek yoktur. Herkes menfaatlerini en iyi şekilde gözetip izlediği zaman, bu menfaatlerin toplamından oluşan sosyal (genel) menfaat te en iyi şekilde gerçekleşmiş olur. (4) (4) (ENGEL s.98, Von Tuhr/ Peter s.247, EREN Fikret Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 12.Bası, Beta Basım AŞ, İstanbul 2010, s.270- 271 ).
Tarafların karşılıklı olarak anlaşması ile, kişinin diğer taraf veya kişiler ile, birlikte ve dilediklerini düzenlemek hakkını anlatan sözleşme özgürlüğü, çeşitli anlamları taşımaktadır. (5) (5) İNAN Ali Naim Borçlar Hukuku Genel Hükümler s.128) Borçlar Kanunu alanında sözleşme özgürlüğü, mutlak bir özgürlük değil hukuki bir özgürlüktür. İşte bu nedenle sözleşme özgürlüğünün sınırları dahi aynı kanuni sınırlamalar içinde kalmak zorundadır. (6) (6) YUNG, L’ Esprit du Code, E’tudes et Articles, s.40, İNAN, S. 145-146, İNAL H.Tamer, Borca Aykırılık Dönme Ve Fesih, 3. Bası, Seçkin Yayıncılık, 2013, Ankara, s.231)
Özgürlük kavramının, özel hukuktaki görüntüsü gibi beliren sözleşme özgürlüğü, yani iradenin özerkliği ilkesi; insanın, insan tarafından istismar edilmesinin de, en önde gelen aracı olabileceği için, teoride ne kadar kapsamlı olursa olsun, genelde sınırlandırılmıştır. (7) (7) İNAL H.Tamer, age s. 232)
ENGEL, sözleşme özgürlüğünün bütün tarihçesinin, buna getirilen sınırlamalardan ibaret olduğunu ileri sürmüştür. Bununla birlikte bireyin iradesi, özel ilişkilerde kurulan hakların, yine de kaynağını teşkil etmektedir. Bu haklar ve tezahür biçimi, kanunda ancak şeklini bulmaktadır. Sözleşme onu yapanlar nezdinde, kanun kadar güçlü olduğuna göre, sözleşmeye bağlılık ilkesi büyük önem taşımaktadır. Taraflar birbirlerini serbestçe seçebildikleri gibi, sözleşmenin konusunu da diledikleri gibi tayin edebilmekte (TBK m.26/1), sözleşmeyi değiştirebilmekte ve sona erdirebilmektedirler. Sözleşme özgürlüğü, kişi özgürlüğünün belli oranlar içinde bir yansıması, bir görüntüsü ve delili olmaktadır. Ancak, özel kişilerin kendi aralarında kurdukları hukuk düzeni, yani sözleşmeler sistemi, kanun koyucunun sürekli olarak almak zorunda kaldığı tedbirler ve emredici hukuk kuralları karşısında gerilemektedir. (8) (8) ENGEL, Traite, s.79 İNAL H.Tamer, age s.232, Cent ans de contrat, s.35; TUNÇOMAĞ, s.245)
VELİDEDEOĞLU Hıfzı Veldet ve FUNK Fritz; sözleşme serbestisinin yasaca belirlenen sözleşme tiplerinden ayrı sözleşmeler yapmak ve bunları istedikleri gibi düzenlemek ve belirlemek, emredici hukuk kurallarına aykırı olmamak koşulu ile yasa tarafından düzenlenmiş olan sözleşmelerin içeriğini değiştirmeyi kapsadığını, bununla beraber taraflardan biri sözleşmenin konusunu saptama ve içeriğini belirleme hakkını salt kendisine bağlayamayacağını, böyle bir koşulun, sözleşmenin karşı tarafının kişisel özgürlüğünü aşırı sınırlayacağını bu nedenle (bu sınırlandırmanın) batıl olduğunu, belirtmişlerdir. (9) (9) VELİDEDEOĞLU Hıfzı Veldet ve FUNK Fritz, Borçlar Hukuku Şerhi, Üniversite Kitabevi, İstanbul.1946, S.31)
Borçlar Hukukuna egemen olan “fertlerin irade serbestisi”nin yanı sıra ikinci prensip “borç ilişkisinin “nisbiliği ”prensibidir. Borç ilişkisinin sadece alacaklı ile borçlu arasında bir bağ teşkil etmesi ve üçüncü şahısları etkilememesi borç ilişkisinin nisbi olduğunu ifade eder. Bugün çoğunlukla, kanunen tapu siciline şerh verilmesi imkanı öngörülen şahsi hakların şerh verilmekle niteliklerinin değişmeyeceği, fakat etki alanlarının genişleyeceği kabul edilmektedir. Şerh verilebilecek haklar ancak kanunda öngörülenlerden ibarettir. Adi Kira, hasılat Kirası, sözleşmeden doğan (iştira) alım (MK.m.736) , şuf’ a (ön alım) (MK.m.753) hakları, rehin alacaklısının boş dereceye ilerleme hakkı (MK.m.871/f), arsa pay karşılığı inşaat sözleşmesinden (Tapu K.m.26/f.5) doğan haklar (MK.m.1009), bağışlamadan rücu hakkı (MK.m.242/f.2), ve gayrımenkul satış vaadinden, paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin sözleşmelerden (MK.m.695/II); paylı mülkiyette paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerden (MK.m.698/II), doğan haklar bunlara örnek gösterilebilir. (10) (10) OĞUZMAN Kemal, ÖZ M.Turgut; Borçlar Hukuku Genel Hükümler 6.Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2009, s.24 )
9. Türk Borçlar Yasası’nın 347. Maddesi’nin Anayasamıza
Aykırılığı
Türk Borçlar Yasası’nın 347. Maddesi; ; yürürlükte olan Anayasamızın Çalışma ve sözleşme hürriyetine ilişkin düzenlemesine ve Anayasa Mahkemesinin benzer davalarda kabul ettiği görüşlerine açıkça aykırıdır.
Anayasa Mahkemesi, Mülkiyeti İstanbul - Büyükşehir Belediyesine ait olan ve 10.4.1967 tarihinden beri aynı kişide kirada bulunan İstanbul - Unkapanı yeraltı geçidindeki dükkanın kirası Belediyece, 3151 sayılı Yasaya dayanılarak 1.8.1985 tarihinden geçerli olarak 8000 liradan 100.000 liraya yükseltilmesi üzerine açılan kira tespit davasında, davacının ileri sürdüğü Anayasaya aykırılık savının ciddi olduğu kanısına varan İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin iptal başvurusu nedeniyle verilen 03.07.1986 tarih E: 1986/ K: 1986 sayılı kararında; “ Hukuk devletinin temel unsuru bütün devlet faaliyetinin hukuk kurallarına uygun olmasıdır. Hukuk devleti, insan haklarına saygı gösteren ve bu hakları koruyucu, âdil bir hukuk düzenini kuran ve bunu devam ettirmeye kendini zorunlu sayan ve bütün faaliyetlerinde hukuka ve Anayasa’ya uyan bir devlet olmak gerekir. Hukuk devletinde kanun koyucu da dahil olmak üzere devletin bütün organları üstünde hukukun mutlak bir hakimiyeti haiz olması, kanun koyucunun yasama faaliyetlerinde kendisini her zaman Anayasa ve hukukun üstün kuralları ile bağlı tutması lâzımdır. Zira kanunun da üstünde Kanun Koyucunun bozamayacağı temel hukuk prensipleri ve Anayasa vardır….(11.10.1963 günlü, Esas: 1963/124, Karar: 1963/243 sayılı karar, AMKD. Cilt:1, sayfa: 429 ).” denilmiştir.
4628 Sayılı Elektrik Piyasası Kanunu’nun Geçici 4.md birinci fıkra ve 8.maddesi ile “yapılmış sözleşmelerin tamamlanması idarenin elinde ve takdirinde iken bu konunun yasayla süreye bağlanmasının iş ve çalışma özgürlüğünü sınırladığı, sözleşme özgürlüğüne güvenen kişilerin idare ile yaptığı sözleşmelerin yasama organınca fesih olunduğu, bu nedenle de geçici maddenin Anayasa’nın 2,10,35,48 ve 125 maddelerine aykırı olduğu iddiası, Anayasa Mahkemesi 13.02.2002 tarih E.2001/293, K:2002/28 (RG,18.04.2002,S.24730) sayılı kararına konu olmuş, Anayasa Mahkemesi; “Anayasa’nın “Çalışma ve sözleşme hürriyeti” başlıklı 48. Maddesi- Herkes dilediği alanda çalışma ve sözleşme hürriyetine sahiptir- kuralını içermektedir. Buna göre taraflar, özgür iradeleriyle ilişkilerini sözleşme ile düzenleyip biçimlendirebilirler. Bir sözleşmenin ne zaman ne şekilde sona ereceğine ancak sözleşmenin tarafları karar verebilir. Anayasa’nın 48. Maddesinde koruma altına alınan bu özgürlük, sözleşme yapma serbestisi yanında yapılan sözleşmelere dışarıdan müdahale yasağını da içerir… Açıklanan nedenlerle, mevcut sözleşmelerin yasa ile sona erdirilerek sözleşme özgürlüğüne müdahale edilmesi anayasa’nın 2 ve 48. maddesine aykırıdır denilerek bu sınırlama Anayasa’ya aykırı bulunarak iptal kararı verilmiş, Anayasa’ya aykırılık daha çok “ Hukuk Devleti” ve “istikrar”, ilkelerine dayandırılmıştır.
Anayasa Mahkemesi 2001 değişikliğinden önce verdiği 06.11.1996 günlü 3402 Sayılı Basın Yasası’na İki Ek madde Eklenmesine Dair Yasanın Ek 7, 8 maddelerin Anayasanın 2,11,18,28,29 maddelerine aykırılığı ileri sürülerek açılan iptal davasına ilişkin 05.06.1997 tarih E:1996/ 70, K: 1997/ 53 (R.G. 04.04.2003 Sayı:25059) kararında da; “48. Maddenin gerekçesinde açıklandığı gibi, özgürlük temeline dayalı bir toplumda irade serbestliği çerçevesinde ferdin sözleşme yapma, meslek seçme ve çalışma özgürlüklerinin güvence altına alınması doğaldır. Bu özgürlükler kamu yararı amacı ile kanunla sınırlandırılabilir.
Yasa gerekçesinde; “kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınmış” saptaması, konutlarda ikamet eden kiracıların #,8, maliklerin ise g,3 olduğu dikkate alındığında, olsa olsa; tek yanlı olarak g,3 çoğunluğun menfaatlerinin korunması olgusu, “sosyal hukuk devletinin ekonomik yönden zayıf olanı korunmak amacının göz ardı edilmesi” sonucunu doğurmaktadır. Bu nedenle yasa gerekçesi toplumsal gerçekleri yansıtmamaktadır.
Kiracıların 10 yıllık uzama süresi sonunda başkaca hukuki sebep aranmaksızın tahliyesini sağlayamaya TBK’nun 347. maddesi; ; Anayasamızla güvence altına alınması emrolunan , “eşitlik”, “sözleşme yapma serbestisi”, “Çalışma hürriyeti”, Anayasa Mahkememizin; “hukukun üstün kurallarına uyulması”, “yapılan sözleşmelere dışarıdan müdahale yasağı”, “ Hukuk Devleti” ve “istikrar” ilkelerine açıkça aykırı olduğu gibi, yasanın uygulanması ile “Kamu yararından” daha çok “ekonomik yönden güçlü olan kiraya verenlerin özel çıkarlarının” sağlanacağı acı gerçeği açıktır.
10. SONUÇ
Dileğimiz ve inancımız; yerel mahkemelerde görülecek olan TBK 347.maddesine dayalı tahliye davasına ilişkin yargılamalarda; davalı kiracı tarafınca, anayasaya aykırılık iddiası ve itirazı yoluyla, TBK 347.maddesinin Anayasaya aykırılığın incelenmesinin sağlanmasıdır.
Siyasi partilerin hangi nedenle Anayasaya aykırılık davası açarak, iptal başvurusunda bulunmamış olduklarının incelenmesi, ayrı bir konudur.
347. Maddesi ve yasanın geçmişe yürüyeceğine ilişkin düzenlemeleri dışında tüm düzenlemeleri bizce yerinde olan TBK; eski bir nitelikten yeni bir niteliğe geçişi niceliksel hukuksal birikimlerin gereken olgunluğu ile, kiracıyı koruyan ( eski ) 6570 Sayılı Gayrımenkul Kiralarına İlişkin Yasanın ve o dönemdeki yargısal kararların bağrında ve onların olumlu bölüm ve eğilimlerini taşımasına karşın, TBK 347. maddesi ile eskinin daha yetkinleşmiş ve gelişmiş bulunan özelliklerini dışlamış, yasayı - bir anlamda- zayıfı koruyan hukuksal değerlerin çağcıllığından yoksunlaştırılmıştır.
Kitabımızda konunun diğer hukuksal incelikleri sunulacaktır. Hakkın yok edilmemesi, hukukun üstünlüğü ve adaletin sağlanması yönünde katkımız olursa, bu bizim için en büyük mutluluk olacaktır.
İÇİNDEKİLER
INTRODUCTION AND SUMMARY OF THE BOOKLET
The unconstitutional regulation of the ‘The evacuation of Tenant after
10-Year-End delay time’ based on the T.B.K. Article No.447.
1. Tenant Protection within the Law of Obligations V
2. Violation of Tenant Protection Policy VI
3. The Subject of Our Booklet VI
4. Parliament Legislative Justification of the (new) Article No.347 of the
Turkish Code of Obligations regarding the evacuation at the end
of the tenant’s 10-year extension period. VI
5. Critique of the Legislative Assembly Grounds VII
5.1. Unhealthy Grounds and Freedoms VIII
6. Interpretation and Rights VIII
6.1 Destruction of the Rule of Law by Mechanical Negation VIII
7. The Arrangement of Article No.347 of T.B.K. X
8. Law of Obligations and Freedom of Contract Policy of the T.B.K. X
9. The contradiction of the Article No.347 of the Turkish Code of
Obligations to our Constitution. XII
10. Conclusion XIV
ÖNSÖZ
KİRA SÖZLEŞMESİNİN 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ
SONUNDA FESHİ
KİRACININ TAHLİYESİ
SÖZLEŞME ÖZGÜRLÜĞÜ İLKESİ
ANAYASAYA AYKIRILIK
1. Türk Borçlar Hukuku’nda Kiracının Korunması XV
2. Kiracının Korunması İlkesinin İhlali XV
3. İncelememizin Konusu XVI
4. Kiracının 10 Yıllık uzama süresi sonunda tahliyesine konusunda (Yeni)
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi TBMM Yasama Gerekçesi XVI
5. Yasama Meclisi Gerekçesinin Eleştirisi XVII
5.1. Sağlıksız Gerekçe ve Özgürlükler XVIII
6. Yorumlama ve haklar XVIII
6.1. Mekanik Olumsuzlama ile Hukuk Kuralının Yok Edilmesi XVIII
7. TBK 347. Madde Düzenlemesi XIX
8. Türk Borçlar Hukuku- Sözleşme Özgürlüğü İlkesi XX
9. Türk Borçlar Yasası’nın 347. Maddesi’nin Anayasamıza Aykırılığı XXII
10. SONUÇ XXIV
BİRİNCİ BÖLÜM
TBK 347. MADDESİ KAPSAMINDA KİRALAYANIN
TAHLİYE HAKKI
I- Genel Tanım 1
A. TBK. 347.Madde Yapısı 1
a. On Yıl Uzama Süresi Sonu Kira Sözleşmesinin Feshi ve
Tahliyesi Yasama Gerekçeleri Yasanın Geriye Yürütülmesi 2
b. Yasallaşma 8
c. Yasanın Yürürlüğü 8
B. Kendi Gerekçesine ve Hukuk Kurallarına Aykırı Yasa Maddesi 10
a. Yürürlük Düzenlemesindeki Aykırılıklar 10
aa. Geriye Yürümeme İlkesine Aykırılık 10
bb. Hukuka ve Yasalara Karşı Güven İlkesinin İhlali 11
b. Sözleşme Serbestisi ve Kamu Düzeni 13
C. TBK 347. Maddesi ve Kiracının Korunması İlkesi 15
a. Yasal Düzenlemeler 15
b. Kiracının Korunması İlkesine Uyumsuzluk 16
c. Sözleşme Özgürlüğü Kapsamında Yasanın Yorumu 17
aa. Yorumlama ve Hakim 17
bb. Sözleşme Özgürlüğü ve Kira Sözleşmesi 18
cc. TBK ‘un Yadsınması- Mekanik Olumsuzlama 22
D. Kiracının Korunması İlkesinden Dönüş 23
a. Hukuk Gereğinin Yasa İle Yok Edilmesi
Çağcıllıktan Yoksunlaşma 23
b. Ahde Vefa Pacta Sund Servanda Uyarlamanın
Gözardı Edilmesi 24
İKİNCİ BÖLÜM
ON YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA
KİRA SÖZLEŞMESİNE SON VERME
I. Diğer Tahliye Nedenlerinden Farklılık 29
A. Kira Sözleşmesinin Bildirim Yolu İle Feshi 29
a. Konut ve Çatılı İşyerleri 29
b. Dava Yoluyla Fesih ve Tahliye 29
c. Dava Açma Zorunluluğu Hukuki Dinlenilme Hakkı 31
YARGITAY KARARI
KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ -DURUŞMA AÇILMAKSIZIN HÜKÜM VERİLMESİ.
DURUŞMA YAPILMASI ZORUNLU OLAN ÇEKİŞMELİ YARGIDA HAKİM KANUNUN GÖSTERDİĞİ İSTİSNALAR DIŞINDA TARAFLARI DİNLEMEDEN VEYA İDDİA VE SAVUNMALARINI BİLDİRMELERİ İÇİN KANUNA UYGUN BİÇİMDE DAVET ETMEDEN HÜKMÜNÜ VEREMEZ. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi; 09.07.2012 tarih, E: 2012/7128, K: 2012/10280). 33
d. Özel ve Genel Düzenlemeler Kira Sözleşmesi’nin
Sona Ermesi 35
aa. Kira Sözleşmesi Süresi Genel Hükümlere Göre Sona Erme 35
aaa. Adi Kira Sözleşmeleri 35
bb. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri ve Sona Erme 37
YARGITAY KARARI
KiRAYA VEREN, SÖZLEŞME SÜRESİNİN BİTİMİNE DAYANARAK SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİREMEZ. ON YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA KİRAYA VEREN, BU SÜREYİ İZLEYEN HER UZAMA YILININ BİTİMİNDEN EN AZ ÜÇ AY ÖNCE BİLDİRİMDE BULUNMAK KOŞULUYLA, HERHANGİ BİR SEBEP GÖSTERMEKSİZİN SÖZLEŞMEYE SON VEREBİLİR.
ANILAN KANUN MADDESİ TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDAKİ KANUNUN GEÇİCİ 2. MADDESİ UYARINCA BU KANUNUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN ÖNCE TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN 347. MADDESİNİN SON CÜMLESİNDE ÖNGÖRÜLEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN ON YILLIK UZAMA SÜRESİ DOLMAMIŞ OLMAKLA BİRLİKTE GERİ KALAN SÜRE BEŞ YILDAN DAHA KISA OLANLAR HAKKINDA, YÜRÜRLÜĞE GİRDİĞİ TARİHTEN İTİBAREN BEŞ YIL ON YILLIK UZAMA SÜRESİ DOLMUŞ OLANLAR HAKKINDA DA YÜRÜRLÜĞE GİRDİĞİ TARİHTEN İTİBAREN İKİ YIL SONRA UYGULANIR. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 19.06.2014 tarih, E: 2014/5641, K: 2014/8167) 38
KANUNDA BOŞLUK, HAKİMİN YASA KOYUCU GİBİ BOŞLUĞU DOLDURMASI (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 26.05.2014 tarih, E: 2014/4921, K: 2014/6784) 40
UYGULANACAK YASA HÜKMÜNÜN BELİRLENMESİ, KİRALANANIN VASFI (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 13.05.1994 tarih, E: 1994/3-174, K: 1994/336) 41
SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ, AKDİN FESHİ- TAHLİYE.
KİRALANANIN BORÇLAR KANUNUNA TABİ OLMASI HALİNDE SÜRELİ SÖZLEŞMELERDE KİRA SÜRESİNİN SONUNDA VE YERLEŞEN İÇTİHATLARA GÖRE BİR AY İÇİNDE AKDİN FESHİ VE KIRALANANIN TAHLİYESİ İSTENEBİLİR. SÜRE BİTİMİNDEN ÖNCE AKDİN YENİLENMEYECEĞİ HUSUSUNDAKİ İRADE KARŞI TARAFA ULAŞMIŞ İSE O TAKDİRDE KİRA SÜRESİNİN BİTİMİNDEN İTİBAREN BİR AY İÇİNDE DAVA AÇILMASI ZORUNLU DEĞİLDİR. BU DURUMDA TAHLİYE İÇİN BAŞKA BİR SEBEP ARAMAYA GEREK KALMAZ. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 19.04.2004 tarih, E: 2004/2699, K: 2004/2898) 43
TAAHHÜTNAME VERMEK SURETİYLE TAŞINMAZI KULLANMAYA DEVAM ETME TARAFLAR ARASINDA KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILDIĞI YA DA KİRA SÖZLEŞMESİNİN YENİLENDİĞİ ANLAMINA GELMEZ. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 03.06.2014 tarih, E: 2013/15358, K: 2014/7232) 45
KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ-KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ.
KİRANIN DEVRİ İLİŞKİSİ- ZIMMEN MUVAFAKAT İLE KİRA SÖZLEŞMESİ KURULAMAMASI. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 8.2.2012 tarih, E: 2011/3-749, K: 2012/50) 46
KİRACILIĞIN DEVAM ETTİĞİNİN TESBİTİ - MUARAZANIN ÖNLENMESİ. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 22.12.2010 tarih, E: 2010/13-671, K: 2010/696) 54
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
TBK m. 347. MADDESİ UYGULANMA KOŞULLARI
FESİH VE TAHLİYE HAKKININ KULLANILMASI
A. Genel 65
a. TBK ve Özellikle Kira Hükümlerinin Yürürlüğü 65
b. Konut ve Çatılı İşyeri Tanımı ve Kapsam 69
c. Sözleşmenin Bildirim Yolu ile Sona Ermesi 70
d. Genel Hükümlere Göre Dava Yoluyla Tahliye 71
e. Belirsiz Süreli kira sözleşmesi 71
f. Bildirimin Geçerliliği 72
B. Yıllık Uzama Süresi Başlangıcı 72
a. Şekil 73
b. Feshi İhbar Süresi ve Fesih Anı 73
c. Dava Açma Zamanı 75
C. Kira Sözleşmesi ve Geçerliliği 75
a. İspat 76
D. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları İptal Olunan 6570 Sayılı
Yasa Kapsamının Genişlemesi 78
E. Kira Aktinin Feshi ve Dava Yetkilisi 78
F. Yasal Düzenlemenin Yürürlüğü 79
G. Kiralananın El Değiştirmesi 79
H. Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi 80
I. Dava Açma Süresi 80
a. Dava Açma Süresinin Uzaması 81
YARGITAY KARARLARI
KİRA SÖZLEŞMESİ İÇİN BİÇİM KOŞULU ÖNGÖRÜLMEMİŞTİR. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi; 05.11.1980 tarih, E: 1980/6588,
K: 1980/7848) 81
BELLİ TUTARDAKİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN VARLIĞININ ANCAK YAZILI DELİLLE İSPAT EDİLEBİLMESİ, TANIKLA İSPAT YASAĞI. GEÇERLİ OLMASININ HİÇBİR BİÇİM KOŞULUNA BAĞLI OLMAMASI. MİKTARIN YILLIK KİRA TUTARINA GÖRE TESPİT OLUNACAĞI. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi; 02.06.2005 tarih, E: 2005/5976, K: 2005/6701) 83
SÖZLÜ KİRA SÖZLEŞMESİNİN İSPATI (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi; 27.12.2004 tarih, E: 2004/14524, K: 2004/14466) 84
KİRA SÖZLEŞMESİNİ İSPAT KÜLFETİ, YEMİN TEKLİFİ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 27.09.2011 tarih, E: 2011/4741, K: 2011/9729) 85
KİRALAYANIN BİRDEN FAZLA OLMASI- MİRASÇILARIN MUVAFAKATI GEREĞİ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 22.06.2011 tarih, E: 2011/1876, K: 2011/6837) 86
MAL SAHİBİNİN TARAFI DURUMUNDA BULUNMADIĞI BİR KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILABİLİR VE KURAL OLARAK O SÖZLEŞMEDEN DOĞAN HAK VE BORÇLAR, SÖZLEŞMENİN TARAFLARINA AİT OLUR. ÖNCELİKLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKSAL NİTELİĞİNİN VE KİRALAYAN SIFATININ AÇIKLANMASINDA YARAR BULUNMAKTADIR. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 22.12.2010 tarih, E: 2010/6-659, K: 2010/682) 87
KİRA SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ
KİRALANANIN MÜŞTEREK PAYDAŞI VE KİRALAYANI OLAN DAVACININ DAVALI İLE YAPTIĞI KİRA SÖZLEŞMESİ, FESHEDİLMEDİĞİ SÜRECE GEÇERLİDİR. KİRACININ SONRADAN DİĞER PAYDAŞLA YENİ BİR KİRA SÖZLEŞMESİ YAPMASI, DAVACI İLE YAPTIĞI SÖZLEŞMEYİ ORTADAN KALDIRAMAZ. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 14.10.1999 tarih, E: 1999/7944, K: 1999/8029) 92
İKİ ADET KİRA SÖZLEŞMESİ İMZALANMASI. MUVAZAA. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 14.05.2009 tarih, E: 2009/1617, K: 2009/4503) 93
PAYLI MÜLKİYETİN KİRAYA VERİLMESİ. KİRA SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 09.10.2008 tarih, E: 2008/7674, K: 2008/10530) 94
PAYLI MÜLKİYET KONU OLAN TAŞINMAZLA İLGİLİ OLARAK YAPILAN KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKEN GEÇERLİ OLABİLMESİ İÇİN TÜRK MEDENİ KANUNUNUN 691. MADDESİ HÜKMÜ GEREĞİNCE PAY VE PAYDAŞ ÇOĞUNLUĞUNCA GERÇEKLEŞTİRİLMESİ ZORUNLUDUR. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi; 05.05.2006 tarih, E: 2006/3986, K: 2006/5239) 95
MÜŞTEREK MÜLKİYET KONUSU TAŞINMAZA İLİŞKİN KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKEN GEÇERLİ SAYILMASI İÇİN, PAY VE PAYDAŞ ÇOĞUNLUĞU İLE GERÇEKLEŞTİRİLMİŞ OLMASI GEREKİR. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi; 15.09.2000 tarih, E: 2000/8312,
K: 2000/10394) 96
KİRACILIĞIN TESPİTİ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 18.06.2012 tarih, E: 2012/12200, K: 2012/15298) 97
KİRACILIĞIN TESPİTİ. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi; 18.06.2012 tarih, E: 2012/12213, K: 2012/15417) 98
KİRACILIĞIN TESBİTİ, ALT KİRACI, KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİNİN ALT KİRACIYA ETKİSİ (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı; 08.02.2012 tarih, E: 2011/3-749, K: 2012/50) 100
HASILAT KİRASI, İŞLETME HAKKININ DEVRİ- İŞLETME HAKKININ DEVRİ HASILAT KİRASININ BİR TÜRÜDÜR. BU YERİN TAHLİYESİ İÇİN HASILAT KİRASINA İLİŞKİN HÜKÜMLERİN UYGULANMASI GEREKİR. (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi; 23.06.1992 tarih, E: 1992/4614, K: 1992/5663) 107
KİRA SÖZLEŞMESİNDEN SONRA ARSADA MUSAKKAF NİTELİKLİ YAPILAR İNŞA EDİLMESİ- KİRALAMADAN SONRA KİRACI TARAFINDAN KİRALANAN ÜZERİNE BİRTAKIM MUSAKKAF NİTELİKLİ YAPILAR İNŞA EDİLMESİ TARAFLAR ARASINDAKİ KİRA İLİŞKİSİNİN NİTELİĞİNİ DEĞİŞTİRMEZ. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 03.02.2009 tarih, E: 2008/12950, K: 2009/776) 109
TAŞINMAZ ÜZERİNDE SONRADAN TESİSLERİN YAPILMASI. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 12.05.2003 tarih, E: 2003/3180, K: 2003/3313) 110
KİRALAYANLARIN BİRDEN FAZLA OLMASI HALİNDE, ARALARINDA ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI BULUNDUĞUNDAN, İCRA TAKİBİNİN VE DAVANIN BİRLİKTE AÇILIP YÜRÜTÜLMESİ GEREKİR. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 13.02.2007 tarih, E: 2006/12639, K: 2007/1197) 111
KİRA SÖZLEŞMESİNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİK (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı; 13.12.2000 tarih, E: 2000/6-1807, K: 2000/1792) 113
YILDAN YILA KENDİLİĞİNDEN YENİLEME ESASI BIRAKILIP TARAFLARCA YENİ BİR BAŞLANGIÇ TARİHİ KABUL EDİLEREK KİRA MUKAVELESİNİN YENİLENMESİ MÜMKÜNDÜR. YENİ BAŞLANGIÇ TARİHİ KABUL EDİLMESİ, KİRACININ ALEYHİNE BİR ŞART NİTELİĞİNDE DEĞİLDİR. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 21.04.1992 tarih, E: 1992/5104, K: 1992/5523) 115
VEKİL SINIRLI BİR VEKALETNAMEYE DAYANARAK DAVACI ADINA KİRA SÖZLEŞMESİ YAPAMAZ. EVVELCE YAPILMIŞ BİR KİRA SÖZLEŞMESİ VARKEN, SONRADAN YAPILAN KİRA SÖZLEŞMESİ EVVELKİ SÜRENİN BAŞLANGICINI DEĞİŞTİREMEZ. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı; 25.01.1989 tarih, E: 198/6-828, K: 1989/20) 116
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE, KİRA BEDELLERİNİN TAYİNİNE MÜTEALLİK HUSUSLAR MÜSTESNA OLMAK ÜZERE KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞİKLİK YAPILAMAZ. BU HÜKÜM, KİRALANAN TAŞINMAZIN KULLANILMASI VEYA SÜRENİN KISALTILMASI İLE İLGİLİ HUSUSLARI KAPSAMINA ALMAKTADIR. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 04.06.1991 tarih, E: 1991/7562, K: 1991/7917) 117
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
TBK m.347 ve İLGİLİ MEVZUAT HUKUKA AYKIRILIKLAR
I. Hukuka Aykırı Düzenlemeler 119
A. Herhangi Bir Sebep Göstermeksizin Sözleşmeye Son Verme 119
B. BK. 347.m.Uygulanmasının Ertelenmesi 119
a. Türk Borçlar Yasasının Yürürlüğü ve Uygulama
Şekli Hakkındaki 6101 sayılı Kanun 119
b. Bazı Maddelerin 11.07.2017 Tarihine Kadar Uygulanmaması
İkinci Değişiklik 120
c. Tacir Sayılan Kiracılar Uygulamanın ertelenmesi
Üçüncü Değişiklik 123
aa. Tacir, Özel Hukuk ve Kamu Tüzel Kişisi İşyeri 123
bb. Gerçek Kişi Tacirler 123
cc. Ticari İşletme, tacir 123
dd. Tüzel Kişi Tacirler 124
ee. Kamu Tüzel Kişilerince Kurulan Kurum ve Kuruluşlar 124
d. Tacir Olarak Sayılan Kişiler Özel Hukuk ve Kamu Hukuku
Tüzel Kişileri İşyeri Kiralarına 01.07.2020 Tarihine Kadar
Uygulanmayacak Hükümler 126
C. Hukuka Aykırılıklar 129
a. Geçmişe Etkili Olmama Kuralı 130
D. Geçmişe Etkili Olmama Kuralının İstisnaları 131
E. Taşınmazları Konu Alan Kira Sözleşmelerine İlişkin
Geçici Maddeler 134
ANAYASA MAHKEMESİ KARARI
KANUNLARIN GERİYE YÜRÜMEZLİK, İLKESİ MALİ YÜKÜMLÜLÜKLERİ ARTTIRICI HÜKÜMLERİN GERİYE YÜRÜMEMESİ (Anayasa Mahkemesinin; 15.10.2009 tarih, E: 2007/44, K: 2009/148) 135
YARGITAY KARARLARI
USULİ KAZANILMIŞ HAKKIN İSTİSNASI ANAYASA MAHKEMESİ İPTAL KARARLARININ ETKİSİ-HAKİMİN YÜRÜRLÜKTEKİ YASALARI TATBİKİ USULİ KAZANILMIŞ HAK (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 01.07.2009 tarih, E: 2009/10-270, K: 2009/313) 145
LEHE OLAN UYGULAMA (Yargıtay 10. Hukuk Dairesi; 11.11.2008 tarih, E: 2007/13916, K: 2008/14584) 146
I. İPTAL DAVASI AÇMAK HAKKI ANAYASAYA
AYKIRILIK İTİRAZI 149
A. Doğrudan İptal Davası 149
a. Anayasaya Aykırılığın Mahkemelerce İleri Sürülmesi 149
b. Kararın Kesinliği 150
c. Gerekçe Açıklanması Zorunluluğu İddianın Ciddiliği 150
B. Yargıtay Aşamasında Anayasaya Aykırılığın İleri Sürülmesi 154
BEŞİNCİ BÖLÜM
ON YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA
KİRA SÖZLEŞMESİNE SON VERME
ANAYASAYA AYKIRILIK
I. Yasal Düzenleme 155
A. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi Türk Borçlar
Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un
Geçici 2. Maddesi 155
B. TCK 347. Maddesi ve Anayasaya Aykırılık 157
a. Kanun Koyucunun Hukukun Üstünlüğü Kuralına
Uymak Zorunluluğu 157
b. Sözleşmelere Dışarıdan Müdahale Yasağı Çalışma ve
Sözleşme Hürriyetinin İhlali 158
c. Eşitlik, Oranlılık, Adil Denge İlkelerinin Gözetilmemesi
Kiralayan Lehine Eşitsizlik 158
d. Gerçekliğe Aykırı Gerekçe 161
e. İsviçre Borçlar Kanunu ve Gerekçe Gerekçedeki
Çelişkiler ve Hukuka Aykırılıklar 164
ALTINCI BÖLÜM
KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE TAHLİYE
KORUNMA ÖNLEMLERİ
I. TAHLİYE DAVASINDA SAV VE SAVUNMA 167
A. Anayasaya Aykırılık İtirazı 167
B. Diğer Korunma Önlemleri 167
a. Uzun Süreli Kira Sözleşmesi Akti Kira Sözleşmesinin
Tapu Siciline Şerhi Sözleşmelere Özel Koşul Konulması 167
b. Uzun Süreli Kira Akti 167
c. Kira Sözleşmesi Tapu Siciline Şerh 168
d. Sözleşmelere Özel Koşul Konulması 169
e. Kira Sözleşmesinde Cezai Şart 171
aa. Cezai Şart İçerikli Kira Sözleşmesi Damga Vergisi 174
f. Daimi Üst Hakkı Tesisi Yap İşlet Devret Modeli 176
YARGITAY KARARLARI
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPU KAYDINA ŞERHİ (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi; 04.11.2008 tarih, E: 2008/9226, K: 2008/12646) 176
BEYANLAR HANESİNE YAZILABİLECEK ŞERHLER . ŞERHİN İPTALİ–YASAYA AYKIRI ŞERH (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 30.06.2010 tarih, E: 2010/14-274, K: 2010/356) 178
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERHİ. VEKİLİN ÖZEL YETKİSİ OLMASI GEREKEN HALLER (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi; 23.01.2007 tarih, E: 2006/14184, K: 2007/418) 187
KİRA SÖZLEŞMESİ. ÜST HAKKI - DEVRİ (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı; 05.04.2006 tarih, E: 2006/19-94, K: 2006/129) 190
“YAP-İŞLET-DEVRET” MODELİ, ÜST HAKKI TESİSİ TALEP OLUNAN TAŞINMAZIN KAMULAŞTIRILMASI (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı; 14.03.2007 tarih, E: 2007/14-83, K: 2007/142) 195
ÜST HAKKININ NİTELİĞİ. TMK`NIN 826. MADDESİ HÜKMÜ UYARINCA TAPU KÜTÜĞÜNE TAŞINMAZ OLARAK KAYDEDİLEN BAĞIMSIZ VE SÜREKLİ NİTELİKTE BULUNAN ÜST HAKKINDAKİ PAYIN ÜÇÜNCÜ BİR KİMSEYE SATILMASI HALİNDE ÖNALIM HAKKINA KONU TEŞKİL EDER. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 21.01.2008 tarih, E: 2007/13277, K: 2008/323) 202
ÜST HAKKI. ÜST HAKKININ DEVRİ. 3.KİŞİLERE DEVRİ YÖNÜNDEN ÜST HAKKINA GETİRİLEN KISITLAMALAR İRTİFAK HAKKI (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; 08.10.2008 tarih, E: 2008/14-620, K: 2008/615) 204
YEDİNCİ BÖLÜM
KONUMUZLA İLGİLİ YASALAR
ADALET KOMİSYONU RAPORLARI
TASARI VE YASAMA GEREKÇELERİ
I. Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında
Kanun Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu 207
II. Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında
Kanun Hükümet Teklifi 219
III. Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında
6101 Sayılı Kanun 220
IV. Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda
Değişiklik Yapılmasına Dair 6217 Sayılı Kanun ve Uygulanm
© Copyright 2024
Sitemizde yayınlanan görsel ve yazılı