Vedat Kitapçılık
Kargo Gönderim Saatleri;
Hafta İçi Saat 16:00 'ya kadar
Cumartesi Saat 11:00 'e kadar
Kartlarına Taksit
Seçeneklerimiz Vardır!
Banka Hesap Bilgilerimiz
Destek
HATTI
0212
240 12 54
240 12 58
Favori
Listenizde
Ürün Yok!
Sepetinizde
Ürün Yok!
Yeni Çıkan Yayınlar:      Temmuz (87)      Haziran (84)      Mayıs (171)      Nisan (125)

Türk Medeni Hukukunda Toplu Yapılar Ve Toplu Yapı Yönetimi

Türk Medeni Hukukunda Toplu Yapılar Ve Toplu Yapı Yönetimi



Sayfa Sayısı
:  
639
Kitap Ölçüleri
:  
16x23 cm
Basım Yılı
:  
2011
ISBN NO
:  
978-605-4396-74-0

65,00 TL









"... araştırmamızın amacı, KMK m. 66 ve devamı maddeleri yanında ilgili diğer mevzuat hükümlerinden yararlanarak, tek parsel ve komşu parsel toplu yapı sisteminde ortaya çıkabilecek sorunları belirlemek, pozitif hukuka uygun çıkarımlar elde etmek, bunun mümkün olmadığı durumlarda ise "de lege ferenda" çözüm yollarına işaret etmek olacaktır. Üç bölümden oluşan çalışmanın ilk bölümünde, toplu yapı ilişkisinin de temelini oluşturan bazı kavramlar üzerinde durulacak ve toplu yapının kuruluşu için gerekli şartlar ele alınacaktır. İkinci bölümde toplu yapı ilişkisinin varlık sebebi olan ortak yer ve tesisler ve ayrıca bunlara ilişkin hukuki sonuçlar incelenecektir. Son bölümde ise, toplu yapının yönetimi ve yapılaşma farklılığına dayalı özelliğinden kaynaklanan yönetim organları irdelenecektir." ( Giriş bölümünden )



İÇİNDEKİLER :



İÇİNDEKİLER..................................................................................................... vii
KISALTMALAR................................................................................................ xvii
GİRİŞ..........................................................................................................................1
I. Genel Olarak Konunun Sunumu...................................................................1
II. Toplu Yapılara İlişkin Tarihi ve Hukuki Süreç...........................................3
A. 1965 Öncesi Dönem..................................................................................4
B. 1965 – 1983 Arası Dönem........................................................................8
C. 1983 – 2007 Arası Dönem......................................................................10
III. Kanuni Düzenleme.........................................................................................12
IV. Araştırmanın Amacı ve Sınırları.................................................................14



Birinci Bölüm

TOPLU YAPILARA İLİŞKİN TEMEL
ÖZELLİKLER VE TOPLU YAPININ
KURULMASI



§ 1. KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNDA TOPLU YAPILARIN
YERİ...................................................................................................................17
I. Toplu Yapılara Temel Oluşturan Bazı Kavramlar....................................17
A. Genel Olarak..............................................................................................17
B. Türk Özel Hukukunda Arazi-Yapı İlişkisi..........................................18
1. Taşınmaz Mülkiyeti Türleri............................................................18
İÇİNDEKİLER
viii
2. Taşınmaz Mülkiyeti Olarak Arazi................................................ 22
3. Yapının Taşınmaz Mülkiyetindeki Yeri...................................... 25
C. Arazi-Yapı Birlikteliğinin Kat Mülkiyetine Bağlı Sonuçları..........29
1. Kat Mülkiyetinin Temelini Arazi Mülkiyetinin
Oluşturması........................................................................................29
2. Kat Mülkiyetinde Paylı Mülkiyet – Arsa Payı İlişkisi............. 34
3. Kat Mülkiyetinin Taşınmaz Mülkiyetinin Konusunu
Oluşturması....................................................................................... 38
4. Kat Mülkiyetinin Niteliği................................................................41
II. Kat Mülkiyetinde Yapılaşma Farklılığına Dayalı Sistemler................. 46
A. Genel Olarak............................................................................................. 46
B. Klasik Kat Mülkiyeti...............................................................................47
C. Toplu Yapılar............................................................................................. 50
1. Genel Olarak...................................................................................... 50
2. Tek Parsel Toplu Yapılar...................................................................51
3. Komşu Parsel Toplu Yapılar............................................................52
a. 5711 Sayılı Kanun Değişikliği Öncesi Komşu Parsel
Toplu Yapı Uygulamalarına Genel Bakış..............................52
b. 5711 Sayılı Kanun Değişikliği İle Getirilen Komşu
Parsel Toplu Yapı Sistemi..........................................................55
§ 2. TOPLU YAPININ KURULMASI.............................................................57
I. Genel Olarak.....................................................................................................57
II. Toplu Yapının Kurulmasında Maddi Koşullar.........................................59
A. Toplu Yapıya Konu Taşınmazın Tapuya Kayıtlı Olması
Koşulu.........................................................................................................59
1. Tapuya Kayıtlı Arazilerde Toplu Yapı...........................................59
2. Tapuda Ayrı Sayfaya Kaydedilmiş Bağımsız ve Sürekli
Üst Hakkına Bağlı Toplu Yapı....................................................... 63
B. Toplu Yapı Kapsamındaki Yapılara İlişkin Koşullar........................70
1. Genel Olarak.......................................................................................70
2. Yapıların Tamamlanmış Olması....................................................71
ix
3. Kısmi Kat Mülkiyetine Geçişte Yapıların Kat İrtifakına
Konu Olması ......................................................................................79
4. Ortak Yer ve Tesislerin Tamamlanmış Olması......................... 83
5. Bölümlerin Bağımsız Olması..........................................................89
6. Yapıların Kargir Olması.................................................................. 97
C. Toplu Yapı Parsellerine İlişkin Koşullar............................................ 99
1. Her Parselin Ayrı İşleme Konu Edilmesi.................................... 99
2. Parsellerin Tek Başına Toplu Yapıya Konu Edilememesi ..... 104
3. Toplu Yapıda Bitişik veya Komşu Olma Koşulu..................... 108
III. Toplu Yapının Kurulmasında Şekli Koşullar..........................................111
A. Toplu Yapı İçin Gereken Belgeler.......................................................111
1. Genel Olarak.....................................................................................111
2. Mimari Proje ve Vaziyet Planı......................................................118
a. Mimari Proje.............................................................................118
aa. Genel Olarak Proje............................................................118
bb. Projenin İmar Mevzuatına Dayalı Hüküm ve
Sonuçları............................................................................. 122
cc. Toplu Yapıya Özgü Olarak Projenin İçeriği...............126
b. Vaziyet Planı............................................................................. 130
aa. Genel Olarak Vaziyet Planı............................................ 130
bb. Vaziyet Planının Toplu Yapıya Özgü Bir Belge
Olması................................................................................. 132
c. Vaziyet Plan ve Projelerinin Parsel Bazlı
Hazırlanması............................................................................ 133
d. KMK m. 68/I Bağlamında Vaziyet Plan ve
Projelerinin İşlevi ve Eleştirisi.............................................. 137
3. Yönetim Planı.................................................................................. 144
a. Genel Olarak............................................................................. 144
b. Toplu Yapılarda Yönetim Planına İlişkin KMK m.
70/I Hükmü Eleştirisi............................................................ 147
c. Yönetim Planının İçeriği....................................................... 151
d. Yönetim Planının Bağlayıcı Etkisi...................................... 156
x
4. Yapı Kullanma İzin Belgesi .......................................................... 160
B. Toplu Yapıda Kuruluş Biçimleri......................................................... 163
1. Toplu Yapının Yönteme Bağlı Olarak Kurulması................... 163
a. Toplu Yapının Sözleşme İle Kurulması.............................. 163
b. Toplu Yapının Mahkeme Kararı İle Kurulması................ 168
2. Toplu Yapının Sürece Bağlı Olarak Kurulması........................176
a. Toplu Yapının Doğrudan Kurulması...................................176
b. Toplu Yapının Sonradan Kurulması....................................178



İkinci Bölüm

TOPLU YAPILARDA YÖNETİMİN KONUSU
OLARAK ORTAK YER VE TESİSLER




§ 3. TOPLU YAPILARDA ORTAK YER VE TESİSLERİN
BELİRLENMESİ........................................................................................ 187
I. Ortak Yer ve Tesislere İlişkin Kanuni Düzenleme............................... 187
II. Toplu Yapı Ortak Yer Ve Tesislerinin Belirlenmesi Bakımından
Kapsam Dışı Yapılar......................................................................................191
A. Genel Olarak............................................................................................191
B. Bağımsız Bölümler................................................................................ 192
C. Eklentiler................................................................................................. 199
1. Genel Olarak ................................................................................... 199
2. Eklentilerin Hukuki Niteliği.......................................................200
3. Eklentilerin Koşulları....................................................................206
III. Ortak Yer ve Tesisler.................................................................................... 212
A. Toplu Yapı Yönetimi Dışında Alt Yönetim Birimlerine
Konu Ortak Yer ve Tesisler.................................................................. 212
1. Genel Olarak.................................................................................... 212
2. Kanunla Belirlenmiş Olma Bakımından Alt Yönetim
Birimlerine Tabi Ortak Yer ve Tesisler.......................................214
a. Blok Ortak Yer ve Tesisleri ....................................................214
xi
b. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Parsel Ortak Yer ve
Tesisleri......................................................................................220
3. Tahsis (Özgüleme) İle Oluşma Bakımından Alt
Yönetim Birimlerine Tabi Ortak Yer ve Tesisler.....................225
a. Genel Olarak Tahsis (Özgüleme) Kavramı.......................225
b. Bloklara Tahsisli Ortak Yer ve Tesisler...............................233
c. Grup Oluşturan Yapılara Tahsisli Ortak Yer ve
Tesisler.......................................................................................235
d. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Adalara Tahsisli
Ortak Yer ve Tesisler............................................................... 237
B. Toplu Yapı Yönetimine Konu Ortak Yer ve Tesisler......................240
1. Genel Olarak....................................................................................240
2. Tek Parsel Toplu Yapılarda Ortak Yer ve Tesisler....................242
a. Genel Olarak.............................................................................242
b. Kanundan Doğan Ortak Yer ve Tesisler.............................243
c. Özgülemeye Dayalı Oluşan Ortak Yer ve Tesisler...........247
3. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Ortak Yer ve Tesisler............. 251
a. Ortak Yer ve Tesislerin Oluşumu......................................... 251
aa. Genel Olarak...................................................................... 251
bb. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Mevcudiyete Dayalı
Ortak Yer ve Tesis Oluşturulamaması.........................254
cc. Komşu Parsel Toplu Yapının Doğrudan Tesisinde
Toplu Yapı Ortak Yer ve Tesisleri ................................. 255
dd. Sonradan Oluşan Komşu Parsel Toplu Yapılarda Toplu
Yapı Ortak Yer ve Tesisleri..............................................260
b. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Ortak Yer
Özgülemesinin Hukuki Niteliği..........................................264
4. Eşyaya Bağlı Mülkiyet Konusu Toplu Yapı Ortak Yerleri..... 278
a. Genel Olarak............................................................................. 278
b. Eşyaya Bağlı Mülkiyet Kavramı ve Buna Bağlı
Sonuçlar.....................................................................................280
c. Toplu Yapıda Eşyaya Bağlı Mülkiyet Konusu Ortak
Yerler...........................................................................................286
xii
aa. Genel Olarak KMK m. 67/I Düzenlemesi ve
Eleştirisi..............................................................................286
bb. Eşyaya Bağlı Mülkiyet Konusu Ortak Yer Uygulaması
ve Tescile Dayalı Özellikler............................................300
cc. Eşyaya Bağlı Mülkiyet Konusu Ortak Yerlerde Hakkın
Niteliği ve Buna İlişkin Hüküm ve Sonuçlar.............307
dd. Eşyaya Bağlı Mülkiyete Konu Ortak Yerlerde Payın
Belirlenmesi Sorunu........................................................ 321
5. Kamuya Ayrılan Yerlerin Toplu Yapıya Özgülenmesi........... 327
a. Genel Olarak KMK m. 68/II Hükmü................................. 327
b. Kamu Mallarına Genel Bakış...............................................330
c. KMK m. 68/II Hükmüne Tabi Taşınmazların
Belirlenmesi..............................................................................336
d. Özgülemeye Konu Kamu Taşınmazlarına İlişkin
Genel İlkeler Karşısında KMK m. 68/II Hükmü............342
e. Kamuya Ayrılan Yerlerin Toplu Yapıya Özgülenmesi
ve Buna İlişkin Hüküm ve Sonuçlar....................................344
§ 4. ORTAK YER VE TESİSLERE İLİŞKİN HÜKÜM VE
SONUÇLAR................................................................................................. 351
I. Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanma ve Tasarruf................................. 351
A. Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanma................................................ 351
B. Ortak Yer ve Tesislerde Tasarruf........................................................ 355
II. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma.............................................. 358
A. Genel Olarak........................................................................................... 358
B. Toplu Yapılarda Yapılanma Farklılığına Dayalı Olarak
Ortak Giderlere Katılma......................................................................360
1. Genel Olarak....................................................................................360
2. Bağımsız Bölümlerin Kendilerine Özgülenen Ortak
Yerlere ve Hizmetlere İlişkin Sorumluluğu..............................363
3. Bağımsız Bölümlerin Toplu Yapı Ortak Yerleri ve
Hizmetlerine İlişkin Sorumluluğu.............................................365
4. Yapılardan Bir Kısmının Tamamlanmış Olması
Halinde Ortak Giderlerden Sorumluluk..................................366
xiii
C. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma Oranının
Belirlenmesi ........................................................................................... 372
1. Sözleşmeye Dayalı Olarak Ortak Giderlere Katılma
İlkeleri............................................................................................... 372
2. Kanuna Dayalı Olarak Ortak Giderlere Katılma İlkeleri...... 379
a. Genel Olarak............................................................................. 379
b. Eşit Olarak Paylaştırılacak Ortak Giderler........................380
c. Arsa Payı Oranında Paylaştırılacak Ortak Giderler........ 381
d. Toplu Yapılarda Arsa Payına Dayalı Ortak Gider
Paylaşımına İlişkin Sorunlar................................................383
aa. Genel Olarak...................................................................... 383
bb. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Arsa Payına Dayalı
Ortak Gidere Katılım...................................................... 385
cc. Bloklarda ve Grup Yapılarda Arsa Payına Dayalı Ortak
Giderlere Katılım.............................................................. 395
D. Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü........................................... 397
1. Genel Olarak.................................................................................... 397
2. Ortak Yer ve Tesisleri Kullanmaktan Vazgeçme
İddiasının İleri Sürülememesi.....................................................400
3. Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanma Gereği veya
Gereksiniminin Bulunmadığı İddiasının İleri
Sürülememesi.................................................................................. 401
4. Ortak Yer ve Tesislerden Hiç veya Yeterli Derecede
Yararlanamamaya Bağlı İstisnai Durumlar..............................403



Üçüncü Bölüm



TOPLU YAPILARIN YÖNETİMİ



§ 5. YÖNETİM ORGANI OLARAK KAT MALİKLERİ
KURULLARI...............................................................................................407
I. Alt Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu
Kurullar..........................................................................................................407
xiv
A. Genel Olarak...........................................................................................407
B. Blok Kat Malikleri Kurulu...................................................................409
C. Grup Oluşturan Yapılar Kat Malikleri Kurulu................................414
D. Parsel Kat Malikleri Kurulu................................................................ 420
E. Ada Kat Malikleri Kurulu................................................................... 427
F. Ada Temsilciler Kurulu........................................................................434
II. Toplu Yapı Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin
Oluşturduğu Kurullar.................................................................................440
A. Genel Olarak...........................................................................................440
B. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu.......................................................442
C. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu...........................................................448
1. Genel Olarak....................................................................................448
2. Hukuki Niteliği............................................................................... 450
3. Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun Oluşumu.......................... 454
a. Genel Olarak............................................................................. 454
b. Temsilciler Kurulunun Kanuna Göre Oluşması ............. 455
aa. Genel Olarak KMK m. 69/III Hükmü ve Eleştirisi. 455
bb. Tek Parsel Toplu Yapılarda............................................. 457
cc. Komşu Parsel Toplu Yapılarda.......................................460
c. Temsilciler Kurulunun Yönetim Planına Göre
Oluşması ................................................................................... 461
aa. Genel Olarak...................................................................... 461
bb. Toplu Yapının Özelliğine Bağlı Oluşum.....................462
cc. Temsilcilerin Nitelik ve Niceliğine Bağlı Oluşum....463
4. Toplu Yapı Kat malikleri Kurulu ile Temsilciler Kurulu
Arasındaki İlişki.............................................................................468
III. Kurulların Oluşumu ve Üyelerin Oy Hakkı.......................................... 474
A. Kat Malikleri Kurullarında................................................................. 474
1. Kurulların Oluşumu...................................................................... 474
2. Kurullarda Üyelerin Oy Hakkı................................................... 477
a. Genel Olarak Oy Hakkı......................................................... 477
xv
b. Kurullarda Oy Hakkında Sahip Olanlar ve Oy
Hakkının Kullanılması..........................................................482
B. Ada ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda.......................................490
IV. Kurul Toplantılarına İlişkin Usul ve Esaslar.........................................496
A. Olağan Toplantılar Bakımından........................................................496
1. Toplantı Zamanı.............................................................................496
2. Toplantıya Çağrı............................................................................. 501
B. Olağanüstü Toplantılar Bakımından................................................506
1. Toplantı Zamanı.............................................................................506
2. Toplantıya Çağrı.............................................................................507
C. Toplantı Usul ve Esaslarına İlişkin Kurallara Aykırılığın
Sonuçları.................................................................................................. 512
V. Kurullarda Toplantı ve Karar Yeter Sayısı...............................................517
A. Toplantının Sayısı Bakımından..........................................................517
1. İlk Toplantıda Toplantı ve Karar Yeter Sayısı...........................517
2. Sonraki Toplantılarda Toplantı ve Karar Yeter Sayısı............ 523
B. İşlerin Niteliği Bakımından................................................................ 528
1. Basit Oyçokluğunu Gerektiren Yönetim İşleri........................ 528
2. Nitelikli Oyçokluğunu Gerektiren Yönetim İşleri.................530
a. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Gerektiren İşler.................530
aa. Genel Olarak...................................................................... 530
bb. Yönetici ve Denetçi Atama............................................. 533
cc. Faydalı Yenilik ve İlavelerin Yapılması........................ 533
dd. Masraflı veya Lüks Yenilik ve İlavelerin Yapılması.. 535
ee. Özürlülerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve
İlaveler................................................................................. 538
ff. Isı Yalıtımı Isı Sistemi veya Yakıt Türünün
Değiştirilmesi....................................................................540
b. Beşte Dört Oyçokluğu Gerektiren İşler.............................544
aa. Genel Olarak......................................................................544
bb. Ortak Yerlerde İnşaat Onarım ve Tesisler................... 545
cc. Yönetim Planının Değiştirilmesi.................................. 550
3. Oybirliğini Gerektiren Yönetim İşleri...................................... 561
xvi
a. Genel Olarak ............................................................................ 561
b. Bağımsız Bölümün Özgülendiği Amacın
Değiştirilmesi........................................................................... 562
c. Bağımsız Bölüm İlavesi.......................................................... 570
d. Temliki Tasarruflar................................................................. 576
e. Önemli Yönetim İşleri............................................................580
C. Toplantı ve Karar Yeter Sayısına İlişkin Kurallara
Aykırılığın Sonuçları............................................................................584
§ 6. YÜRÜTME ORGANI OLARAK YÖNETİCİ VEYA
YÖNETİM KURULU................................................................................ 587
I. Genel Olarak.................................................................................................. 587
II. Yönetici veya Yönetim Kurulunun Oluşumu........................................ 589
A. Genel Olarak........................................................................................... 589
B. Blok Yapılarda......................................................................................... 592
1. Yönetici Atanması.......................................................................... 592
2. Yönetici Seçimi............................................................................... 595
C. Blok Niteliğinde Olmayan Yapılarda ...............................................600
1. Yönetici Atanması..........................................................................600
2. Yönetici Seçimi...............................................................................604
D. Toplu Yapıda...........................................................................................605
1. Yönetici Atanması..........................................................................605
2. Yönetici Seçimi................................................................................610
III. Yönetici veya Yönetim Kurulu Üyelerinde Aranacak Şartlar............ 612
IV. Yönetici veya Yönetim Kurulunun Görev Süresi...................................614
V. Yönetici veya Yönetim Kurulunun Denetlenmesi.................................616


SONUÇ................................................................................................................. 621
KAYNAKÇA....................................................................................................... 627