Vedat Kitapçılık
Kargo Gönderim Saatleri;
Hafta İçi Saat 16:00 'ya kadar
Cumartesi Saat 11:00 'e kadar
Kartlarına Taksit
Seçeneklerimiz Vardır!
Banka Hesap Bilgilerimiz
Destek
HATTI
0212
240 12 54
240 12 58
Favori
Listenizde
Ürün Yok!
Sepetinizde
Ürün Yok!
Yeni Çıkan Yayınlar:      Ağustos (48)      Temmuz (109)      Haziran (84)      Mayıs (171)

İpotekli Konut Finansmanı Ve Hukuku Mortgage ( Tutsat )

İpotekli Konut Finansmanı Ve Hukuku Mortgage ( Tutsat )



Sayfa Sayısı
:  
449
Kitap Ölçüleri
:  
16x23 cm
Basım Yılı
:  
2007
ISBN NO
:  
978-975-6447-52-9

35,00 TL











SUNUŞ Mortgage, Türk Dil Kurumuna göre Tut-Sat Kanunu 3-4 yıldır ülkemiz gündeminde konuşulmaktadır. Ancak bu kanun uygulamasının ne şekilde olacağı, hangi aşamalardan geçeceği hakkında kamuoyuna fazla bir bilgi verilemiyordu. Çünkü bu konuda hazırlanmış herhangi yayın yoktu. Bir kısım dergi ve gazeteler Mortgage eki çıkartıyor, bu işle ilgili meslek gruplarından insanların konuya bakışlarını, yorumlarını yayımlıyorlardı. Bu yayınlar bilimsel bir bütünlük taşımıyor, bölük pörçük oluyordu. Mortgage özü itibari ile, çağdaş yaşam mekanlarının oluşmasını teşvik eden bir "Finansman Sistemi" dir. Öncelikle bu sistemin baştan sona kadar aşamaları açıklanmalı, farklı ülkelerin uygulamalarından örnekler verilmelidir. Sermaye Piyasası Kurulu sorumluluğunda yapılan, ipotekli konut finansmanı kanun tasarısı çalışmalarının içinde bulundum. SPK, ABD ve Avrupa′da bu sistemi uzun yıllardır uygulayan ülkelerin uzmanlarından geniş bir danışman kadrosuyla çalışarak, farklılıkları görerek ve ülkemizde ilgili tüm sektör temsilcilerinin katılımıyla Türkiye′ye özgü bir konut finansmanı yasa tasarısı hazırlandı. TBMM′de önemli bir değişiklik olmadan yasalaşmıştır. Uygulama yönetmeliklerinin hızlı bir şekilde çıkması için SPK′da yoğun çalışma yapıldığını bilmekteyiz. İpotekli konut finansmanı uygulanmaya başlandığında hızlanmanın yavaş yavaş olacağını, bir kısım olası aksamaların giderilerek sağlıklı ve işler hale geleceğini biliyoruz. Bu sistemi uygulayan ülkelerdeki istatistikleri incelediğimizde, enflasyonun yıllık %5′ler, reel faizlerinde %8′ler civarına geldiğinde konut satışları ve kredilerinin patlama yaptığını görüyoruz. Ülkemizin de, bu değerlere gittikçe yaklaştığını ancak biraz zaman alacağını tahmin ediyoruz. 2004-2005 ve 2006 yılları tapu istatistiklerine göre, konut ipoteği sayısında 2004 yılı 1. çeyrekte 43.605 ile başlayarak, 2004 yılı son çeyreğinde 63.650 adet işlem yapılmıştır. 2005 yılı 1. çeyrekte 126.203 ile başlayıp, 4. çeyrekte 291.238 adet işlem yapılmıştır. 2006 yılı 1. çeyreğinde 65.910 adet ile başlayıp, 4. çeyreğinde 208.266 adet işlem yapılmıştır. İşlem sayılarının zirve yaptığı 2005 yılı 3. ve 4. çeyreğinde bankaların kullandırdığı konut kredi faiz oranlarının 1.05 ilâ 1.33 aralığında olduğunu görmekteyiz. 2006 yılında mayıs ayında başlayan ekonomik dalgalanma ile faizlerin 2 katına çıkmasını izleyen çeyrekte işlem sayısı 84.223 adete düşmüştür. Aylık faiz oranlarının 1.60- 1.80 aralığında olduğu 4. çeyrekte ise 208.266 adet konut kredisi ipoteğinin yapılmış olduğunu görüyoruz. Bu istatistiklerden de anlaşılacağı üzere ülkemiz insanlarının konut edinmeye yönelik büyük bir arzusu vardır. Mevcut konut stoklarımızın u-80 oranında kalitesiz, depreme dayanıklı olmayan, yetersiz olduğunu ve yıllık olarak da 650-700.000 adet yeni konut ihtiyacının olduğu TÜİK verileri ve sektör araştırma raporlarından anlaşılmaktadır. Ülkemizin deprem kuşağı olması da göz önüne alındığında mevcut konut stoklarımızı yeni ve çağdaş standartları taşıyan konutlara dönüştürmemiz gerekmektedir. Bunun içinde büyük bir finansman ihtiyacı bulunmaktadır. Bu finansman kaynağı ülkemiz olanakları ile karşılanamaz durumdadır. O halde elinde finansman kaynakları olan yurtdışı fonlara ve yatırımcılara ihtiyacımız vardır. Onlarda 5 yıldan başlayıp 15-20 yıla kadar uzayan bir ödeme takvimi ile sağlayacakları finansmanın kâr getirmesini ve geri dönüş riskinin yasal olarak minimize edilmesini istemektedirler. İşte "ipotekli konut finansmanı kanunu" buna cevap vermektedir. Satın alınacak konutun yasa ve mevzuata uygun olması, bunun kredi karşılığı ipotek edilmesi, alınan ipotek belgesinin menkul kıymete çevrilerek yurtdışı fon ve yatırımcılara satılması, onlarında aylık ödemelerin aksamadan paralarının geri dönmesi ve tekrar fonlamaları suretiyle bir finansman çarkının dönmesidir. Bu sistem çalıştığında en çok faydayı, toplumumuzun nüfus olarak büyük çoğunluğunu oluşturan orta ve dar gelirli kesimleri sağlayacaktır. Orta gelirlilere yönelik projelere özel sektör, dar gelirli kesime ise TOKİ gibi sosyal konut projeleri üreten kamu kurumlarımız destek sağlayacaktır. İnsanlarımızın refah ve mutluluk seviyesini arttırabilmek için en önemli şey onlara değer vermek, şeffaf olmak, onları bilinçlendirmektir. Bunun yolu ise, araştırmalarımızı, çalışmalarımızı kendimize saklayarak değil yayın yaparak insanlarımızla paylaşmaktır. Vücutlarımız elbet bir gün toprak olacaktır. Ancak eserlerimiz hizmete devam edecek, gökyüzünde iz bırakacaktır. "Yazı yazmak, ölümün elinden bir şeyler kapmaktır. Yazar ölür, yazı kalır. Yazar Ahmet ALTAN" Dostlarımız Avukat Doç. Dr. Mustafa TOPALOGLU ve Doç Dr. Yıldırım Beyazıt ÖNAL ile 2 yıl önce bir akşam yemeğinde bu kitap üzerinde sohbet etmiştik. Daha sonra Amerika′ya giderek araştırma yaptıklarını konuşmuştuk. Özellikle Tut-Sat konusunda yayınlanmış eserlerin bulunmadığı veya çok az bulunduğu gözetilerek bizlere ışık tutan, yol gösteren dostlarımıza, hocalarımıza gönülden teşekkür ederim. Başka eserleri ile bizleri aydınlatacaklarına inancım tamdır. Kitaplarına sunuş yazmamı sağlayarak beni onurlandıran dostlarıma en içten sevgi ve saygılarımla Ali Çetin ÖNDER TADEM TAŞINMAZ DEĞERLEME MÜŞAVİRLİK A.Ş. Yön. Krl. Başkanı İÇİNDEKİLER , MORTGAGE KAVRAMI VE TARİHİ GELİŞİMİ 1 1.1. MORTGAGE KAVRAMININ ORTAYA ÇIKIŞI VE ANLAMI 2 1.2. MORTGAGE VEREN BORÇLUNUN GERİ ALMA (EQUITY OF REDEMPTION) HAKKI 4 1.3.MORTGAGE TÜRLERİ 5 1.3.1. Düzenli (Regular) Mortgage 5 1.3.2. Yediemine Tevdi Suretiyle Oluşturulan (Deed of Trust) Mortgage 5 1.3.3. Yargısal (Equitable) Mortgage 5 1.3.4. Teminat Amaçlı Mülkiyetin Devredildiği (Deeds Absulute Given as a Security) Mortgage 6 1.4. MORTGAGE′İN HUKUKİ NİTELİĞİ İLE İLGİLİ ORTAYA ÇIKAN TEORİLER 6 1.5. MORTGAGE′İN DEVRİ VE İKİNCİL PİYASAYLA İLİŞKİSİ 7 1.5.1. Mortgage′in Devri 7 1.5.2. Mortgage′in İkincil Piyasaya İlişkisi ve Mortgage′a Dayalı Menkul Kıymetler (Mortgage Backed Securities) 7 1.6. MORTGAGE SÖZLEŞMESİNDE MUACCELİYET (ACCELARATION) ŞARTLARI 10 1.6.1. Muacceliyet (Acceleration) Şartı 10 1.6.2. Satış Üzerine Muacceliyet (Due-On-Sale) Şartı 11 1.7. MORTGAGE′İN PARAYA ÇEVRİLMESİ (FORECLOSURE) 12 1.7.1. Paraya Çevirme Sürecinin Ön Şartları 13 1.7.2. Paraya Çevirme Türleri 13 1.7.2.1. Yargı Dışı (Non-Judical) Paraya Çevirme 13 1.7.2.2. Yargısal (Judical) Paraya Çevirme 14 1.7.2.3. Her İki Paraya Çevirme Usulünün Ortak Yönleri ..15 . GENEL OLARAK KONUT (GAYRİMENKUL) FİNANSMANI 16 2.1. RESMİ OLMAYAN KONUT FİNANSMANI VE KAYNAKLARI...21 2.2. RESMİ KONUT FİNANSMANI VE KAYNAKLARI 23 2.2.1. Uzman Konut Finansman Kurumları 23 2.2.2. Genel Finansman Kurumları 24 2.3. DEVLET KONUT FİNANSMANI VE KAYNAKLARI 25 2.4. ULUSLAR ARASI KONUT FİNANSMANI KAYNAKLAR 26 2.5. KONUT (GAYRİMENKUL) FİNANSMANINDA KAMU OTORİTESİNİN ROLÜ 27 . KONUT (GAYRİMENKUL) FİNANSMANINDA DEĞERLEME 32 3.1. GAYRİMENKULLERDE DEĞERLEME KAVRAMI VE ÖNEMİ ...34 3.2. GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 37 3.2.1. Gayrimenkul Değerlemesinde Piyasa (Pazar) Değeri Yaklaşımı 39 3.2.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 42 3.2.1.2. Gayrimenkul Değerlemesinde Gelir (Nakit Akışı) Yaklaşımı 45 3.2.1.3. Gayrimenkul Değerlemesinde Maliyet Yaklaşımı..49 3.2.1.4. İpotek Öz Sermaye Teorisi - Ellvvood Tekniği 52 3.2.2. Gayrimenkul Değerlemesinde Pazar Değeri Dışı Değer Yaklaşımı 52 3.3. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 56 3.4. GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLARI 62 3.5. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN MESLEKİ KURULUŞLAR 64 3.6. TÜRKİYE′DE GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ, DEĞERLEME ŞİRKETLERİNE YÖNELİK DÜZENLEMELER VE DEĞERLEME STANDARTLARI 69 3.6.1. Türkiye′de Değerleme Şirketlerine Yönelik Düzenlemeler ve Değerleme Raporunun Hazırlanması 70 3.6.2. Türkiye Değerleme Standartları ve Bu Kapsamda Kabul Edilen Uluslar Arası Değerleme Standartları 82 3.6.2.1. Uluslararası Değerleme Standartları 1 (UDES 1) Pazar Değeri Esaslı Değerleme 90 3.6.2.2. Uluslararası Değerleme Standartları 2 (UDES 2) Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları 95 3.6.2.3. Uluslararası Değerleme Standartları 3 (UDES 3) Değerlemenin Raporlanması 100 . İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ (MORTAGAGE) 106 4.1. KONUT FİNANSMAN YÖNTEMLERİNİN İRDELENMESİ 110 4.1.1. Konut Finansmanında Direkt (Dolaysız) Finansman Yöntemi 114 4.1.2. Konut Finansmanında Sözleşme Yöntemi 115 4.1.3. Konut Finansmanında Mevduat Finansman Yöntemi. 116 4.1.4. Konut Finansmanında İpotek Bankası Yöntemi 117 4.2. İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE MORTGAGE (İPOTEK) SİGORTASI 119 4.2.1. Genel Olarak Mortgage Sigortası 120 4.2.2. Mortgage Sigortası Türleri 122 4.2.2.1. Kamusal Mortgage Sigortaları 122 4.2.2.1.1. Federal Konut İdaresi - FHA Sigortaları 122 4.2.2.1.2. Emekli Askerler İdaresi -VA Kredi Garantileri 123 4.2.2.2. Özel Mortgage Sigortaları 124 4.2.2.2.1. Tapu Sicil Sigortası (Title I-nsurance) 125 4.2.2.2.2. Mortgage Ödemelerini Koruma Sigortası (Mortgage Payment Protection Insurance - MPPI ) 126 4.2.2.2.3. Mortgage Koruma Sigortası (Mortgage Protection Insurance- MPI ) 127 4.2.2.2.4. Özel Mortgage Sigortası (Private Mortgage Insurance - PMI ) 127 4.2.2.2.5. Mortgage Değer Kaybı Garanti Sigortası (Mortgage Indemnity Guaranty Insurance - MIGI) 129 4.2.2.2.6. Konut Sahiplerinin Sigortası (Homeovvners Insurance) 130 4.2.3. Mortgage Sigortasının Olumlu ve Olumsuz Yönlerinin Değerlendirilmesi 130 4.2.4. Mortgage Sigortasında Yabancı Ülke Uygulamaları 133 4.2.5. Türkiye′de Mortgage Sigortası 137 4.2.5.1. Türkiye′de Konut Kredisi Sigortaları 137 4.2.5.2. Türkiye′de Mortgage Sigortası İçin Önerilen Modeller 138 4.2.5.3. Yasal Düzenleme Karşısında Önerilen Modellerin Değerlendirilmesi 140 4.3.KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNDE İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ 143 4.3.1. Klasik (Geleneksel) İpotekli Konut Kredisi 144 4.3.2. Artan Geri Ödeme Tutarlı İpotekli Konut Kredileri.... 152 4.3.3. Değişken Faiz Oranlı İpotekli Konut Kredileri 153 4.3.3.1. Vade Uyumsuzluğu Sorununu Çözmeye Yönelik Değişken Oranlı İpotekli Konut Kredileri (VRM) 155 4.3.3.2. Enflasyonun Kredi Geri Ödemelerinin Reel Değeri Üzerindeki Olumsuz Etkisini Giderici İpotekli Konut Kredisi Türleri 157 4.3.3.2.1. Fiyat Düzeyine Ayarlanan İpotekli Konut Kredisi (PLAM) 158 4.3.3.2.2. İki Oranlı İpotekli Konut Kredileri (DRM) 163 4.3.4. Diğer İpotekli Konut Kredisi Türleri 166 4.4. İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANINDA İKİNCİL PİYASALAR ÖNEMİ VE GELİŞİMİ 169 4.5. MENKUL KIYMETLEŞTİRME VE İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLER 179 4.5.1. Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (VDMK- Secu ritization) 179 4.5.1.1. Menkul Kıymetleştirme Süreci 180 4.5.1.2. Varlığa Dayalı Menkul Kıymet Türleri 184 4.5.1.3. VDMK İhracının (Menkul Kıymetleştirmenin) Yararları ve Sakıncaları 190 4.5.1.4. Türkiye′de Varlığa Dayalı Menkul Kıymet Uygulamasının Yasal Dayanağı 192 4.5.2. İpotekli Konut Finansmanında İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (Mortgage-Backed Securities - MBS - İDMK) 202 4.5.2.1. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (Bilanço-Dışı Menkul Kıymetleştirme) 204 4.5.2.2. İpotekli Tahviller (Biianço-İçi Menkul Kıymetleştirme) 209 vıı 4.5.2.3. Ticari Gayrimenkul İpoteğine Dayalı Menkul Kıymetleştirme (CMBS) 212 4.5.2.4. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlerin Çeşitli Ülkelerdeki Gelişimi 213 4.6. İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANINDA YABANCI ÜLKE UYGULAMALARI 219 4.6.1. Gelişmiş Ülkelerde İpotekli Konut Finansmanı Uygulamaları 219 4.6.1.1. Amerika Birleşik Devletleri′nde Konut Finansmanı Uygulamaları 219 4.6.1.2. Avrupa Birliği Ülkelerinde İpotekli Konut Finansmanı Uygulamaları 225 4.6.1.3. Japonya′da İpotekli Konut Finansmanı Uygulamaları 242 4.6.2. Gelişmekte Olan Ülkelerde İpotekli Konut Finansmanı Uygulamaları 244 5. TÜRK KONUT (GAYRİMENKUL) PİYASASI VE GELİŞİMİ 250 5.1. GENEL OLARAK TÜRK KONUT PİYASASI 250 5.2. TÜRKİYE′DE GAYRİMENKUL PİYASASINDA KONUT ARZI VE TALEBİ 255 6. TÜRKİYE′DE UYGULANAN KLASİK KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ 263 6.1. TÜRK KLASİK KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ 264 6.2. TÜRKİYE′DE KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNİN YAPISI.... 266 6.2.1. Türkiye′de Konut Finansman Sisteminin Kurumsal Olmayan Yapısı 267 6.2.2. Türkiye′de Konut Finansman Sisteminin Kurumsal Yapısı 267 6.3. TÜRK KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNDE BANKA TÜKETİCİ KREDİLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ 268 6.4. TÜRKİYE′DE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI 273 6.5. TÜRKİYE′DE GAYRİMENKUL SERTİFİKASI UYGULAMASI. 288 6.6. TOPLU KONUT İDARESİ′NİN (TOKİ) TÜRK KONUT PİYASASINDAKİ FAALİYETLERİ 293 7. YENİ TÜRK KONUT FİNANSMANI (MORTGAGE-TUTSAT) SİSTEMİ r.. 310 7.1. YENİ TÜRK KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNİN (MORTGAGE-TUTSAT) HUKUKİ AÇIDAN DEĞERLENDİRİLMESİ 312 7.1.1. Türkiye′de Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Yasal Düzenleme 312 7.1.2. Konut Finansmanına İlişkin Yasal Düzenlemenin İşlem ve Zaman Bakımından Uygulanması 313 7.1.2.1. İşlem Bakımından Uygulanma ve Konut Finansmanı Kavramı 313 7.1.2.2. İpotekli Konut Finansman Sisteminin Zaman Bakımından Uygulanması 314 7.1.3. Konut Finansmanı Sisteminde Taraflar 314 7.1.3.1. Finansman Kurumlan 315 7.1.3.1.1. Konut Finansmanı Kuruluşları 315 7.1.3.1.2. İpotek Finansmanı Kuruluşu 315 7.1.3.2. Konut Kredisi Kullanan Tüketici 316 7.1.4. Konut Finansmanı İşlemine Konu Olması Bakımından İpotek 317 7.1.4.1. İpotek Kavramı ve Hukuki Niteliği 317 7.1.4.2. İpoteğin Özellikleri 318 7.1.4.3. İpoteğin Türleri 319 7.1.4.3.1. Anapara İpoteği 319 7.1.4.3.2. Üst Sınır İpoteği 319 7.1.5. İpotekli Konut Finansmanı Sözleşmesi 320 7.1.5. 1. Konut Finansman Sözleşmesinin Zorunlu İçeriği ve Bilgilendirme 320 7.1.5.2. İpotekli Konut Finansman Sözleşmesinde Faiz..322 7.1.5.3. Konut Finansmanı Kuruluşunun Kredi Kullanan Tüketiciye Karşı Sorumluluğu 323 7.1.5.4. Konut Finansmanı Kuruluşuna Teminatlandırmada Getirilen Yasal Kısıtlamalar 323 7.1.5.5. İpotekli Konut Kredisi Kullanan Tüketicinin Temerrüdü 324 7.1.6. İpotekli Konut Finansmanı Sisteminde İcra ve Paraya Çevirme Usulü 325 7.1.6.1. Gayrimenkul Değerlemesi ve Kıymet Takdiri 325 7.1.6.1.1. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı 325 7.1.6.1.2. Kıymet Takdiri 326 7.1.6.2. İpotekli Gayrimenkulun Konut Finansmanı Kuruluşu Tarafından Paraya Çevrilmesi 326 7.1.6.3. İcraen Satış ve Satışı Etkili Kılmaya Yönelik Hükümler 328 7.1.7. Konut Finansmanından Kaynaklanan Alacakların Menkul Kıymetleştirilmesi 329 7.1.7.1. İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler 330 7.1.7.2. Konut Finansman Fonu 331 7.2. YENİ TÜRK KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE VERGİSEL DÜZENLEMELER VE BUNLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ 332 KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN 337 YARARLANILAN KAYNAKLAR 435 KAVRAM DİZİNİ 447