Kargo Gönderim Saatleri;
Kartlarına Taksit
Yeni Üyelik
Üye Girişi
Türkiyede Arsa Düzenlemeleri Ve Kentsel Dönüşüm
Türkiyede Arsa Düzenlemeleri Ve Kentsel Dönüşüm
Nihat Enver ÜLGER
Sayfa Sayısı
:
372
Kitap Ölçüleri
:
16x23 cm
Basım Yılı
:
2010
ISBN NO
:
9786053953630
50,00
TL 
Bu ürün şu anda stoklarımızda yok!Yazarın diğer ürünlerine gözatmanızı tavsiye ederiz...
TEŞEKKÜR Benim için bu kitabı hazırlamanın en zor kısmı, teşekkür bölümünü yazmak oldu. Bunun nedenini bilemiyorum. Belki; bir ürünün ortaya çıkmasını sağlayan, emek, zaman, maddi ve manevi katkı veren ortakları; dostları, yardımcıları, daha önce konu ile ilgili değerli araştırmacıları unutma, atlama korkusu sorumluluğu veya duyarlılığı olabilir. Üretmek tüketmektir: kağıt, kalem, toner, enerji, emek, zaman, para, göz nuru, özel yaşam vb. Üretmek bencilliktir: en yakınında olanları, dostlarını ihmal etmek duygu dünyalarından kopmak, yeterince paylaşamamaktır. Öyle ise neden bir kitap yazılır ya da yazılmalıdır? Benim için bu sorunun karşılığı; kimsenin sizden beklentisi olmamasına karşın görev ve sorumluluktur. Belli bir birikime ulaştığında, taştığında, paylaşmak istediğinde, ülke ve mesleğin için önemli sayılan bir sorunla karşılaştığında onun çözümü olacağını düşündüğün bulgulara ulaştığını sandığında, kaçınılmaz olandır. Katkı koyma zorunluluğudur. Manevi hazdır. Bu manevi hazzı benimle paylaşmasını istediğim yanımda olanlara, bu mütevazı ürünün hazırlanmasında bana yoldaşlık edenlere, maddi ve manevi her türlü desteği sağlayanları kalıcı kılmak için adlarını yazdırarak teşekkür etmeyi bir görev kabul ediyor ve bundan onur duyuyorum. Bunun için değerli, gururlu, gösterişten uzak olmayı erdem sayan, duygusal eşim A. Esra Ülgere, Kentsel dönüşüm konusunda ulaşılan bilgi birikimini Bayrampaşa ilçesinde bir dönüşüm projesiyle deneme ve test etme olanağını bana inanarak ve güvenerek ihale edilmesi iznini veren; bunların sonucunda edinilen deneyimlerle bu kitabın yazılmasını sağlayan ve birlikte beş yıl geçirdiğim İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı dostum Sayın Mimar Dr. Kadir Topbaşa, Bayrampaşa dönüşüm projesinin yürütülmesi sırasında bizi danışmanı ve teknik ekibi ile destekleyen Bayrampaşa Belediye Başkanı Sayın Hüseyin Bürgeye, Bu kitabın ağırlıklı konusu olan değer esaslı yöntem üzerine Almanya′da birlikte araştırma yaptığım, konu üzerine kitap yazmamı isteyen ve bunu destekleyen dostum mimar Ulvi Günpmara, Kentsel Dönüşüm ve Uygulamalar Grubunun Başkam olarak çalışmamı sağlayan ve büyük ilgi ve destek gördüğüm İstanbul Metropolitan ve Planlama Merkezinin (İMP) ilk başkanı Prof. Hüseyin Kaptana ve şu andaki başkanı meslektaşım Sayın Prof. Dr. İbrahim Baza, Bayrampaşa Dönüşüm Projesinin ihalesinde ve hazırlanmasında desteğini gördüğüm İBB Genel Sekreter Yardımcısı Sayın İrfan Uzuna, İMP′nin tüm çalışanlarına ve desteğini esirgemeyen BİMTAŞın Genel Müdürü ve görevlilerine, İBB İMP Kentsel Dönüşüm ve Uygulamalar Grubu′nda birlikte çalıştığım, teknik ve bilimsel destek aldığım değerli hocam Prof. Dr. Nazmi Yıldıza, becerikli, çalışkan asistanım, öğrencim ve meslektaşım Funda Yürekdurmaza, meslektaşım Resul Çana, Sinan Ömer Demirtaşa, meslektaşlarım Ayşe Özyorgun, Çağdaş Kuşçu, Banu Gülal ve İpek Erdeme, Her türlü saygı, hürmet ve bu kitabın hazırlanmasında büyük teknik bilgi desteği gördüğüm İBB Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanı, meslektaşım, kardeşim, dostum ve öğrencim Sayın Semih Turhana; Kentsel Dönüşüm Müdürleri Sayın Lütfi Altun ve İdris Atabaya; Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü çalışanlarına, Görevleri olmamasına karşın; ülkemize özgü arsa ve arazi düzenlemelerinde değer esaslı imar uygulamalarının yapılabilmesi için model oluşturmada desteklerini gördüğüm Avrupa Değerleme AŞ yöneticilerine ve çalışanlarına, Kitapta, Türkiyede imar uygulamaları üzerine yararlı tartışmalar yaptığım, teknik ve insan desteği aldığım Çağdaş Harita Şirketi′nin sahibi meslektaşım, öğrencim imar uygulamaları konusunda uzman Cumhur Arabacı′ya ve teknik destek sağlayan Billura, Almanya değer haritaları üzerine çok yoğun çeviri yapılması için maddi ve insan desteği sağlayan Nebula Mühendislik Limited Şirketinin sahibi ve yardımcısı meslektaşlarım, arkadaşlarım ve öğrencilerim Mehmet Sarıtemur ve Cihat Başpehlivan ile çevirmen Gülcana, Yaşamımın en zor döneminde karşılaştığım onur kırıcı durumdan çıkmama yardımcı olan ve kaybettirilmeye çalışılan kariyerimi yemden kazanmamı sağlayan dostum, Bölüm Başkanım ve değerli Bilim İnsanı Prof. Dr. Ali Kahrimana, Her türlü baskımı sakinlikle karşılayan, sessiz ve derin çalışan çok sevdiğim asistanım Gökhan Akkayaya, Beni hiç kırmayan sabırla kitabın en önemli kısmı olan Türkiye′ye özgü ÜLGER1 değerleme modelinin oluşturulmasına bilimsel ve teknik destek dağlayan yeğenim, meslektaşım ve öğrencim Cem Ülgere, Bana emeği geçen, unuttuğum ve unutulan tüm sevdiklerime, dostlarıma teşekkür etmeyi bir borç ve görev sayarım. Beni dünyaya getiren, acılardan bilgelik üreten, güzeller güzeli, yürekli kadın anam Dö-ne′yi rahmetle anar, saygılarımı sunarım. Prof. Dr. N. Enver Ülger Ağustos 2010 Okan Üniversitesi Geomatik Bölüm Başkanı Tuzla Kampusu Formula 1 Yanı, 34959 Tuzla / İSTANBUL öNSöZ Ülke kalkınma planları, uygulanabilme açısından, taşınmaz mallara (arsa ve arazilere) dayalı olanlar ve olmayanlar olarak iki ana gruba ayrılabilir. Taşınmaz mallara dayalı kalkınma planları, özellikle içerdikleri arsa ve arazilerin kullanım biçimlerini değiştirmeyi, düzenlemeyi amaçlarlar. Böylece taşınmaz malların kullanımının planlaması gündeme gelir. Hazırlanan arsa-arazi kullanım-imar planları, ne kadar titizlikle yapılırlarsa yapılsınlar; uygulanmadıkları; yeni mülkiyet ve onun kullanım biçimi olarak tapuya tescil edilmedikleri sürece; emek, zaman, para kaybından başka yarar sağlamazlar. O halde taşınmaz kullanım-imar-planlarımn, bir anlam ifade edebilmesi için yapılabilir, edilebilir, yani uygulanabilir olması gerekmektedir. Ancak, her çeşit planın uygulanması, hazırlanmasından çok daha zordur. Bu zorluk imar planlarının uygulanması sırasında tüm açıklığı ile ortaya çıkar. İmar planlarının uygulanabilmesi; belli bir sistematiği, özel olanakları gerektirir. Bunların başında, güçlü bir plan uygulama isteğinin, iradesinin olması gerekir. Ardından insan haklarına dayalı, çağdaş teknolojiyi kullanan, toplum gereksinmelerim göz önünde tutan, kendi içinde tutarlı, belli bir ideolojisi olan, çok yönlü, aktif bir arsa politikasının araçlarını içeren imar yasasına gerek vardır. Çok iyi eğitilmiş teknik personel ile parasal kaynakların sağlanması da bu alandaki kaçınılmaz zorunluluklardandır. Kurtuluş Savaşı′ndan sonra 1930Tu yıllarda Ankara′nın imar planını yapan Berlin şehircilik uzmanlarından Prof. Dr. Hermann Jansenin Atatürke: Kurtuluş Savaşını kazandınız. Ama Ankaranın imar planlarının hazırlanmasında benzer iradeyi gösterebilecek misiniz? (Atay 1969) sorusunu sorması, daha sonraki yıllarda kendisinin ne kadar haklı olduğunu göstermiştir. Ülkemizde imar planlarının uygulamaları; 3194 sayılı İmar Kanununun, Arazi ve Arsa Düzenlemesi başlıklı 18. maddesi ve bu maddede belirtilen, Arazi ve Arsa Düzenlemesi nin nasıl yapılacağının anlatıldığı yönetmeliğe göre uygulanmaktadır1. Arsa Düzenlemesinde eşit oranlı toprak kesintisi yöntemi kullanılmaktadır. Düzenlemeye giren arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümleri toplamından en fazla % 40a kadarlık bir kısmı; umumi hizmet alanları için Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) olarak kesilir. Bu pay; düzenleme dolayısıyla oluşan değer artışı karşılığı olarak, her parselden eşit oranda ve mal sahiplerinin isteği dışında resen idare tarafından alınır. Bu oran, uygulama imar planları parça parça ve farklı zamanlarda uygulandığından, her düzenleme bölgesi için değişmektedir, örneğin ayrı zamanlarda, yan yana uygulanmış düzenleme bölgelerinde değişik düzenleme ortaklık payı alınabilmektedir. 18. madde uygulamalarında DOP kesintileri, azalan taşınmaz değerleri ile imar planlarıyla getirilen kullanım hakları arasında dengesizlikler vardır. Bu dengesizlik; genelde kamusal bir uygulama olan imar planları ile taşınmaz malların değerinde oluşan değer artışının taşmmaz mal sahibinin lehine olmasıdır. Oysa taşınmaz mal; düzenleme ile değer kazansa da, imar planlarıyla gelen kamusal değer artışı aşırı olmamalıdır. Planla (kamunun yarattığı) değer artışı kamuya döndürülebilmeli, düzenleme ile adalet sağlanmalı, ne kamu ne de taşınmaz sahibi zarar etmelidir. Bunu sağlayabilmenin yol ve yöntemlerinin bulunması önemli ve gereklidir. 18. madde uygulamaları; tüm eksik ve olumsuzluklarına karşın genelde kırsal karakterli, ilk kez imara açılan, yoğun yapılaşmamış alanlarda uygulanabilmektedir. Oysa imara aykırı kaçak yapılaşmış yoğunluğu belirli bir düzeye gelmiş yerlerde başka bir imar uygulama seçeneğinin belirlenmesi zorunludur. Yoğun yapılaşmış alanlarda, değer eşitliğine dayanan yeni bir imar uygulama yöntemi ihtiyaca yanıt verecektir. Bu yöntemin adı: Değerleme Esaslı Yöntem / Eşdeğerlik Yöntemidir (Ülger, 2008; Ülger, 2009). Ülkemizdeki kentleşme sorunsalı içerisinde arsa düzenlemelerinde hukuksal ve teknik olarak yeni düzenlemelere ve imar uygulama araçlarına gereksinmeler vardır. Yoğun yapılaşmalar, arsa düzenlemelerindeki uygulamaya ilişkin sorunlar, imar düzenlemelerinde kentin planlı ya da plansız yoğun yapılaşmış alanlarındaki donatı standartlarının yükseltilmesi, ülkemizin bir gerçeği olan deprem riskine karşın önlem amacıyla yapılacak yenileme ve tamamen yıkım alanlarındaki yapı üretimi gereksinmesi; kentlerin dönüştürülmesi sürecim gündeme getirmektedir. Sorun; bunun nasıl yapılacağına ilişkin imar uygulama araçlarının yasal anlamda belirlenmesi, parasal kaynakların sağlanması, yapılabilir, edilebilir imar planının hazırlanması, hazırlanan imar planının uygulanabilirliği; oluşacak yeni mülkiyetlerin dağıtımı ve bunların tapuya tescil işleminin gerçekleştirilmesidir. Bu bir süreci anlatmaktadır. Bu sürecin adı Kentsel Dönüşümdür (Ülger, 2008; Ülger 2009). Türkiyedeki arsa düzenlemeleri ve kentsel dönüşüme ilişkin düzenlemeler incelendiğinde ilgili yasal çerçeve ve özellikle İstanbul ve yoğun yapılaşmış yerlerde uygulanacak olan kentsel dönüşüm projelerinde imar uygulama araçlarının yeterli olmadığını göstermektedir. İşte bu kitabın hazırlanma nedeni; arsa düzenlemeleri ve kentsel dönüşüm uygulamaları için, yasal dayanaklar ve uygulama örnekleri incelenerek ülkemize özgü, kabul edilebilir, yeni bir uygulama modelini önermek ve buna ilişkin ölçütleri sunulabilmektir. Prof. Dr. N. Enver Ülger Ağustos 2010 Okan Üniversitesi Geomatik Bölüm Başkanı Tuzla Kampusu Formula 1 Yanı, 34959 Tuzla / İSTANBUL PREFACE in terms applicability, country development plans are divided into two: those based on real estate or not. The country development plans which are based on the real estate have the purpose of changing and organizing the format of usage of lands and plots. So that planning of the usage of real estate comes into question. No matter hovv rigorously they are prepared, the plot and land use developments plans do not provide benefit unless they are registered to the deed of real estate as a new property and type of use. Otherwise they are just a waste of time, money and effort. The real estate usage development plans must be applicable and feasible so that they will have a meaning. However any kind of plan implementation is more difficult than preparation. These difficul-ties arise during the implementation of the development plans. implementation of the development plans requires a certain systematic and special fa-cilities. First of ali is a strong desire to implement a plan. Then a development plan law that is based on human rights, uses modern technology, considers the needs of the society, that is in-ternally consistent, that has a particular ideology, and that is multidirectional and includes the tools an active land policy. Very well trained technical staff and the provision of financial re-sources are inevitably required in this area. After the Turkish War of Independence, in 1930′s Prof. Dr. Herman Jansen, one of the city planning e x perts from Berlin who prepared An-kara′s development plan, had asked to Atatürk: You vvon the Independence War. However can you show the same will for the preparation of the development plans of Ankara? (Atay 1969). He proved himself right in the following years. in our country, practices of the development plans are implemented according to "Plot and Land Regulation" chapter 18th article of the 3194 numbered Development Plan Law and to the guideline e x plain how to do "Plot and Land Regulation" mentioned in this article. Equal proportional land deduction method is used in land regulation. VVhile distributing the lands vvhich are needed to be regulated, Regulation Partnership Fee is charged for public service ar-eas at the most of 40% of its part. This part is taken as a repayment of improvement of values vvhich comes with development plans from each parcel equally and without the request of the owners. This rate can vary for each regulation area vvhen application development plans are applied by pieces and at different times. For e x ample, the adjacent regulation areas can have different regulation partnership fees vvhen applied at different times. in the 18th article, applications are derangements RPF (the Regulation Partnership Fee) deductions, decreasing real estate values and usage rights comes vvith development plans. These derangements; the improveraent in value of real estate′s which composed as a result of development plans, is mostly in the favor of the real estate owners. Although it gains value af-ter regulation, the improvement of the real estate′s value comes with development plans should not be e x cessive. The improvement of value comes with the development plans (thus comes with the public) and therefore must return to the public via the plan. It′s important and needed to provide methods and vvays for this. Despite ali the deficiencies and disadvantages, 18* article can be applied in non-intensive construction areas with general rural character. in illegal construction areas, deter-mination of an alternative option in development plan applications is an obligation. A new development plan application method based on value equation can respond to the needs. The name of this method is "Revaluation Based Method/Equivalence Method" (Ülger, 2008: Ülger, 2009). in our county there is a need for new regulations and tools in the legal and technical field of land regulations. Problems related to application of land regulations in land regulations upgrading the equipment standards in planned or unplanned densely constructed areas of cities, the need of producing structures in the renewal and complete destruction areas due to the risk of earthquake; revive the process of urban regeneration. The problems are determining the development plan application tools legally, provid-ing financial resources, preparing a feasible development plan, applying these plans, distribut-ing the new property and implementing the registrations of deeds. The name of this process is "Urban Regeneration" (Ülger, 2008: Ülger, 2009). An investigation of the regulations related to land arrangements and urban transforma-tion in Turkey shows that legal framework and development application tools, especialty those in urban transformation projects to be applied in istanbul and other densely constructec areas, are not satisfactory. This book is prepared in order to suggest a new and acceptable model for land regula tions and urban regeneration applications that is specific to our country; by e x amining lega basis and applied e x amples; and to submit the criteria related to the model. İÇİNDEKİLER GİRİŞ I. Bölüm KENTSEL ALAN KULLANIM PLANLAMASI 1. KENTSEL ALAN KULLANIM PLANLAMASI HAZIRLIK ÇALIŞMALARI 3 1.1. Taşınmaz Mallar Kadastrosu 3 1.1.1. Tanımlar Kavramlar 3 1.1.2. Kadastronun Harita/Geomatik Mühendisliği İçindeki Yeri 9 1.1.3. Kadastro Gereksinmesi Neden Doğmuştur 9 1.1.4. İnsanın Doğal Çevresi Toprağın Önemi ve Toprak Üzerindeki Mülkiyetin Tarihsel Gelişimi 10 1.1.4.1. İnsanın Doğal Çevresi 10 1.1.4.2. Toprak Üzerindeki Mülkiyetin Tarihsel Gelişimi 10 1.1.4.2.1. İlkel Toplumlarda Mülkiyet 10 1.1.4.2.2. Köleci Toplumlarda Mülkiyet 11 1.1.4.2.3. Feodal Toplumlarda Mülkiyet 11 1.1.4.2.4. Kapitalist Toplumda Mülkiyet 12 1.1.4.2.5. Sosyalist Toplumda Mülkiyet 12 1.1.5. Eski Türk Toplumlarında Mülkiyet 13 1.1.5.1. Asya Türk Toplumlarında Mülkiyet 13 1.1.5.2. Moğol Toprak Mülkiyeti 14 1.1.5.3. İslam′da Toprak Mülkiyeti 14 1.1.5.4. Selçuklularda Toprak Mülkiyeti 14 1.1.5.5. Osmanlı Mülkiyet Sistemi 16 1.1.5.5.1. Kuruluşundan 1858 Arazi Kanununa Kadarki Osmanlı Mülkiyet Sistemi 16 1.1.5.5.2. 1858 Arazi Kanunu 18 1.1.6. Cumhuriyet Döneminde Toprak Mülkiyeti 21 1.1.7. Osmanlı Döneminde Emlak Yazımı ve Kadastro 22 1.1.8. Türkiye′de Tapu Sicili ve Kadastro Sistemi 23 1.1.8.1. Tapu Sicili ve Yasal Temelleri 23 1.1.8.2. Tapu Sicili′nin İlkeleri 25 1.1.8.3. Tapu Sicili′nin Unsurları 27 1.1.8.4. Kadastro Sistemi 31 1.1.9. Arazi Verilerinin Yönetimine İlişkin Yeni Kavramlaşmalar 33 1.1.9.1. Genel 33 1.1.9.2. Arazi Yer Verilerinin Yönetiminin Önemi 33 1.1.9.3. Arazi İdaresi ve Arazi Yönetimi 34 1.1.9.4. Yersel Veri Tabanı (Veri Bankası) 35 1.1.9.5. Yersel Bilgi Sistemleri (YBS) 36 1.1.10. Kadastronun Tarihsel Gelişimi ve İşlevindeki Değişmeler 41 1.1.10.1. Vergi Kadastroları 42 1.1.10.2. Ekonomik Kadastrolar 43 1.1.10.3. Mülkiyet Kadastrosu 43 1.1.10.4. Çok Amaçlı Kadastrolar 44 1.1.10.5. Dünyada Kadastro 2014 45 1.1.10.6. Üç Boyutlu Kadastro 46 1.2. Arsa Politikası 47 1.2.1. Kentsel Arsa Politikasının Öğeleri ve Sorunları 48 1.2.1.1. Amaç 48 1.2.1.2. Yükümlülükler ve Görevler 48 1.2.1.3. Arsa Politikasının Çerçeve Koşulları-Yasal Düzenleme 48 1.2.1.4. Arsa Politikasının Araçları 49 1.3. Toprak-Taşmmaz Mal ve Mülkiyet Hukukunun Araçları 49 1.3.1. Ön Alım (Şufa) Hakları 49 1.3.2. Arsa Düzenlemesi 49 1.3.3. Kamulaştırma 49 1.3.4. Harcamalara Katkılar 49 1.3.5. Zorunluluklar 50 1.3.6. İzin Kısıtlamalar ve Yasaklar 50 1.4. İlgili Kurumlar 50 1.5. Planlama ve Taşınmaz Pazar İlişkisi 50 1.6. Vergisel Araçlar ve Harcamalara Katkılar 51 1.7. Tüze ve Yönetim 52 2. GENEL ANLAMDA TAŞINMAZ MAL DEĞERLEMESİ VE HUKUKSAL DAYANAK 52 2.1. Genel Anlamda Taşınmaz Mal Değerlemesi 52 2.2. Toprakların Kentsel Arsa (İmar Parseli) Haline Gelene Kadar Geçirdiği Değer Değişim Süreci 53 2.3. Genel Değerleme Kavram ve İlkeleri 56 2.3.1. Değerlemenin Temel İlkeleri 56 2.4. Fiyat, Maliyet, Pazar ve Değer 57 2.5. Uluslararası Değerleme Kuruluşları ve Değerleme Standartları 57 2.5.1. Amacı ve Kapsamı 58 2.5.2. Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) ve Yürürlük Tarihleri 58 2.6. Türkiye′de Taşınmaz Mal Değerlemesiyle İlgili Yasalar 58 2.7. Pazara Dayalı Değerleme Yöntemleri 64 2.7.1. Maliyet Yöntemi 65 2.7.2. Satışların/Emsal Karşılaştırılması Yöntemi 66 2.7.3. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 66 2.8. Pazar Değeri Dışı Değerleme 67 2.9. Türkiye′de Değer Haritalarının Yapımı ve Değerleme Komisyonları 68 2.10. Almanya′da Parsel Değer Haritalarının Yapım Süreci 72 2.10.1. Genel Parsel Değerleri İçin Gerekli Açıklamalar 75 2.10.2. Stuttgart Şehrine İlişkin Genel Parsel Değer Haritası 77 2.10.2.1. Stuttgart Değer Haritasındaki Sembollerin ve Lejant Bilgilerinin Açıklanması 79 2.10.3. Schvverin Şehrine İlişkin Genel Parsel Değer Haritası 81 2.10.3.1. Schwerin Genel Parsel Değer Haritası Örnekleri ve Harita Lejantlarının Açıklanması 83 2.10.3.2. Farklı Yeniden Yapılandırılma-Dönüşüm Bölgelerine Ayrılmış 2.10.3.3. Yeniden Yapılandırma - Dönüşüm Çizelgeleri 91 2.11. Taşınmaz Malların Stoklanması 93 2.11.1. Genel İlkeler 93 3. İMAR PLANLAMA SİSTEMİ 95 3.1. Türk Şehircilik ve İmar Planlama Sisteminin Genel Durumu 95 3.2. Planlamada Yeni Yaklaşım ve İstanbul Deneyimi 100 3.2.1. Çevre Düzeni Planı 100 3.2.2. Nazım İmar Planı 103 3.2.3. Kentsel Dönüşüm ve İl Bütünü Planlama 106 3.2.4. Konut Yenileme ve Dönüşüm Alanları 107 3.2.5. Konut Yenileme ve Dönüşümün Amaçları ve Hedefleri 108 3.2.6. Planda Önerilen Konut Yenileme ve Dönüşüm Alanları 108 3.3. İmar Planlaması 110 3.3.1. Nazım İmar Planı 110 3.3.2. Uygulama İmar Planı 110 3.4. Planlamada Toplum, Kamu ve Kişi Yararı ilişkileri 111 3.5. Planlama Hiyerarşisi, İmar Planlarının İçeriği 113 3.5.1. Planlama Hiyerarşisi 113 3.5.2. İmar Planlarının İçeriği 115 3.5.3. İmar Planlaması Haritacılık İlişkileri 116 3.5.3.1. Planlamada Kullanılan Haritaların Hazırlanması 117 3.5.3.2. Haritaların Güncellenmesi 119 3.5.3.3. Planlanan Yol Ağının Kontrolü 119 3.5.3.4. Teknik Altyapı Tesislerinin Belirlenmesi 119 3.5.4. İmar Planlarının Hazırlanması ve Güvence Altına Alınması 120 3.5.4.1. İmar Planlarının Hazırlanması 120 3.5.4.2. İmar Planlarının Güvence Altına Alınması 123 4. TAŞINMAZ MALLARİ EDİNME YÖNTEMLERİ 124 4.1. Taşınmazların Süreli ya da Süresiz Olarak Edinilmesi 125 4.2. Taşınmazların Süresiz Olarak Edinilmesi 127 5. TÜRK İMAR TÜZESİNİ VE İMAR UYGULAMALARINI İYİLEŞTİRİCİ ÖNLEMLER VE ÖNERİLER 131 5.1. Eğitim ve Yenilik 131 5.2. Yeniden Örgütlenme ve Düzenleme 132 5.2.1. Teknik Araştırma Uygulama Genel Müdürlüğü′nün Yeniden Örgütlenmesi 133 5.2.2. Belediyenin Yeniden Örgütlenmesi 133 5.2.3. Üniversitelerde Uygulamalı Şehircilik Öğretimin Yeniden Düzenlenmesi 133 5.2.4. Yeni Şehircilik Tüzesinin Oluşturulması 134 6. DÜNYADA ARSA VE ARAZİ UYGULAMALARI 134 6.1. Federal Almanya′da Arsa ve Arazi Düzenlemeleri 134 6.2. Federal Alman İmar Kanunu (Baugesetzbuch) 135 6.2.1. Genel Şehircilik Hukuku 135 6.2.2. Özellikli/Özel Şehircilik Hukuku 140 6.2.2.1. İyileştirme/Yenileme Önlemleri (SanierungsmaBnahmen) 140 6.2.2.2. Geliştirme Önlemleri (EntwicklungsmaSnahmen) 141 6.2.2.3. Değişiklik Önlemleri (Stadtumbau) 141 6.2.3. Diğer Hükümler 141 6.2.4. Geçiş ve Bitiş Hükümleri 143 6.3. Birleşik Krallık′ta Arsa Düzenlemeleri-Kentsel Dönüşüm Politikaları ve Uygulamaları 143 6.3.1. Birleşik Krallık′ta Kentsel Dönüşüm Politikası Yaklaşımlarının Değerlendirilmesi 146 II. Bölüm TÜRKİYEDE KENTSEL ALAN DÜZENLEMESİ İMAR UYGULAMALARI 1. TÜRKİYE′DE ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ 149 1.1. 3194 Sayılı İmar Kanunu′nun 18. Maddesine Göre Yapılan Arsa ve Arazi Düzenlemesine İlişkin Süreç 151 1.1.1. İmar Planının Hazırlanması 153 1.1.2. Uygulama Talebi 153 1.1.3. Uygulama Sınırının Geçirilmesi ve Bununla İlgili İdare Kararı 154 1.1.4. Tapu Kütüğüne Şerh Konulması 156 1.1.5. Düzenleme Bölgesine İlişkin Tapu ve Kadastro Bilgilerinin Temin Edinilmesi ve İrdelenmesi 157 1.1.6. Uygulama İçin İmar Planlarının Harita Çizim Ölçütüne Uygun Hale Getirilmesi 158 1.1.7. Uygulama / Aplikasyon İçin Arazi Çalışmaları 160 1.1.8. İmar Adaları Alan Hesaplarının Yapılması 163 1.1.9. Düzenleme Alanına İlişkin Hesapların Yapılması 164 1.1.10. Düzenleme Ortaklık Pay (DOPO) ve Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis (KOPO) Oranlarının Hesaplanması 165 1.1.11. Düzenlemeye Giren Kadastro Parselleri Özet Cetvelinin Oluşturulması 167 Parselasyon ve Dağıtım İşlemleri 168 1.1.13. Askı İşleminin Başlatılması (Belediye/İl Encümen Onayı) 174 1.1.14. Tescil İşlemlerinin Başlatılması İçin Encümen Kararı Alınır 174 1.1.15. Uygulama / Aplikasyon Çalışmaları 174 1.1.16. Tescil İşlem Dosyasının Hazırlanması 175 1.1.16.1. Kadastro Müdürlüğünde Yapılan İşlemler 175 1.1.16.2. Tapu Sicil Müdürlüğünde Yapılan İşlemler 175 2. İMAR UYGULAMASININ DEĞER ESASLI YÖNTEME GÖRE YAPILMASI 175 2.1. Kadastral Parsellerin Katılım Değerleri 176 2.2. Değer Esaslı Yönteme Göre Dağıtım 178 III. Bölüm KENTSEL DÖNÜŞÜM; İMAR DÜZENLEMELERİNDE ÖZEL UYGULAMA 1. KENTSEL DÖNÜŞÜM 185 1.1. Kentsel Dönüşüm İçin Yasal Düzenleme Gereksinmesi 185 1.2. Türkiye′de Kentsel Dönüşüm ile İlgili Yasaların Değerlendirilmesi 188 1.2.1. Gecekondu Kanunu 188 1.2.2. 2981 Sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunu′nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun (24.02.1984) 188 1.2 .o. 1.2 A. 1.2 .5. 1.2 .6. 1.2 .7. 1.2 .8. Toplu Konut Kanunu 189 Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu 190 Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun 192 Belediye Kanunu 194 İmar Kanunu 195 Planlama ve İmar Kanunu Tasarısı 195 1.3. Kentsel Dönüşüm İçin Olası Bir Kanun Önermesi 196 1.4. Kentsel Dönüşüm Süreci 199 1.4.1. Dönüşüm Alanının Belirlenmesi ve İlan Edilmesi 199 1.4.2. Gayrimenkullerin Mevcut Durumlarının Tespiti 200 1.4.2.1. Mevcut Verilerin Elde Edilmesi, Hâlihazır ile Kadastral Verilerin Karşılaştırılması 200 1.4.2.2. Arazi Çalışması ile "Bina Mevcut Durum Tespit Formu"nun Doldurulması 201 1.4.3. Katılım Değerinin Tespiti ve Hak Sahipliğinin Belirlenmesi 201 1.4.4. Kentsel Tasarım Projesi ve Dönüşüm Amaçlı İmar Planının Hazırlanması 202 1.4.5. Teknik Altyapı Projesi 203 1.4.6. Mimari Uygulama Projesi 203 1.4.7. Dağıtım İçin Proje Değerinin Yapılabilirlik Analizi İçin Ön Belirlemesi 204 1.4.8. Proje Yapılabilirlik (Fizibilite) Analizi 204 1.4.8.1. Yatırım Analiz Yöntemler ve Tanımları 204 1.4.8.2. Dinamik Yöntemler 205 1.4.9. Dönüşüm Amaçlı İmar Planının Kesinleştirilmesi 206 1.4.10. Proje Dağıtım Değerinin Kesinleştirilmesi 206 1.4.11. Dağıtım 206 1.4.12. Dönüşüm Amaçlı İmar Planının Uygulanması 207 1.4.13. Onay Meclis/Encümen 207 1.4.14. Tescil 207 1.4.15. Yıkım 207 1.4.16. Moloz Kaldırılması 207 1.4.17. Yapım (İnşaat) 207 IV. Bölüm BİR KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİNİN HAZIRLIK ÇALIŞMALARI 1. BAYRAMPAŞA UYGULAMA PROJESİ HAKKINDA GENEL BİLGİ 211 2. PROJE HAZIRLIK ÇALIŞMALARI 212 2.1. Proje Uygulama Süreci 212 2.1.1.1. Safiha: Gayrimenkullerin Mevcut Durumlarının Tespiti Çalışmaları 212 2.1.1.1. Mevcut Verilerin Toplanması 212 2.1.1.2. Mevcut Hâlihazır ile Kadastral Durumun Karşılaştırılması ve Arazide Güncellenmesi 214 2.1.1.3. Arazi ve Gayrimenkulle İlgili Kurumlarda Yapılacak Çalışma ile Gayrimenkul Mevcut Durumunun Tespiti ve Buna İlişkin Formun Hazırlanması 215 2.1.2. II. Safha: Gayrimenkul Değerleme ve Katılım Değerinin Tespiti 215 2.1.3. III. Safha: Kentsel Dönüşüm Amaçlı İmar Planlama Çalışmaları 215 2.1.3.1. İlçe Vizyon ve Misyon Çalışmaları Kapsamında Projenin Üst Hedefleri 215 2.1.3.2. İmar Planları İçin Verilerin Toplanması ve Analizi 216 2.1.3.3. Arazi ve Kütle Maketinin Hazırlanması 217 2.1.3.4. Örgütlenme ve Uygulama Modelinin Oluşturulması Yenileşme/ Dönüşüm Ortaklıkları ve Katılım Planlaması 217 2.1.3.5. Üst Plan ve Meri Plan Yaklaşım Çalışmaları 217 2.1.3.6. Kentsel Dönüşüme Yönelik İmar Planlarının Üretilmesi 217 2.1.3.7. İmar Planlarının Yapılması 218 2.1.3.8. Değerlemeye Esas Kentsel Tasarım Projesi 218 2.1.4. IV. Safha Dağıtım Değerinin Tespiti 218 V. Bölüm PROJE UYGULAMA SÜRECİ 1. TAŞINMAZ MALLARIN MEVCUT DURUMLARININ TESPİTİ VE KATILIM DEĞERİNİ BELİRLEME SÜRECİ 219 1.1. Değerleme Öncesi Taşınmaz Malların Sınıflandırılması 219 1.2. Değeri Etkileyen Etkenler ve İncelenmesi 219 1.2.1. Ana Taşınmaz Mal Açısından İncelenmesi 219 1.2.2. Üst Yapı Açısından İncelenmesi 220 1.2.3. Taşınmaz Mal Değerini Etkileyen Dışsal Etkenler 220 1.2.4. Taşınmaz Mal Değerini Etkileyen İçsel Etkenler 221 1.3. Katılım Değerini Belirleme Süreci 221 1.3.1. Bağımsız Birim Tanımı 223 1.3.2. Arazi/Gayrimenkul Mevcut Durum Tespit ve Değerleme Formatlarmın Hazırlanması 223 1.3.3. Taşınmaz Mal Mülkiyetine İlişkin Envanter Çalışması 231 1.3.3.1. Tapu Araştırması 231 1.3.3.2. Kadastral Durum Araştırılması 231 1.3.3.3. İmar Durumu Arşiv Araştırması 231 1.3.4. Proje Bölgesinde Emsal Verilerinin Toplanması 232 1.3.5. Arazide Taşınmaz Mal Mülkiyeti Belirleme Çalışması 232 1.3.6. Katılım Değerinin Belirlenebilmesine Esas Olan m2 Birim Değerin/ Değer Çarpanının Belirlenme Süreci 233 1.3.6.1. Etkilenme Haritalarının Oluşturulması 233 1.3.6.2. Emsal Verilerinin Toplanması 234 1.3.6.3. Emsal Değer Haritasının Oluşturulması 235 1.3.6.4. Parsel Değer Haritaları ve Değer Bantlarının Oluşturulması 235 1.3.6.5. Değer Bantlarına İlişkin Değer Çarpanlarının/ Ham m2 Birim Fiyatının Oluşturulması 237 1.3.7. Taşınmaz Mal Değerleme Raporunun Hazırlanması 238 1.3.7.1. Bağımsız Birime Ait Taşınmaz Mal Değerleme Raporunun Yazımı 239 1.3.7.2. Bağımsız Birimin Yasal ve Mevcut Katılım Değerinin Tespiti 239 1.4. Gayrimenkullerin Mevcut Durumlarının Tespiti ve Katılım Değerini Belirleme Sürecinin Analizi 240 2. OLASI DAĞITIM SENARYOLARI 248 2.1. Bayrampaşa Mülkiyet Analizi ve Gayrimenkul Değerleme Verileri 249 2.1.1. Mevcut Alana Göre Dağıtım Senaryoları 250 2.1.1.1. I. Senaryo: Tüm İnşaat Tutarının Kamu Tarafından Karşılanması 251 2.1.1.2. II. Senaryo: Tüm İnşaat Tutarının Karşılanması İçin Fazla İnşaat Yapmak ..251 2.1.1.3. III. Senaryo: İnşaat Satış (Yeni Proje) Değeri Üzerinden Dağıtım 254 2.1.2. Yasal Duruma Göre Dağıtım Senaryoları 256 2.1.2.1. I. Senaryo: Yasal Alana Göre Tüm İnşaat Tutarının Kamu Tarafından Karşılanması 258 2.1.2.2. II. Senaryo: Fazla İnşaat Yapmak 258 2.1.2.3. III. Senaryo: İnşaat Satış (Yeni Proje) Değeri Üzerinden Dağıtım 259 3. PROJE ALANINA İLİŞKİN KENTSEL TASARIM VE DÖNÜŞÜM PROJELERİNİN HAZIRLANMA SÜRECİ 261 3.1. Kentsel Tasarım ve İmar Planında Kullanılacak Verilerin Analizi 261 3.2. Kentsel Dönüşüm Projelerine Yaklaşım 264 3.3. Üst Plan ve Meri Plan Yaklaşımı 264 3.4. Rapor ve Anket Sonuçları 265 3.5. Planlama Genel Yaklaşımı 265 3.6. Planlama Kararları 266 3.7. Planlama-Tasarım Çalışmaları 267 4. DAĞITIM DEĞERİNİN BELİRLENMESİ 269 4.1. Aşama 1: Katılım Değerinin ve Katılım Payı Oranının Bulunması 269 4.2. Aşama 2: Yeni Kentsel Tasarım ve İmar Planının Yapılması 271 4.3. Aşama 3: Tasarlanan Mimari Projeye Göre Proje Satış Değerinin (Proje Gelirlerinin) Belirlenmesi 274 4.4. Aşama 4: Proje Maliyetlerinin (Giderlerin) Analizi 277 4.5. Projenin Yapılabilirlik (Fizibilite) Analizi 279 4.5.1. Gelir Gider ve Bunlara İlişkin İndirgenmiş Nakit Akış Analiz (İNA) Tablolarının Hazırlanması 279 4.5.1.1. Yatırım Harcaması (Gider) ve Bunun Net Bugünkü Değerinin Bulunması..279 4.5.1.2. Satışlar (Gelir) ve Bunların Net Bugünkü Değerinin Bulunması 280 4.5.1.3. Projenin Birikmiş/Kümülâtif Net Bugünkü Değerinin Bulunması 285 4.6. Kentsel Dönüşüm Projesinin Kesinleştirilmesi 288 4.7. Proje İçin Dağıtıma Esas Paylaşım Modeli 288 V. Bölüm DEĞER ESASLI YÖNTEME GÖRE YAPILACAK İMAR - KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA KATILIM VE DAĞITIM DEĞERİNİN BELİRLENMESİNE İLİŞKİN YENİ BİR MODEL 1. MODEL ÜZERİNE 293 1.1. Değer Çarpanı (dç) /m2 Birim Fiyatı 294 1.2. Değer Düzeltme Etkeni 295 1.3. Değer Düzeltme Değişkeni 295 1.4. Değer Düzeltme Katsayısı 296 2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASI YAPILACAK ALANLARIN KATILIM DEĞERİNİN BELİRLENMESİ 297 2.1. Ham m2 Birim Fiyatının [Ham Değer Çarpanı (dç)] Bulunması 298 2.2. Konut ve İşyerleri İçin Değer Düzeltmesi 299 2.2.1. Bağımsız Birimin Tapusu ve Projesi İncelenerek Yapılan Değer Düzeltmesi 299 2.2.2. Yasalhk Değer Düzeltmesi 300 2.2.3. Yasal Alanı ve İmara Aykırı Alanı İlgilendiren Değer Düzeltmelerine Dair Açıklama 300 2.2.4. İmara Aykırılık Değer Düzeltmesi 300 2.2.5. Tapu Takyidat Durumuna İlişkin Değer Düzeltmesi 301 2.2.6. Mülkiyet Yapısına İlişkin Değer Düzeltmesi 302 2.2.7. Jeolojik Yapıya İlişkin Değer Düzeltmesi 302 2.2.8. Yapı Kısıtlılığına İlişkin Değer Düzeltmesi 303 2.2.9. Binanın Yaşma İlişkin Değer Düzeltmesi 303 2.2.10. Binanın Deprem Hasar Durumuna İlişkin Değer Düzeltmesi 304 2.2.11. Binanın Yapı Cinsine İlişkin Değer Düzeltmesi 304 2.2.12. Binanın Taşıyıcı Sistem Yapı Kalitesine İlişkin Değer Düzeltmesi 304 2.2.13. Binanın Donanımına ve Bağımsız Birime Ait Eklentilere İlişkin Değer Düzeltmesi 305 2.2.14. Binanın Dış Cephesine İlişkin Değer Düzeltmesi 305 2.2.15. Bağımsız Birimin İç Dekorasyonuna İlişkin Değer Düzeltmesi 305 2.2.16. Bağımsız Birimin Bina İçindeki Konumuna İlişkin Değer Düzeltmesi 306 2.2.17. Binanın Yol Konumuna İlişkin Değer Düzeltmesi 306 2.2.18. Bağımsız Birimin Manzarasına İlişkin Değer Düzeltmesi 307 2.2.19. Bağımsız Birimin Çevresel Etkenlere İlişkin Değer Düzeltmesi 307 2.2.20. Binanın Sosyal Donatılarla İlişkisine Dair Değer Düzeltmesi 307 2.2.21. Bağımsız Birimin Net Değer Düzeltme Katsayısının Bulunması 308 2.2.22. Bağımsız Birimin Yasal ve Varsa İmara Aykırı Alan Değerinin Bulunması 310 2.3. İnşaatı Yapım Aşamasında Olan Binalarm Katılım Değerinin Bulunması 311 2.4. İmar Planları Olan Yapılaşmamış Arsaların Katılım Değerlerinin Bulunması 312 2.4.1. Arsa Değer Düzeltme Etkeni 312 2.4.2. Düzeltme Değer Katsayıları ve Değer Çarpanları 313 2.4.3. Arsa (HDÇ) Ham m2 Birim Fiyatı Bulunması 313 2.4.4. Arsa Değer Düzeltmeleri 314 2.4.4.1. Arsanın İmar Fonksiyonlarına İlişkin Değer Düzeltmesi 314 2.4.4.2. Arsanın İmar Yapı Yüksekliği Sınırına İlişkin Değer Düzeltmesi 314 2.4.4.3. Arsanın İmar Emsal Oranına İlişkin Değer Düzeltmesi 315 2.4.4.4. Arsanın İmar Taban Alanı Katsayısı Sınırına İlişkin Değer Düzeltmesi 315 2.4.4.5. Arsanın İmar Kullanımına Özel Kısıtlılık Getiren Nedenlere İlişkin Değer Düzeltmesi 315 2.4.4.6. Arsanın İmar Yapı Nizamına İlişkin Değer Düzeltmesi 316 2.4.4.7. Tapu Takyidat Durumuna İlişkin Değer Çarpanının Düzeltilmesi 316 2.4.4.8. Mülkiyet Yapısına İlişkin Değer Çarpanının Düzeltmesi 316 2.4.4.9. Jeolojik Yapıya İlişkin Değer Düzeltmesi 317 2.4.4.10. Arsanın Topoğrafik ve Zemin Yapısına İlişkin Değer Düzeltmesi 317 2.4.4.11. Arsanın Hâkim Rüzgâr Yönüne İlişkin Değer Düzeltmesi 317 2.4.4.12. Arsanın Eğim Yönüne İlişkin Değer Düzeltmesi 318 2.4.4.13. Arsa Üzerinde Bulunan Dikili Ağaçlara İlişkin Değer Düzeltmesi 318 2.4.4.14. Arsanın Teknik Altyapı Donanımına Dair Değer Düzeltmesi 318 2.4.4.15. Arsanın Sokak İçindeki Konumuna İlişkin Değer Düzeltmesi 319 2.4.4.16. Arsanın Manzarasına İlişkin Değer Düzeltmesi 319 2.4.4.17. Arsanın Olumsuz Çevresel Etkenlerine İlişkin Değer Düzeltmesi 319 2.4.4.18. Arsanın Sosyal Donatılarla İlişkisine Dair Değer Düzeltmesi 320 2.4.5. Arsa Net Değer Düzeltme Katsayısının Bulunması 321 2.4.6. Arsa Katılım Değerinin Bulunması 322 3. İMAR PLANLARI OLAN ALANLARDA, DAĞITIM DEĞERİNİN (PROJE DEĞERLEMESİ) BELİRLENMESİ 322 3.1. Genel 322 3.1.1. Değer Düzeltme Etkeni 323 3.1.2. Değer Düzeltme Değişkem 324 3.1.3. Değer Düzeltme Katsayısı 324 3.2. Ortalama Brüt m2 Birim Satış Fiyatının (Ham Brüt m2 Birim Satış Fiyatmm/hdç) Bulunması 325 3.3. Konut /İşyerleri İçin Değer Düzeltmesi 326 3.3.1. Binanın Donanımına İlişkin Değer Düzeltmesi 326 3.3.2. Bağımsız Bölümün Bina ya da Blok İçindeki Konumuna İlişkin Değer Düzeltmesi 327 3.3.3. Binanın Sokak İçindeki Konumuna İlişkin Değer Düzeltmesi 327 3.3.4. Bağımsız Bölümün Manzarasına İlişkin Değer Düzeltmesi 327 3.3.5. Bağımsız Bölümün Olumsuz Çevresel Etkenlere İlişkin Değer Düzeltmesi 327 3.3.6. Binanın Çevresel Sosyal Donatılarla İlişkisine İlişkin Değer Düzeltmesi 328 3.4. Bağımsız Bölümün Net Değer Düzeltme Katsayısının Bulunması 329 3.5. Bağımsız Bölümün Brüt Dağıtım Değerinin Bulunması 330 3.6. Arsa Dağıtım Değerinin Bulunması 330 4. 18. MADDEYE GÖRE YAPILACAK İMAR UYGULAMALARINDA KATILIM DEĞERİNİN BELİRLENMESİ İÇİN GELİŞTİRİLEN MODEL 330 4.1. Model Üzerine 330 4.2. Araziler İçin Ham Değer Çarpanı (hdç) (Ham m2 Birim Fiyatı) Bulunması 332 4.3. Arazi Değer Düzeltmeleri 333 4.3.1. Arazinin Yapılaşma Fonksiyonlarına İlişkin Değer Düzeltmesi 333 4.3.2. Ulaşım Kararlarına İlişkin Değer Düzeltmesi 337 4.3.3. Arazinin Üst Planlarda Girdiği Uygulama Etaplarına İlişkin Değer Düzeltmesi ....337 4.3.4. Arazinin Bulunduğu Bölgenin Sürdürülebilirlik Çerçevesinde Koruma Alanlarına İlişkin Değer Düzeltmesi 338 4.3.5. Arazinin Risk Etkenlerine İlişkin Değer Düzeltmesi 338 4.3.6. Arazinin Tapu Takyidat Durumuna İlişkin Düzeltilmesi 339 4.3.7. Arazinin Mülkiyet Yapısına İlişkin Düzeltmesi 339 4.3.8. Arazinin Jeolojik Yapısına İlişkin Değer Düzeltmesi 340 4.3.9. Arazinin Teknik Altyapısına İlişkin Değer Düzeltmesi 340 4.3.10. Arazinin Topoğrafik Yapısına İlişkin Değer Düzeltmesi 341 4.3.11. Arazinin Hâkim Rüzgâr Yönüne İlişkin Değer Düzeltmesi 341 4.3.12. Arazinin Eğim Yönüne İlişkin Değer Düzeltmesi 341 4.3.13. Arazinin Kadastral Yola Olan Cephe Uzunluğu İlişkin Değer Düzeltmesi 342 4.3.14. Arazinin Şekline İlişkin Değer Düzeltmesi 342 4.3.15. Arazinin Manzarasına İlişkin Değer Düzeltmesi 342 4.3.16. Arazinin Çevresel Sosyal Donatılarla İlgili Değer Düzeltmesi 343 4.4. Uygulamaya Giren Kadastro Parselinin Toplam Değer Düzeltme Katsayısının Bulunması 343 4.5. Bağımsız Birimin Yasal Alan Değerinin Bulunması 344 4.6. 1/100.000 Ölçek ve Altında Hiç Planı Olmayan Alanlarda Katılım Değerinin Bulunması 345 5. KAT MÜLKİYETİ KANUNU′NA GÖRE ARSA PAYLARININ DEĞER ESASLI YÖNTEME GÖRE BELİRLENMESİ 345 5.1. Model Üzerine 345 5.1.1. Değer Düzeltme Etkeni 346 5.1.2. Değer Düzeltme Değişkeni 346 5.1.3. Değer Düzeltme Katsayısı 346 5.2. Brüt Ham m2 Birim Satış Fiyatının Bulunması 347 5.3. Konut ve İşyerleri İçin Değer Düzeltme Değişkenleri ve Katsayıları 348 5.3.1. Bağımsız Bölümün Bina İçindeki Konumuna İlişkin Değer Düzeltmesi 348 5.3.2. Bağımsız Bölümün Cephe Yönüne İlişkin Değer Düzeltmesi 349 5.3.3. Bağımsız Bölümün Bina İçindeki Katma İlişkin Değer Düzeltmesi 349 5.3.4. Bağımsız Bölümün Kendine Ait Açık Alan, Spor Alanı veya Sosyal Tesisinin Olmasına İlişkin Değer Düzeltmesi 349 5.3.5. Bağımsız Bölümün Manzarasına İlişkin Değer Düzeltmesi 350 5.3.6. Bağımsız Bölümün Olumsuz Çevresel Etkenlerine İlişkin Değer Düzeltmesi 350 5.3.7. Bağımsız Bölümün İç Dekorasyon Farklılıklarına İlişkin Değer Düzeltmesi 350 5.4. Proje Analizi 351 5.4.1. Bina Kat Planı 351 5.4.2. Bağımsız Bölüm Nitelik ve Adeti 351 5.4.3. Bağımsız Bölüm Brüt Alanları ve Eklentilerinin Alanı 351 5.5. Değer Hesaplamaları 351 5.5.1. Bağımsız Bölümün Net Değer Düzeltme Katsayısının Bulunması 351 5.5.2. Bağımsız Bölümün Brüt Alan Değerinin Bulunması 352 5.5.3. Bağımsız Bölümlerin Değerinin Hesaplanması 353 5.5.4. Bağımsız Bölümlerin Hesaplanan Değerleri 358 5.6. Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Hesaplanması 358 5.6.1. Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylan 358 5.6.2. Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Anlaşılır Kesirler Olarak Gösterilmesi 358 5.7. Kat İrtifakı Kurulurken Arsa Paylarının Değere Göre Belirlenmesi 359 SONUÇ 361 KAYNAKÇA 367
© Copyright 2024
Sitemizde yayınlanan görsel ve yazılı